Του Γιώργου Νούλη
Με ανυπομονησία και συγκρατημένη αισιοδοξία αναμένουν φορείς της κτηματαγοράς της Λάρισας την ανακοίνωση της δέσμης μέτρων για την ενίσχυση της οικοδομής και της αγοράς των στεγαστικών δανείων από το υπουργείο Οικονομίας.
Κατασκευαστές, εργολάβοι, μηχανικοί, μεσίτες, οικοδόμοι, υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι και γενικά όλοι οι επαγγελματίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο της, περιμένουν με αγωνία τις ανακοινώσεις προσδοκώντας σε καλύτερες ημέρες όχι μόνον για την κτηματαγορά αλλά και για την τοπική αγορά.
Με τις αγοραπωλησίες των κατοικιών, να έχουν σημειώσει στο πρώτο τρίμηνο του έτους κάθετη υποχώρηση, με τους ρυθμούς εκταμίευσης των στεγαστικών δανείων να βρίσκονται σε κάμψη, με την οικοδομική δραστηριότητα να έχει επιβραδυνθεί, η κρατική παρέμβαση θεωρείται αναγκαία.
Το ζητούμενο βέβαια είναι το τι είδους μέτρα θα ληφθούν. Αν είναι μέτρα που θα στοχοποιούν το πρόβλημα η οικοδομή θα βγει από την κρίση και θα ορθοποδήσει. Σε διαφορετική περίπτωση, είτε γιατί τα μέτρα δε θα είναι αρκετά είτε γιατί θα αποδειχθούν ανελαστικά καθώς θα έχουν προεκλογική χροιά, είτε γιατί θα αποβλέπουν σε προσωρινή τόνωση των δημοσίων εσόδων, το πλήγμα που θα δεχθεί η οικοδομή και γενικότερα η οικονομία θα είναι ιδιαίτερα σοβαρό και οι κοινωνικές προεκτάσεις του ανεξέλεγκτες…
«Η αγορά ακινήτων σχολίαζε για το θέμα Λαρισαίος κατασκευαστής χρειάζεται ένα σταθερό φορολογικό, χωροταξικό και πολεοδομικό πλαίσιο το οποίο δεν θα αλλάζει με βάση τις εκλογικές ανάγκες, αλλά με βάση τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. Η ανάγκη αυτή, είναι η πρώτη κίνηση που απαιτείται προκειμένου να αναθερμανθεί το αγοραστικό ενδιαφέρον. Άλλωστε αν υπάρχει ένα σημείο στο οποίο ομονοούν όλοι οι παράγοντες της αγοράς, είναι ότι η εγχώρια αγορά δεν πάσχει από κεφάλαια αλλά από αβεβαιότητα. Δηλαδή, χρήματα υπάρχουν, αλλά αυτοί που τα έχουν είτε φοβούνται είτε πιστεύουν ότι η αυριανή ημέρα θα προσφέρει μεγαλύτερες ευκαιρίες από τη σημερινή. Eτσι, η διαδικασία για την ανάκαμψη θα πρέπει να εστιασθεί στο να βγουν αυτά τα κεφάλαια στην επιφάνεια και να κατευθυνθούν στη συγκεκριμένη αγορά. Ίσως αντί να συζητούν κάποιοι για μέτρα θα πρέπει να κάνουν πρώτα απ’ όλα το αυτονόητο: Να πείσουν αγοραστές και επενδυτές ότι το θεσμικό πλαίσιο δεν υποτάσσεται σε καμία άλλη προτεραιότητα πλην εκείνης που προωθεί την ενίσχυση της αγοράς...»
ΤΙ ΕΧΟΥΝ ΖΗΤΗΣΕΙ ΟΙ ΦΟΡΕΙΣ
Ποια μέτρα όμως αναμένεται να ληφθούν και πότε; Θα είναι μέτρα στήριξης για τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις, θα αφορούν στους αγοραστές ακινήτων, θα αφορούν στις τράπεζες, θα έχουν φορολογικό χαρακτήρα; Πριν όμως αναφερθούμε σ΄αυτά ας επισημάνουμε το τι έχουν ζητήσει και προτείνει από την κυβέρνηση ιδιοκτήτες ακινήτων και κατασκευαστές.
