michou@eleftheria.gr
«Εγκλωβισμένοι» βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως και υποψήφιοι αγοραστές, στη Λάρισα –όπως σε όλη τη χώρα, καθώς η αγορά έχει «παγώσει» και, στην ουσία, δεν κινείται τίποτα. Από την άλλη πλευρά, παρά το γεγονός ότι δεν υπάρχει ζήτηση, οι τιμές αγοραπωλησίας ακινήτων δεν έχουν υποχωρήσει τόσο, όσο είναι (υποθετικά) αναμενόμενο από τις εξελίξεις στον κλάδο, αλλά και τη γενικότερη ύφεση, κυρίως εξαιτίας των επενδύσεων που έχουν γίνει μέσω του τραπεζικού συστήματος, σε παρελθόντα έτη και σε παρελθούσες τιμές, στο γεγονός ότι έχει κλείσει η «στρόφιγγα» του τραπεζικού δανεισμού, στην αβεβαιότητα που κάνει ακόμη και όσους διαθέτουν τα χρήματα για την αγορά ενός σπιτιού να προτιμούν να κρατούν διαθέσιμο «ρευστό» στην άκρη για… παν ενδεχόμενο, αλλά και στην τεράστια φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων.
Στο άκουσμα ακόμη και του ενδεχόμενου και νέας αύξησης των αντικειμενικών αξιών, οι ιδιοκτήτες μεσαίας ακίνητης περιουσίας τρέμουν, καθώς, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, σε ένα αρκετά μεγάλο ποσοστό δεν θα είναι σε θέση να ανταποκριθούν στις νέες φορολογικές υποχρεώσεις.
Σύμφωνα με την πρόεδρο της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ν. Λάρισας, Χριστίνα Πουλούλη-Παπαδημητρίου, πλέον δεν γίνονται συμβόλαια, δεν γίνονται μεταβιβάσεις καν, η κτηματαγορά είναι «παγωμένη» και πάρα πολλοί ιδιοκτήτες είναι παγιδευμένοι: δεν μπορούν ούτε να πουλήσουν, ούτε να νοικιάσουν. Η ίδια υπογραμμίζει ότι η φορολογική επιβάρυνση για τον μέσο Έλληνα, αυτή τη στιγμή ανέρχεται στο 60% του συνόλου των εισοδημάτων, τα οποία μπορεί να προέρχονταν από την εργασία ή το επάγγελμα, από την επιχειρηματική δραστηριότητα, από ενοικίαση κάποιων ακινήτων, από καταθέσεις ή τόκους και από μετοχές. Η σημερινή κατάσταση δείχνει ότι το εισόδημα από την εργασία ή την επαγγελματική δραστηριότητα έχει μειωθεί, ενώ έχει καταστεί εντελώς ασύμφορη η ενοικίαση είτε σπιτιού είτε επαγγελματικού χώρου. «Εάν συνεχιστεί η φορο-επιδρομή στην ακίνητη περιουσία, τότε θα υπάρξουν πάρα πολλοί ιδιοκτήτες που δεν θα μπορέσουν να καταβάλλουν τους φόρους. Θα πουν “ελάτε και πάρτε το”», λέει χαρακτηριστικά η κ.Πουλούλη.
ΤΙΜΕΣ
Οι τιμές των ενοικίων έχουν υποχωρήσει κι άλλο, σε σχέση με πέρυσι, ωστόσο ο περιορισμός των εισοδημάτων έχει δημιουργήσει ακόμη πιο ασφυκτικές πιέσεις για ακόμη μεγαλύτερες υποχωρήσεις, σε σημείο που να καθίσταται ασύμφορη η ενοικίαση. Οι τιμές πώλησης, ωστόσο, δεν έχουν υποχωρήσει όσο θα ήταν αναμενόμενο, δεδομένων των συνθηκών ύφεσης, αλλά και έλλειψης ζήτησης. Ο κυριότερος λόγος, ωστόσο, είναι το γεγονός ότι οι περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα έχουν γίνει μέσω του τραπεζικού συστήματος, δηλαδή έχουν συναφθεί δανειακές συμβάσεις, οι οποίες, βεβαίως, ανταποκρίνονταν σε άλλες συνθήκες ζήτησης. Το αποτέλεσμα είναι να μην είναι εφικτή η μείωση της τιμής πώλησης σε τιμές μικρότερες από αυτές στις οποίες έχουν συναφθεί οι δανειακές συμβάσεις. Επίσης, η αξία των ακινήτων που κατέχουν αυτή τη στιγμή οι τράπεζες, εάν πέσει κατακόρυφα, ενδέχεται να δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερες πιέσεις στο τραπεζικό σύστημα.
