Η εικόνα που κατέγραψαν τα νεότερα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας αποτυπώνουν για μια ακόμη φορά τη βαθιά κρίση που βιώνει η άλλοτε "ατμομηχανή" της ελληνικής οικονομίας καθώς από την έναρξη της κρίσης η "βουτιά" δεν έχει τέλος...
Τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και σε πανελλαδικό, η πτώση των τιμών, σε συνδυασμό με την απουσία αγοραστικού ενδιαφέροντος και την υπερπροσφορά παλαιών ακινήτων, εξαιτίας της ύφεσης και της υπερφορολόγησης, ξεπερνά κάθε προηγούμενο καθώς μόνο στο Ν. Λάρισας από το 2008 που ξεκίνησε η κρίση στην κτηματαγορά τα μεν παλιά ακίνητα έχασαν το 50% της αξίας τους τα δε νεόδμητα το 24%! Σε πανελλαδικό επίπεδο η συνολική πτώση των τιμών έχει υπερβεί το 41% και έπεται συνέχεια...
Την ίδια στιγμή και καθώς η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει "παγωμένη" επί χρόνια καταγράφοντας το ένα αρνητικό ρεκόρ μετά το άλλο, με χαρακτηριστικό στοιχείο ότι σε όλη τη Θεσσαλία στο α΄ τρίμηνο του έτους ολοκληρώθηκαν μόλις 85 νέες κατοικίες, οι φορολογικές επιβαρύνσεις τόσο στην κατοχή όσο και στην αξιοποίηση, αυξάνονται και γίνονται δυσβάσταχτες.
Η ανάρτηση των εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ από αύριο, δρομολογεί νέες υποχρεώσεις ενώ τα ανοικτά μέτωπα στην κτηματαγορά με τον φόρο υπεραξίας, την επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών και τον διαφοροποιημένο από το 2017 ΕΝΦΙΑ, δημιουργούν ένα σκηνικό πλήρους απαξίωσης καθώς κάθε επενδυτική πρωτοβουλία μετατίθεται χρονικά στο μέλλον. Την ίδια στιγμή όλα τα στοιχεία από την αγορά δείχνουν ότι ούτε και το 2016 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης καθώς η έλλειψη ρευστότητας, τα capital controls, η αβεβαιότητα στην οικονομία και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο.
Σε ένα τέτοιο απαξιωτικό κλίμα, οι όποιες πωλήσεις ακινήτων γίνονται με το σκεπτικό της απαλλαγής των φόρων. "Η προσφορά των παλαιών ακινήτων έχει αυξηθεί, σχολιάζει ο διευθυντής του μεσιτικού γραφείου της Λάρισας "RE/MAX Επιλογή Κων. Κολοβός, καθώς οι ιδιοκτήτες πολλών ακινήτων επιδιώκουν να διαχειρισθούν ορθολογικότερα την ακίνητη περιουσία τους. Επιχειρούν δηλαδή να ρευστοποιήσουν κάποια από τα ακίνητα που διαθέτουν ώστε να καλύψουν τρέχουσες οικονομικές ανάγκες, ή ακόμη και να αντιμετωπίσουν τις σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις". Ταυτόχρονα οι γονικές παροχές απουσιάζουν καθώς οι γονείς θεωρούν ότι είναι καλύτερα το παιδί τους να αποποιηθεί την κληρονομιά από το να «μπλέξει» με τα απρόβλεπτα και αβάσταχτα βάρη...