Μεταξύ άλλων λοιπόν έχουν ζητήσει:
1. Μείωση των συντελεστών εμπορικότητας και των τιμών ζώνης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων έως και 40%, σε όσους δήμους και συνοικίες της χώρας είναι αδικαιολόγητα υψηλές και υπερβαίνουν τις αγοραίες.
2. Αναστολή του «πόθεν έσχες» για αγορά και ανοικοδόμηση ακινήτων για μια διετία ή τριετία.
3. Αναστολή προσάρτησης του πιστοποιητικού ΕΤΑΚ για τα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων μέχρι 30.6.2009 (για να έχει πληρωθεί το ΕΤΑΚ 2008).
4. Παράταση της προθεσμίας υπογραφής οριστικών συμβολαίων όπου υπάρχει προσύμφωνο (η τελευταία προθεσμία έληξε το 2007).
5. Μείωση του ΕΤΑΚ για τα αδιάθετα κτίσματα των οικοδομικών εταιριών από 6ο/οο σε 1ο/οο
6. Θέσπιση της δυνατότητας σύστασης κάθετης συνιδιοκτησίας σε οικοδομές με διασπασμένους κτιριακούς όγκους που βρίσκονται στις εντός οικισμού και στις εκτός σχεδίου περιοχές.
7. Επίσπευση της ένταξης νέων περιοχών στα σχέδια πόλεων.
8. Επίλυση του ιδιοκτησιακού προβλήματος των εκτός σχεδίου ακινήτων.
9. Νομιμοποίηση ημιυπαίθριων χώρων μόνον με εφάπαξ πολεοδομικό πρόστιμο
10 Επαναφορά της δυνατότητας νομιμοποίησης αλλαγής χρήσης χώρων με μεταφορά συντελεστή δόμησης.
11. Ειδικά κίνητρα για την εξοικονόμηση ενέργειας στα υφιστάμενα και νέα κτίρια
12. Μείωση του φόρου μεταβίβασης κατά 50% όταν το μεταβιβαζόμενο κτίριο (παλαιό ή νέο) είναι ενεργειακά αναβαθμισμένο.
13. Σταδιακή έκπτωση (εντός πενταετίας) από το φορολογητέο εισόδημα των δαπανών για την ενεργειακή αναβάθμιση υφισταμένων κτιρίων.
14. Μείωση του ΦΠΑ για το σύνολο των εργασιών και υλικών της ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων.
15. Επιδότηση επιτοκίων δανεισμού 1ης κατοικίας, άνω του 5%, για μια 10ετία.
ΤΑ ΜΕΤΡΑ ΠΟΥ ΚΕΡΔΙΖΟΥΝ ΕΔΑΦΟΣ
Αυτά είναι μερικά από τα μέτρα που έχουν προταθεί για την αναθέρμανσης της οικοδομής, αλλά όπως είναι λογικό δεν είναι δυνατόν να υιοθετηθούν όλα. Αν και είναι θέμα χρόνου και ίσως ημερών η ανακοίνωσή τους τα μέτρα που έχουν κερδίσει έδαφος (και σκοπίμως διοχετεύονται προκειμένου να μετρηθούν αντιδράσεις) είναι τα εξής:
1. Επέκταση της φοροαπαλλαγής που ισχύει για τους τόκους των στεγαστικών δανείων.
Αυτή τη στιγμή υπάρχουν τρεις κατηγορίες φορολογικών απαλλαγών σε σχέση με δάνεια πρώτης κατοικίας. Για όσους είχαν πάρει στεγαστικό δάνειο έως τις 31.12.1999, οι τόκοι εκπίπτουν στο σύνολό τους από το φορολογητέο εισόδημα. Για όσους έλαβαν στεγαστικό (πάντα για α’ κατοικία) από την 1.1.2000 έως τις 31.12.2002 έχουν την ίδια απαλλαγή από το φορολογητέο εισόδημα, αλλά με περιορισμό για επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Για το τμήμα του ακινήτου πάνω από τα 120 τετραγωνικά δεν ισχύει η απαλλαγή. Οι δανειολήπτες με στεγαστικό μετά την 1.1.2003 έχουν διαφορετική φορολογική μεταχείριση, καθώς το 20% των τόκων μειώνει απευθείας το φόρο για α’ κατοικία έως 120 τετραγωνικά μέτρα και για δάνειο έως 200.000 ευρώ. Τώρα το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει οι τόκοι των στεγαστικών που θα ληφθούν εντός του έτους να εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα (και όχι να μειώνουν το φόρο), κάτι που σημαίνει ότι, αντί για ελάφρυνση 20%, οι δανειολήπτες θα ωφελούνται κατά 35%.
2. Επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε περισσότερες περιοχές της χώρας. Οι περιοχές που θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα θα τονώσουν όχι μόνο την κτηματαγορά, αλλά και τις τοπικές αγορές ενώ μια τέτοια κίνηση θα έδινε εισπρακτική «ώθηση» στο Ενιαίο Τέλος Ακινήτων, καθώς θα ενταχθούν σε αυτό οι ιδιοκτήτες ακινήτων των περιοχών αυτών, οι οποίοι θα κληθούν να το πληρώσουν και μάλιστα εντός του 2009.
3. Η μείωση του φόρου μεταβίβασης κατά 50% για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, όπως έγινε και με τα τέλη ταξινόμησης και μεταβίβασης των αυτοκινήτων. Σημειώνεται ότι ο φόρος μεταβίβασης για την πρώτη κατοικία έως 200 τ.μ. έχει καταργηθεί από 1.1.2006, ενώ ο πωλητής πληρώνει φόρο υπεραξίας. Ο φόρος μεταβίβασης 9%-11% ισχύει για τα παλαιά ακίνητα (πριν από την 1.1.2006) που αφορούν δεύτερη κατοικία και το υπουργείο είναι έτοιμο να ανακοινώσει τη μείωση των συντελεστών στο μισό
Το συγκεκριμένο μέτρο εφόσον ισχύσει θα δώσει ώθηση στην αγορά δεύτερης ή εξοχικής κατοικίας.
4. Ενίσχυση των προγραμμάτων του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ) για την απόκτηση κατοικίας. Οι ρυθμίσεις θα αφορούν στην αύξηση του ποσοστού επιδότησης επιτοκίου για την αγορά πρώτης κατοικίας, στην αύξηση του αριθμού των δικαιούχων για απόκτηση κατοικίας από τον ΟΕΚ και την ενίσχυση των κινήτρων για την απόκτηση κατοικίας από τους τρίτεκνους. Επίσης στα μέτρα που θα αφορούν στον ΟΕΚ θα ενταχθεί η αναστολή των οφειλών για δάνεια που έχουν λάβει δικαιούχοι Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, οι οποίοι είναι άνεργοι ή βρίσκονται σε καθεστώς επίσχεσης εργασίας για ένα έτος και η επιμήκυνση για δύο χρόνια της αποπληρωμής χρεών προς τον οργανισμό.
Βέβαια ακούστηκε ότι υπάρχει σκέψη για απόκτηση από τον ΟΕΚ κατοικιών από το υπάρχον απόθεμα, αντί της ανέγερσης νέων, αλλά δεν είναι εύκολο να εφαρμοστεί.
5. Η δημιουργία ειδικών προγραμμάτων χρηματοδοτικής στήριξης των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον ευρύτερο κλάδο της οικοδομής. Για παράδειγμα, μελετάται να δημιουργηθούν ειδικά χρηματοδοτικά προγράμματα για επιχειρήσεις εμπορίας οικοδομικών υλικών και άλλους υποκλάδους της οικοδομής. Τα προγράμματα αυτά μπορούν να πάρουν τη μορφή της επιδότησης επιτοκίου για κεφάλαια κίνησης. Το συγκεκριμένο μέτρο εντάσσεται στη λογική της ανακούφισης των επιχειρήσεων του ευρύτερου κλάδου της οικοδομής από την πιστωτική ασφυξία η οποία αποκαλύπτεται και από το γεγονός ότι αυξάνονται με ραγδαίο ρυθμό οι ακάλυπτες επιταγές.
7. Η χαλάρωση του «πόθεν έσχες» για αγορά ακινήτων και συγκεκριμένα ως προς τη δικαιολόγηση τεκμηρίου απόκτησης από ανάλωση κεφαλαίων προηγούμενων ετών. Αν και για το θέμα αυτό υπάρχει προβληματισμός ωστόσο πιθανότατα θα εφαρμοστεί για χρονική διάρκεια έως ένα χρόνο.
