«Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων το 2010 είναι άμεσα συνδεδεμένη με τις προσδοκίες των νοικοκυριών για την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, με τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα αλλά και με τη γενικότερη κατάσταση της οικονομίας. Η διαπίστωση έχει τη δική της βαρύτητα καθώς ανήκει στην Τράπεζας της Ελλάδας. Στα οικονομικά στοιχεία που περιλαμβάνει η ετήσια έκθεσή της, για το 2009 σχετικά με την αγορά ακινήτων αναφέρεται ρητά ότι «η ύπαρξη σαφών μηνυμάτων προς την κατεύθυνση της αποτελεσματικής αντιμετώπισης των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών προβλημάτων της ελληνικής οικονομίας, εκτιμάται ότι εκτός των άλλων θα συμβάλλει και στην αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων».
Περιμένουμε λοιπόν αυτά τα μηνύματα. Πότε θα φανούν; Αυτό είναι και το κυρίως ζητούμενο. Προς το παρόν πάντως, η κτηματαγορά βιώνει την ύφεση. Πριν όμως καταγράψουμε τις τάσεις που διαμορφώνονται ας επισημάνουμε μερικά βασικά στοιχεία που περιλαμβάνονται στην έκθεση της ΤτΕ.
* Τα διαμερίσματα κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2009,πωλούνται φθηνότερα. Η πτώση των τιμών (-4%) είναι μεγαλύτερη στα διαμερίσματα άνω των 5 ετών.
* Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν στο α΄ τρίμηνο του έτους πτώση μόλις 2,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2009, ενώ για το σύνολο του περσινού χρόνου οι τιμές μειώθηκαν με μέσο ρυθμό 3,6% (-3,3%, -2,5%, -4,9% και -3,8% το α’, β’, γ’ και δ’ τρίμηνο του 2009 αντίστοιχα), έναντι αύξησης κατά 1,7% το 2008.
* Η μείωση των τιμών το α΄ τρίμηνο του 2010 σε σχέση με το α΄ τρίμηνο του 2009 ήταν μεγαλύτερη για τα «παλαιά» διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 5 ετών: -4%) από ό,τι για τα «νέα» (ηλικίας έως 5 ετών: -0,3%). Η διαπίστωση αυτή ισχύει και για ολόκληρο το 2009.
* Η μεγαλύτερη μείωση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη «ανθεκτικότητα» των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές.
* Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών στο α΄ τρίμηνο του 2010 ακολούθησε παρόμοια τάση σε όλες τις επιμέρους περιοχές. Ειδικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο του 2010 εκτιμάται ότι ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2009 κατά 2% στην Αθήνα, 3,6% στη Θεσσαλονίκη, 3% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 3,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2009 οι αναθεωρημένοι μέσοι ετήσιοι ρυθμοί μείωσης των τιμών στις ίδιες περιοχές ήταν 4,6%, 5,9%, 2,6% και 1,7% αντίστοιχα.
* Οι αγοραπωλησίες κατοικιών μέσω της λήψης στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε 22.100 κατά το πρώτο τρίμηνο, από 24.000 συναλλαγές στους τελευταίους τρεις μήνες του 2009. Σε ολόκληρο το 2009 ο αριθμός των συναλλαγών αυτών έφθασε τις 74.300, υπήρξε δηλαδή μείωση κατά 36% από το 2008 (116.000 συναλλαγές), ενώ με βάση τον όγκο των διαμερισμάτων που αγοράστηκαν, η πτώση διαμορφώθηκε στο 39,3%.
Αυτά εν ολίγοις επισημαίνονται στην έκθεση μέσω της οποίας εκφράζεται με ξεκάθαρο τρόπο ο προβληματισμός για το μέλλον της κτηματαγοράς. Αν λυθούν τα οικονομικά προβλήματα της χώρας και πάρει μπροστά η ανάπτυξη τότε η αγορά ακινήτων θα σταθεροποιηθεί και δεν θα υπάρξει ο κίνδυνος απότομης διόρθωσης των τιμών, εκτιμά η ΤτΕ.