ΑΝΤΙΣΤΡΟΦΗ
Οι διαδοχικές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών –και η επικείμενη, εντός του επόμενου έτους- έχουν δημιουργήσει τεράστιες πιέσεις στις αγοραπωλησίες. Αυτή τη στιγμή, η «ψαλίδα» εμπορικών και αντικειμενικών αξιών εξακολουθεί να υπάρχει, αλλά έχει αντιστραφεί πλήρως. Υπάρχουν περιπτώσεις, ιδίως σε μεσαία διαμερίσματα και παλιά, που η εμπορική αξία βρίσκεται στο μισό της τρέχουσας αντικειμενικής αξίας. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής πουλά περιουσία στο μισό της αξίας της, αλλά θα φορολογηθεί επί της αντικειμενικής, ενώ επίσης ο αγοραστής αγοράζει μεν, στην εμπορική αξία, αλλά θα φορολογηθεί επί της αντικειμενικής –που φτάνει να είναι σημαντικά μεγαλύτερη από την αξία στην οποία αγόρασε το ακίνητο.
ΜΟΛΙΣ 4%
Δεν είναι καθόλου παράξενο, λοιπόν, που τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, για τις τιμές των διαμερισμάτων δείχνουν ότι η πτώση είναι μόλις της τάξης του 4,1% στο τρίτο τρίμηνο του 2011, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2010. Να σημειωθεί ότι τα στοιχεία αυτά της ΤτΕ προέρχονται από τα πιστωτικά ιδρύματα. Για το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2011, με βάση αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 5,3% και 4,4% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2010 η μέση μείωση ήταν 4,7% έναντι 3,7% το 2009.
Η μείωση των τιμών το γ΄ τρίμηνο του 2011 σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2010 ήταν μεγαλύτερη για τα «παλαιά» διαμερίσματα, ηλικίας άνω των 5 ετών (-4,7%, έναντι -5,6% και -5,4% το α΄ και το β΄ τρίμηνο, σύμφωνα με αναθεωρημένα στοιχεία) από ό,τι για τα «νέα», ηλικίας έως 5 ετών (-3,0%, έναντι -4,8% και -2,8% το α΄ και το β΄ τρίμηνο). Η διαπίστωση αυτή ισχύει και για το 2010 ως σύνολο, καθώς, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τις δύο προηγούμενες κατηγορίες διαμερισμάτων ήταν 5,0% και 4,2% αντίστοιχα, ενώ το ίδιο είχε παρατηρηθεί ακόμη εντονότερα το 2009 (“παλαιά”: -4,8%, “νέα”: -2,0%).
ΚΑΤΑ ΠΕΡΙΟΧΗ
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2011 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2010 κατά 4,3% στην Αθήνα, 6,7% στη Θεσσαλονίκη, 3,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 3,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το α΄ τρίμηνο του 2011 οι αντίστοιχοι αναθεωρημένοι ετήσιοι ρυθμοί μείωσης των τιμών στις ίδιες περιοχές ήταν 6,1%, 7,9%, 4,0% και 3,8%, ενώ για το β΄ τρίμηνο του 2011 ήταν 6,8%, 4,3%, 3,4% και 0,2%, αντίστοιχα. Για το σύνολο του 2010, η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων ήταν μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη (-7,4%) και τις λοιπές περιοχές (-5,8%), οι οποίες περιλαμβάνουν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες (Αθήνα: -3,2%, Άλλες μεγάλες πόλεις: -5,3%).
ΣΥΝΑΛΛΑΓΕΣ
Σημαντικό είναι το στοιχείο για τις συναλλαγές που έχουν γίνει μέσω των τραπεζών για το υπό εξέταση διάστημα, καθώς δείχνει την «ακινησία» στον κλάδο. Ο αριθμός των συναλλαγών-εκτιμήσεων επί οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος για οποιοδήποτε λόγο (χρηματοδότηση για αγορά, εγγραφή εξασφάλισης για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μια τράπεζα σε άλλη κ.λπ.) έφθασε το γ΄ τρίμηνο του 2011 τις 9,1 χιλιάδες, έναντι 12,7 και 11,7 χιλιάδων το α΄ και το β΄ τρίμηνο του 2011, αντίστοιχα.
