Του Γιώργου Νούλη
Σε τέταρτη και τελευταία- παράταση οδεύει η ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους ενώ την ίδια στιγμή οι αιτήσεις των ιδιοκτητών ακινήτων στην Πολεοδομία Λάρισας συνεχίζονται με μειούμενους ρυθμούς, φτάνοντας τις 7.300. Το ενδεχόμενο να ανακοινωθεί εντός των ημερών παράταση της υποβολής των φακέλων μέχρι τις 30 Νοεμβρίου (η τρέχουσα προθεσμία εκπνέει στις 31 Οκτωβρίου), είναι υπαρκτό για δύο βασικούς λόγους. Αφενός μεν γιατί η διαδικασία της ρύθμισης των αυθαιρέτων, δίνει σε ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να τακτοποιήσουν μέσω αυτής και ημιυπαιθρίους χώρους, αφετέρου γιατί οι τράπεζες, έχοντας χορηγήσει στεγαστικά δάνεια θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα με τις υποθήκες των ακινήτων.
Σύμφωνα με τον νέο νόμο για τα αυθαίρετα, αν υπάρχει παράνομα κλεισμένος ημιυπαίθριος χώρος που δεν έχει τακτοποιηθεί, δεν είναι δυνατή η μεταβίβαση της κυριότητάς τους. Οπότε, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, τα οποία διατηρούν την υποθήκη επί των ακινήτων, άρα και τα δικαιώματά του, θα μπλέξουν αν δεν είναι «καθαρά». Σε κάθε περίπτωση να σημειώσουμε πως η ρύθμιση για την «τακτοποίηση» ημιυπαίθριων και άλλων παράνομων χώρων σε νόμιμα κτίρια αποδεικνύεται «χρυσωρυχείο», αφού οι αιτήσεις που έχουν κατατεθεί έχουν αποφέρει στα Δημόσια Ταμεία μέσω του παραβόλου, τουλάχιστον 2 εκ. ευρώ από τους Λαρισαίους ιδιοκτήτες, τα οποία θα πολλαπλασιαστούν στο επόμενο έτος, καθώς η πλειοψηφία τους επέλεξε την αποπληρωμή του προστίμου μέσω δόσεων. Ως γνωστόν το παράβολο είναι 250 ευρώ για ημιυπαίθριο και 350 ευρώ για άλλους χώρους (υπόγεια, pilotis, χώρους στάθμευσης) το οποίο συμψηφίζεται με το τελικό πρόστιμο. Όλα αυτά βέβαια αφορούν στη μια πλευρά της ρύθμισης. Υπάρχει όμως μια μεγάλη εκκρεμότητα, η οποία θα έλθει στο προσκήνιο εντός των προσεχών μηνών. Ο ν. 3843 προσβλήθηκε (μέσω διοικητικών πράξεων) και θα εξεταστεί από τη Συμβούλιο της Επικρατείας με τη διαδικασία της «πρότυπης δίκης». Στην επιτροπή της «πρότυπης δίκης» θα κριθεί και η συνταγματικότητα της ρύθμισης και το μόνο που δεν θα ήθελε κανείς στην κυβέρνηση να σκεφτεί είναι τι θα συμβεί αν το ΣτΕ ακυρώσει τον νόμο και οι χιλιάδες αιτήσεις που υποβλήθηκαν πανελλαδικά βρεθούν «στον αέρα»...
ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΦΟΡΟΥ
Στο μεταξύ να θυμίσουμε πως έχει ενεργοποιηθεί η διαδικασία επιστροφής τυχόν καταβληθέντων φόρων μεταβίβασης για ημιυπαίθριους χώρους οι οποίοι έχουν ρυθμιστεί και κανονικά απαλλάσσονται από το φόρο μεταβίβασης πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή από το φόρο εφαρμόζεται και για την επιφάνεια των χώρων αυτών, εφόσον κατά το χρόνο της αγοράς έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία ρύθμισής τους είτε με τον τελευταίο σχετικό νόμο ( 3843/2010) είτε με τον προηγούμενο (3775/2009).
Επίσης να επισημάνουμε πως ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος καταβλήθηκε για την αξία ρυθμισθέντων χώρων κατά την αγορά ακινήτων που υπήχθησαν στις διατάξεις της απαλλαγής πρώτης κατοικίας, μπορεί να επιστραφεί ως αχρεωστήτως καταβληθείς εντός τριετίας από την ημερομηνία καταβολής του, αφού βέβαια υποβληθεί σχετική αίτηση.
Ιδού και ένα παράδειγμα για να γίνει κατανοητή η επιστροφή φόρου: Ένας άγαμος, δικαιούχος απαλλαγής φόρου για αγορά α' κατοικίας (με αφορολόγητο όριο 200.000 ευρώ) αγόρασε την 10-5-11 ένα διαμέρισμα αξίας 180.000 ευρώ και επιφάνειας 90 τ.μ. στην οποία περιλαμβάνονταν "κλειστός" ημιυπαίθριος χώρος επιφανείας 10 τ.μ., ο οποίος είχε ήδη ρυθμισθεί με τις διατάξεις του ν. 3843/10 κατά το χρόνο της αγοράς. Κατά την αγορά αυτή δεν χορηγήθηκε απαλλαγή για την αξία που αναλογούσε στον ημιυπαίθριο χώρο και καταβλήθηκε φόρος ποσού 2.000 ευρώ (2.000 ευρώ αξία ανά τ.μ. Χ 10 τ.μ. =20.000 ευρώ Χ 10%=2.000 ευρώ). Με αίτησή του προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ. να ζητήσει την επιστροφή του καταβληθέντος φόρου εντός προθεσμίας 3 ετών από την καταβολή του.
Στις περιπτώσεις που υποβάλλεται αίτημα επιστροφής του καταβληθέντος φόρου μεταβίβασης για την αξία των χώρων που είχαν ήδη ρυθμισθεί, δεν απαιτείται η σύνταξη συμπληρωματικής πράξης του σχετικού μεταβιβαστικού συμβολαίου, εφόσον αναγράφεται σε αυτό ότι ο αγοραστής έτυχε του ευεργετήματος της απαλλαγής πρώτης κατοικίας για την αγορά του ακινήτου (π.χ. ημιυπαίθριοι χώροι που προσαυξάνουν την επιφάνεια του διαμερίσματος για την αγορά του οποίου είχε χορηγηθεί απαλλαγή α’ κατοικίας).
Αντίθετα απαιτείται η σύνταξη και η μεταγραφή της συμπληρωματικής πράξης του συμβολαίου για τα ακίνητα για τα οποία δεν έχει αναγραφεί στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο η χορήγηση απαλλαγής πρώτης κατοικίας (π.χ. αγορά αυτοτελούς υπόγειου αποθηκευτικού χώρου που είχε μετατραπεί σε χώρο κατοικίας και για το οποίο δεν είχε χορηγηθεί απαλλαγή).
Η απαλλαγή χορηγείται σε ρυθμισθέντες ημιυπαίθριους χώρους, έστω και αν το εμβαδόν τους που αναγράφεται στη βεβαίωση της πολεοδομίας παρουσιάζει μικρή απόκλιση σε σχέση με το αναγραφόμενο στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο (ή στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας) εμβαδόν τους (λόγω διαφορετικού τρόπου υπολογισμού της επιφάνειας του ημιυπαίθριου χώρου για την τακτοποίησή του). Εννοείται πως τα παραπάνω εφαρμόζονται ανάλογα και στη φορολογία κληρονομιών και γονικών παροχών.
