Του Γιώργου Νούλη
Με ιδιαίτερο ενδιαφέρον ιδιοκτήτες ακινήτων και επαγγελματίες της Λάρισας παρακολουθούν την εξέλιξη του «διαλόγου» για τις επερχόμενες αλλαγές στη φορολογία ακινήτων. Αύριο εκτός απροόπτου αναμένεται να ολοκληρωθούν οι συζητήσεις -που μέχρι πριν από μία εβδομάδα γινόταν μεταξύ τριών κομμάτων (ΠΑΣΟΚ, Ν.Δ., ΛΑΟΣ) και ίσως να δοθεί στη δημοσιότητα το κείμενο της επιτροπής που θα περιέχει τις γενικές αρχές για το πώς θα φορολογηθεί η ακίνητη περιουσία.
Αν και οι τελικές αποφάσεις θα ληφθούν μετά τις εκλογές μιας και το φορολογικό νομοσχέδιο θα ψηφιστεί από τη νέα Βουλή, ωστόσο το νέο φορολογικό περιβάλλον των ακινήτων έχει ουσιαστικά προαναγγελθεί καθώς η αγορά αναμένει και... προετοιμάζεται για αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων από τον ερχόμενο Ιούνιο και ανατροπές στη φορολογία των μεταβιβάσεων και της κατοχής ακίνητης περιουσίας με την καθιέρωση δυο ενιαίων φόρων, ένα φόρο για τη χρήση των ακινήτων και ένα ξεχωριστό φόρο για τις μεταβιβάσεις.
Ειδικότερα το σχέδιο αύξησης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ώστε να προσεγγίσουν τις αγοραίες τιμές, ως υποχρέωση έχει αναληφθεί βάσει του δεύτερου μνημονίου. Αμέσως μετά τις εκλογές η νέα κυβέρνηση θα κληθεί να υιοθετήσει ένα νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών οι οποίες πλέον θα προσδιορίζονται με «πιλότο» τη βάση δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδας που ενημερώνεται με στοιχεία συναλλαγών από τις εμπορικές τράπεζες. Όπως επισημαίνεται όμως αναπροσαρμογή δε σημαίνει μόνο αύξηση των τιμών. Σε περιπτώσεις που λόγω κρίσης (ιδίως σε εμπορικά ακίνητα και όχι τόσο σε κατοικίες) έχουν μειωθεί σημαντικά οι εμπορικές τιμές θα υπάρξουν και μειώσεις των αντικειμενικών αξιών. Στην πλειοψηφία μάλιστα των περιπτώσεων θα υπάρξουν αυξήσεις και ειδικά για τη Λάρισα τα περιθώρια των αυξήσεων είναι μεγάλα.
* Η καθιέρωση δύο ενιαίων φόρων στα ακίνητα, ένας για τη χρήση και ένας για τη μεταβίβαση των ακινήτων ίσως να αποτελέσει και τη βασικότερη τομή στη φορολογία ακινήτων. Σήμερα η ακίνητη περιουσία βομβαρδίζεται από δεκάδες φόρους ενώ μόλις την τελευταία διετία επιβλήθηκαν:
1. Η επαναφορά του φόρου μεταβίβασης με συντελεστή 8-10% επί της αντικειμενικής αξίας.
2. Η επιβολή του ΦΑΠ (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας) ετησίως, σε ακίνητα αξίας από 200.000 ευρώ με συντελεστή 0,2% (για αξία έως 500.000 ευρώ), αυξανόμενος κλιμακωτά.
3. Το Ειδικό ετήσιο τέλος ακινήτων μέσω λογαριασμών της ΔΕΗ με συντελεστή από 0,5 έως 20 ευρώ/τ.μ.
4. Η έκτακτη εισφορά για κατόχους ακινήτων αντικειμενικής αξίας από 400.000 ευρώ και άνω.
5. Η επιβολή τεκμηρίου διαβίωσης το 2010 που καλύπτει και τα ακίνητα, το οποίο αυξήθηκε σημαντικά φέτος με την ψήφιση του μεσοπρόθεσμου και
6. Η αύξηση των φόρων για γονικές παροχές/ δωρεές με επιβολή συντελεστών έως 20% επί της μεταβιβαζόμενης αξίας.
Σήμερα, οι σχεδιασμοί επικεντρώνονται στην ενοποίηση των δύο βασικών φόρων κατοχής ακίνητης περιουσίας, το Ενιαίο τέλος και το ΦΑΠ, για τους οποίους λέγεται ότι θα καταργηθούν και θα αντικατασταθούν από έναν ενιαίο φόρο ο οποίος θα έχει το ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Επί της ουσίας δεν θα υπάρξει ελάφρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
– Για τις μεταβιβάσεις λέγεται πως θα υπάρξει μείωση των συντελεστών. Σήμερα, σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου ο αγοραστής επιβαρύνεται με το ΦΜΑ. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστή 8% στις πρώτες 20.000 ευρώ της αντικειμενικής αξίας κάθε ακινήτου και με συντελεστή 10% για το τμήμα της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου πάνω από 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας από άγαμο φορολογούμενο, ισχύει αφορολόγητο όριο 200.000 ευρώ και συντελεστής 10% για το υπερβάλλον τμήμα της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σημειώνεται ότι ο ΦΜΑ υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες.
Τέλος να σημειώσουμε πως εξετάζεται και η επιβολή φόρου υπεραξίας. Να επιβάλλεται, δηλαδή ένας φόρος στη διαφορά της αξίας του ακινήτου που προκύπτει μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησής του.
Βέβαια το ζητούμενο και το μεγάλο ερώτημα είναι αν με τα μέτρα αυτά αναμένουν να κινηθεί η αγορά ή να αυξηθούν απλά τα δημόσια έσοδα. Δεδομένο ότι επί χρόνια η κατοχή ακίνητης περιουσίας αποτέλεσε πεδίον δόξης λαμπρόν για την ενίσχυση των κρατικών ταμείων σήμερα περισσότερο από κάθε άλλη φορά όλοι όσοι εμπλέκονται με την αγορά ακινήτων δεν είναι καθόλου αισιόδοξοι για την πορεία της, πολύ δε περισσότερο οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βλέπουν να έρχεται μια νέα φοροεπιδρομή μιας και η αποψή τους είναι πως ποτέ στο παρελθόν η κατοχή ακίνητης περιουσίας δεν ήταν τόσο επαχθής για τους ίδιους...