Σύμφωνα με στοιχεία που αντλήθηκαν από το γραφείο η οκταετία της κρίσης προκάλεσε μια δραματική συρρίκνωση της αξίας των ακινήτων των Λαρισαίων. Ενδεικτικά, στα νεόδμητα ακίνητα, η μέση κατώτερη τιμή πώλησης το 2008 ήταν 1.180 ευρώ το τ.μ.. Σήμερα η τιμή διαμορφώνεται στα 900 ευρώ/τ.μ., με το ποσοστό μείωσης να κυμαίνεται στο 23,72%. Η μέση ανώτερη τιμή ήταν στα 1.450 ευρώ, σήμερα είναι στα 1.100 ευρώ/τ.μ. και το ποσοστό μείωσης στο 24,13%. Δηλαδή μέσα σε οκτώ χρόνια όλα τα καινούργια ακίνητα της πόλης έχασαν το 1/4 της αξίας τους. Στα παλιά ακίνητα η συρρίκνωση των τιμών ήταν δραματική. Η μέση κατώτερη τιμή το 2008 ήταν στα 650 ευρώ ανά τ.μ, σήμερα είναι στα 320 ευρώ και το ποσοστό μείωσης διαμορφώνεται στο 50,76%! Η ανώτερη τιμή μέσα σε οκτώ χρόνια από τα 850 ευρώ έπεσε στα 520 ευρώ/τ.μ., μείωση 38,82%. Εν ολίγοις η μισή αξία των ακινήτων αυτών έχει χαθεί ενώ πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα διατίθενται προς πώληση γκαρσονιέρες τουλάχιστον 20ετίας, 35 τ.μ. προς 11.200 ευρώ και δυάρια 50 τ.μ. προς 16.000 ευρώ. Ούτε λίγο ούτε πολύ δηλαδή στην αξία ενός αυτοκινήτου!
Στον πίνακα που παραθέτουμε μπορείτε να δείτε πώς διαμορφώθηκαν οι τιμές των ακινήτων όλα αυτά τα χρόνια και με την επισήμανση ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει υποχωρήσει στο 74%, από το 80% που ήταν τότε, πράγμα που σημαίνει ότι χιλιάδες νοικοκυριά πούλησαν ακόμα και το σπίτι τους για να αντεπεξέλθουν στις φορολογικές υποχρεώσεις τους.
Την ίδια στιγμή, όπως προαναφέραμε, οι γονικές παροχές μειώθηκαν αισθητά καθώς είναι ξεκάθαρο πλέον ότι ο γονέας δεν τολμά να μεταβιβάσει κάποιο ακίνητο στο παιδί ή τον συγγενή του. Αντίθετα, προτιμά να αφήσει στους διαδόχους του την επιλογή της αποποίησης κληρονομιάς, ώστε να διασφαλιστούν όχι μόνο από τυχόν γνωστές ή άγνωστες διεκδικήσεις του Δημοσίου ή τρίτων, αλλά και από τη διαρκή υπερφορολόγηση.
Πάντως σε πανελλαδικό επίπεδο, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ και με βάση τα δεδομένα που έχουν συγκεντρωθεί από τις τράπεζες, εκτιμάται πως στο δεύτερο τρίμηνο του έτους, οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν μειωμένες κατά 2,7%, κατά μέσο όρο σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2015, αντί της πτώσης 4,7% που είχε καταγραφεί σε ετήσια βάση, στο πρώτο τρίμηνο του 2016 και του 5% που ήταν η μέση ετήσια μείωση των τιμών στα διαμερίσματα κατά το 2015. Ειδικότερα, σύμφωνα με την ΤτΕ:
* Οι τιμές στα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως πέντε ετών) μειώθηκαν κατά 3,3% στο δεύτερο τρίμηνο του 2016 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2015. Για τα “παλαιά” διαμερίσματα, η μείωση ήταν 2,3%.
* Με κριτήριο τη γεωγραφική περιοχή, η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων το δεύτερο τρίμηνο του 2016 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2015 ήταν 2,4% στην Αθήνα, 4% στη Θεσσαλονίκη, 3,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
* Για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το δεύτερο τρίμηνο του 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν μειωμένες κατά 2,9% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2015.
ΜΑΥΡΑ ΣΕΝΑΡΙΑ
Στο μεταξύ και καθώς από αύριο τα πάντα θα κινούνται σε ρυθμούς ΕΝΦΙΑ μιας και τα εκκαθαριστικά του φόρου θα αναρτώνται σταδιακά τα εκκαθαριστικά των φορολογουμένων στο taxis, το οικονομικό επιτελείο είναι υποχρεωμένο άμεσα να καταστρώσει τα σχέδια για τους φόρους που θα επιβληθούν του χρόνου ενόψει της κατάρτισης του προσχεδίου του προϋπολογισμού, που πρέπει να κατατεθεί στη Βουλή στο πρώτο πενθήμερο του Οκτωβρίου.