ΠΕΡΙ ΔΙΟΡΘΩΣΗΣ ΤΙΜΩΝ
Βάσει αυτών των συμπερασμάτων μπορούμε να υποστηρίξουμε ότι η αγορά ακινήτων και ειδικά της Λάρισας, εισέρχεται σε τροχιά διόρθωσης τιμών; Κάποιοι από το μεσιτικό κυρίως χώρο, θεωρούν ότι η οικονομική κρίση και τα επαχθή φορολογικά μέτρα, που όχι μόνο προκαλούν αρνητική ψυχολογία στο καταναλωτικό κοινό, αλλά κυρίως περιορίζουν την αγοραστική του δυνατότητα, θα επηρεάσουν και τις τιμές. Οι προβλέψεις τους συγκλίνουν στην άποψη ότι η επιδείνωση της ύφεσης και τα προβλήματα ρευστότητας που αργά ή γρήγορα θα αντιμετωπίσουν οι κατασκευαστές, θα οδηγήσουν σε μείωση τιμών. Αν επιβεβαιωθούν αυτές οι προβλέψεις, τότε γεννάται το ερώτημα: Γιατί να προχωρήσουν οι ενδιαφερόμενοι σε μια επένδυση αν είναι βέβαιο ότι αυτή θα χάσει ένα μέρος της αξίας της; Μια και μόνη απάντηση σε αυτό το ερώτημα δεν υπάρχει καθώς ουδείς γνωρίζει τι τον ξημερώνει.
Από την πλευρά τους οι κατασκευαστές θεωρούν ότι γενικευμένη πτώση τιμών δεν πρόκειται να υπάρξει. Το αυξημένο κόστος κατασκευής λειτουργεί αντίρροπα σε μια πιθανή μείωση των τιμών πώλησης ειδικά στις νεόδμητες οικοδομές. Σαφώς και υπάρχει μικρότερος αριθμός πωλήσεων από ό,τι στο πρόσφατο παρελθόν, βεβαίως και ορισμένοι κατασκευαστές εμφανίζονται πιο ελαστικοί, ιδίως σε ό,τι αφορά τη χρέωση του ΦΠΑ, που από το 21% βρέθηκε στο 23%, αλλά γενική τάση αποκλιμάκωσης τιμών δεν προβλέπεται. Όπως λένε μάλιστα «άλλο Αθήνα άλλο Λάρισα...». Το ερώτημα, όμως που απασχολεί την αγορά είναι για πόσο χρονικό διάστημα ακόμη θα εξακολουθήσουν οι κατασκευαστές να διατηρούν στα τρέχοντα επίπεδα τις τιμές στα καινούργια διαμερίσματα, όταν η πτωτική πορεία των τιμών στα μεταχειρισμένα συνεχίζεται και τα αδιάθετα σπίτια, με την υποτονική ζήτηση, να παραμένουν πολλά.
Μπορεί λοιπόν η ζήτηση στην αγορά κατοικίας να είναι από τις αρχές του έτους αναιμική εντούτοις αν η οικονομία της χώρας καταβαραθρωθεί, αναπόφευκτα θα επηρεαστούν και οι τιμές τω ακινήτων αλλά προς το παρόν η αποκλιμάκωση των τιμών δεν ακολουθεί τις επιταγές του νόμου περί προσφοράς και ζήτησης. Σε κάθε περίπτωση αν και το ποσοστό μείωσης της ζήτησης ακινήτων είναι μεγαλύτερο από την πτώση των τιμών αυτό που πρέπει να επισημανθεί είναι ότι οι συνθήκες εξακολουθούν να είναι υπέρ των αγοραστών και όχι των πωλητών ακινήτων...
Σε γενικές γραμμές πάντως κυριαρχεί συγκρατημένη αισιοδοξία ότι μετά το β΄ εξάμηνο του 2010 αναμένεται να επέλθει ανάκαμψη τουλάχιστον για την πρώτη κατοικία. Η έλλειψη νέας γης προς πολεοδόμηση και η άποψη ότι η αγορά ακινήτου αποτελεί τη σταθερότερη επένδυση για τους πολίτες συνηγορούν στην εκτίμηση της ενίσχυσης του ενδιαφέροντος ειδικά αν η Πολιτεία παρέμβει ανακουφιστικά στην αγορά των κατασκευών, ενεργοποιώντας τις χρηματοδοτήσεις του ΕΣΠΑ, χαράζοντας μια συνολική πολιτική απέναντι σε ένα τόσο σημαντικό κλάδο της οικονομίας.