Ο αριθμός των συναλλαγών-εκτιμήσεων οικιστικών ακινήτων μειώθηκε το γ΄ τρίμηνο του 2011 με μέσο ετήσιο ρυθμό 42,1%. Σε ολόκληρο το 2010 ο αριθμός των συναλλαγών αυτών έφθασε τις 74,5 χιλιάδες (οριστικά στοιχεία), καταγράφοντας μικρή μείωση, κατά 0,2%, έναντι του προηγούμενου έτους (2009: 74,6 χιλιάδες). Ο όγκος των οικιστικών ακινήτων (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων), τον οποίο αφορούσαν οι ανωτέρω συναλλαγές-εκτιμήσεις, ήταν μειωμένος κατά 40,5% το γ΄ τρίμηνο του 2011 σε σύγκριση με το γ΄ τρίμηνο του 2010 (α΄ και β΄ τρίμηνο 2011: -44,1% και -34,6% αντίστοιχα, σύμφωνα με αναθεωρημένα στοιχεία). Για ολόκληρο το 2010 ο όγκος των συναλλαγών με βάση τα οριστικά στοιχεία μειώθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 0,1%, έναντι μείωσης κατά 38,9% το 2009.
Τέλος, η αξία των συναλλαγών-εκτιμήσεων οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων μειώθηκε το γ΄ τρίμηνο του 2011 με ετήσιο ρυθμό 40,5% (α΄ και β΄ τρίμηνο 2011: -44,4% και -33,2% αντίστοιχα, σύμφωνα με αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι μέσης ετήσιας μείωσης κατά 6,2% το 2010 και 40,0% το 2009. Το γεγονός ότι ο όγκος και η αξία των συναλλαγών την περίοδο της κρίσης μειώθηκαν περισσότερο από ό,τι ο αριθμός των συναλλαγών αντανακλά τη στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς διαμερίσματα μικρότερου εμβαδού και μικρότερης αξίας.
ΕΙΔΙΚΟ ΤΕΛΟΣ
Την εκδίκαση της προσφυγής του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών κατά του Ειδικού Τέλους Ακινήτων (μέσω της ΔΕΗ) που θα γίνει στις 2 Δεκεμβρίου περιμένουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων της χώρας. Για μεμονωμένες προσφυγές, λειτουργεί ειδική υπηρεσία της ΠΟΜΙΔΑ, σε κεντρικό επίπεδο. Σύμφωνα με την κ.Πουλούλη, εκτός από το γεγονός ότι αναμένεται το αποτέλεσμα στα δικαστήρια, έχουν γίνει πάρα πολλά και σημαντικά λάθη στην αποστολή των σημειωμάτων, που αφορούν τόσο στις τιμές ζώνης, όσο και στους συντελεστές παλαιότητας, όπως επίσης και στο εμβαδόν που καταγράφεται. Στα χαρακτηριστικότερα παραδείγματα είναι το ότι σε διαμερίσματα ή χώρους ίδιας παλαιότητας, ακόμη και ίδιας ημερομηνίας ηλεκτροδότησης είναι διαφορετικός ο συντελεστής παλαιότητας. Υπάρχουν επίσης πολλές περιπτώσεις, στις οποίες για ακίνητα στην ίδια οδό είναι διαφορετική η τιμή ζώνης (χωρίς να συντρέχει ιδιαίτερος λόγος, πχ εμπορικότητας) –υπενθυμίζεται ότι οι τιμές ζώνης ορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών. Στη διαδρομή αποστολής όλων των στοιχείων από το Υπουργείο, προς τους Δήμους και τη ΔΕΗ έχουν προκύψει πάρα πολλά λάθη. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί και να φροντίσουν να διασταυρώσουν (εφορία – δήμος) την τιμή ζώνης που έχει οριστεί για την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητό τους και στη συνέχεια να απευθύνονται στις υπηρεσίες του δήμου για τις απαραίτητες διορθώσεις. Ωστόσο, δεν έχει διευκρινιστεί ακριβώς η διαδικασία διόρθωσης, κάτι που παραμένει αίτημα των φορέων, σε πανελλαδικό επίπεδο.