Εν ολίγοις η κυβέρνηση θα πρέπει να δώσει "απαντήσεις" σύντομα στο τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ, πώς θα επιβληθεί ο συμπληρωματικός φόρος στα αγροτεμάχια, αν θα προσαρμοστούν οι συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης ακινήτων στις νέες μειώσεις των αντικειμενικών αξιών και αν θα ενεργοποιηθεί ο φόρος υπεραξίας στις αγοραπωλησίες των ακινήτων που εδώ και δύο χρόνια παραμένει σε αναστολή.
Όπως κατά επανάληψη έχει δηλωθεί, μόλις την περασμένη Παρασκευή υπήρξε νέα τοποθέτηση επ’ αυτού από τον υφυπουργό Οικονομικών Τρ. Αλεξιάδη, στόχος της κυβέρνησης είναι να αλλάξει ο ΕΝΦΙΑ αλλά τα έσοδα θα παραμείνουν στα 2,65 δισ. ευρώ. Η πολιτική ηγεσία του υπουργείου θα επιδιώξει να μεταφερθούν βάρη σε όσους έχουν μεγαλύτερη περιουσία ενώ θα θεσπίσει ένα αφορολόγητο το οποίο θα απαλλάσσει από κάθε επιβάρυνση το βασικό περιουσιακό στοιχείο της κάθε οικογένειας, δηλαδή την πρώτη κατοικία. Αυτή είναι η επιδίωξη αλλά μέχρι να υπάρξουν ανακοινώσεις το τοπίο είναι θολό και ότι δημοσιοποιείται είναι στη σφαίρα των σεναρίων.
* Η επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια και βάσει του νέου υποδείγματος του ΕΝΦΙΑ θα είναι πλέον γεγονός από του χρόνου. Φέτος ο φόρος "πάγωσε" λόγω της σωρείας λαθών που έβγαζε ο υπολογισμός του. Κάποια στιγμή πρέπει να βρεθεί ο τρόπος ενώ θα δοθεί η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες γης να διορθώσουν τα λάθη στο Ε9. Τα στοιχεία των αγροτεμαχίων, δεν έχουν διορθωθεί ποτέ καθώς ουδέποτε επιβλήθηκε φόρος βάσει αξίας στα αγροτεμάχια. Κάποια στιγμή τα ηλεκτρονικά αρχεία του Ε9 θα «ανοίξουν» ώστε οι φορολογικές αρχές να αποκτήσουν σαφή εικόνα για το ιδιοκτησιακό καθεστώς των αγροτεμαχίων και να το κοστολογήσουν φορολογικά.
* Με το αναθεωρημένο μνημόνιο το υπουργείο Οικονομικών εξασφάλισε μια παράταση στην εξομοίωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις εμπορικές. Από τη νέα χρονιά όμως θα πρέπει να το επιχειρήσει. Η εξίσωση η οποία θα ισχύσει από την 1/1/2017 θα επηρεάσει τον υπολογισμό όλων των φόρων και των τελών επί των ακινήτων, μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές κλπ. Το αν η μείωση των αντικειμενικών και κατ΄ επέκταση των φορολογικών εσόδων, θα συνοδευτεί και με διαφοροποίηση των συντελεστών φορολόγησης, είναι ζήτημα που χρήζει απάντησης. Όχι για το αν θα γίνει, αλλά για το πώς θα διαμορφωθούν οι κλίμακες...
* Στο τέλος του χρόνου τέλος ξυπνά ένα «φάντασμα» του παρελθόντος, και πρόκειται για τον φόρο υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Ο φόρος θεσπίστηκε το 2013 αλλά η εφαρμογή του ανεστάλη το 2014 για δύο χρόνια προκειμένου να επιλυθούν τα προβλήματα στην επιβολή του αλλά και να μην επηρεάσει την κτηματαγορά. Η διετής περίοδος αναστολής εκπνέει το τέλος του έτους και η κυβέρνηση θα πρέπει να αποφασίσει αν θα κρατήσει τον φόρο στον «πάγο» ή αν θα τον ενεργοποιήσει εκ νέου. Θυμίζουμε πως ο φόρος επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου, επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Όλα αυτά τα "μέτωπα" που είναι ανοικτά, μόνο ευοίωνες προοπτικές για την αγορά ακινήτων δεν εγγυώνται...
