Του Γιώργου Νούλη
Στο «πάγο» και επίσημα βάζει την αγορά ακινήτων το Υπ. Περιβάλλοντος, καθώς ακόμα και αυτοί οι λίγοι που πάρα την οικονομική κρίση είναι διατεθειμένοι να μεταβιβάσουν ή να αγοράσουν ακίνητα θα πρέπει να περιμένουν τουλάχιστον δυόμισι μήνες. Από χθες και μέχρι τις 30 Νοεμβρίου όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων (γονικές παροχές, δωρεές, αγοραπωλησίες, υποθήκες, κ.α) αυθαιρέτων και νομίμων, λόγω της έναρξης σε ισχύ του νόμου για τα αυθαίρετα, «παγώνουν» καθώς για τα μεν αυθαίρετα θα πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν, για τα δε υπόλοιπα να συνοδεύονται από πιστοποιητικό «πολεοδομικής νομιμότητας», από βεβαίωση δηλαδή μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη πως στο ακίνητο δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή.
Ο νέος νόμος για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, που δημοσιεύτηκε χθες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 209Α) και περιλαμβάνει την σχετική διάταξη στο άρθρο 23 προβλέπει ότι ο ιδιοκτήτης ακινήτου που έχει αυθαίρετο κτίσμα ή έχει κάνει υπέρβαση ύψους, υποχρεούται να πληρώσει πρόστιμο, ενώ απαγορεύεται (και είναι απολύτως άκυρη) η αγοραπωλησία ακινήτου που έχει αυθαίρετη κατασκευή ή έχει γίνει αλλαγή χρήσης του ακινήτου και δεν έχει νομιμοποιηθεί.
Με τη δημοσίευση λοιπόν του νόμου αρχίζουν να "τρέχουν" δύο βασικές προβλέψεις για τις δικαιοπραξίες ακινήτων, αυθαιρέτων ή νομίμων, που είναι οι εξής:
1. Απαγορεύεται η οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετη κατασκευή ή η σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε αυτό, αν δεν «τακτοποιηθεί» με τον νέο νόμο ή δεν έχει υπαχθεί σε παλαιότερες νομοθετικές ρυθμίσεις εξαίρεσης από την κατεδάφιση, όπως ο νόμος 1337/1983. Από την απαγόρευση εξαιρούνται τα κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1955, εφόσον αυτό αποδεικνύεται.
2. Απαγορεύεται η οποιαδήποτε μεταβίβαση εν ζωή (αγορά, πώληση, γονική παροχή, δωρεά εν ζωή, διανομή κλπ.) για όλα τα ακίνητα ή η σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος (εγγραφή υποθήκης) εφόσον δεν συνοδεύεται από πιστοποιητικό «πολεοδομικής νομιμότητας», από βεβαίωση δηλαδή μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη πως στο ακίνητο δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή.
Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ο κάθε ιδιοκτήτης κτίσματος ανεξάρτητα από το χρόνο της ανέγερσής του, θα πρέπει να αναζητήσει την άδεια οικοδομής του και να ερευνήσει, μέσω του μηχανικού, αν στο ακίνητο έχει πραγματοποιηθεί (έστω και εν αγνοία του) οποιαδήποτε αυθαίρετη κατασκευή. Ο έλεγχος αυτός, ο οποίος θα έχει και το ανάλογο κόστος, είναι απαραίτητος, προκειμένου ο μηχανικός να συντάξει τη σχετική βεβαίωση, η οποία θα προσαρτηθεί στο συμβόλαιο. Ο στόχος της εν λόγω διάταξης είναι να παράσχει ένα πρόσθετο κίνητρο στους ιδιοκτήτες, προκειμένου να αξιοποιήσουν τη ρύθμιση αλλά δεν παύει να αποτελεί ένα πρόσθετο χαράτσι για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και ένα σοβαρός λόγος να παγώσουν οι συναλλαγές έως ότου λυθούν τα θέματα αμοιβών, παρακρατήσεων ασφαλιστικών εισφορών κ.λπ.
Παρενθετικά να σημειώσουμε πως η παραπάνω ρύθμιση πάντως δεν αφορά στις κληρονομιές ενώ για όλους τους εμπλεκόμενους σε μία δικαιοπραξία -συμβολαιογράφους, δικηγόρους, μεσίτες, υποθηκοφύλακες, επικεφαλής κτηματολογικών γραφείων- προβλέπεται ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής ενώ οι μηχανικοί επί πλέον απειλούνται με προσωρινή ή οριστική αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος.
Επίσης ένα εξίσου σοβαρό πρόβλημα, έγκειται στο ότι οι Πολεοδομίες θα αρχίσουν να δέχονται αιτήσεις υπαγωγής στο νόμο για τα αυθαίρετα από την 1η Οκτωβρίου 2011, ενώ σύμφωνα με άλλη διάταξη του νόμου ο φάκελος με τα πολεοδομικά στοιχεία που αφορούν το αυθαίρετο δεν μπορεί να κατατεθεί στις Πολεοδομίες πριν την 30η Νοεμβρίου 2011. Υπάρχει δηλαδή μια αντίφαση και ένα πλέον του διμήνου χρονικά κενό, που καθιστά αδύνατη κάθε μεταβίβαση εν ζωή ή σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος. Τυπικά δηλαδή καμιά αγοραπωλησία δεν μπορεί να γίνει μέχρι το τέλος Νοεμβρίου.
Βέβαια το υπουργείο ανεπίσημα προς το παρόν έχει διευκρινίσει, ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει όλα τα χαρτιά σε μία φάση, πληρώνοντας εφάπαξ το οφειλόμενο πρόστιμο και στη συνέχεια να μεταβιβάσει το ακίνητό του, αλλά η δυνατότητα αυτή παραμένει θεωρητική.
ΑΝΑΜΕΝΟΝΤΑΙ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ
Στο μεταξύ δεν έχουν εκδοθεί οι τρεις υπουργικές αποφάσεις που προβλέπει ο νόμος για τα αυθαίρετα, περιπλέκοντας ακόμη περισσότερο την εφαρμογή του. Συγκεκριμένα, δεν έχουν εκδοθεί οι αποφάσεις που θα καθορίσουν:
1) Τις αμοιβές των μηχανικών (αν και το υπουργείο Περιβάλλοντος λέει ότι καθορίζεται ελεύθερα και αναμένεται να ισχύσει η αμοιβή των 280-300 ευρώ που ισχύει για τους ημιϋπαίθριους).
2) Τη διαδικασία είσπραξης του Ενιαίου Ειδικού Προστίμου Αυθαίρετης Κατασκευής,
3) Την επίλυση κάθε αναγκαίου ζητήματος για τη διαδικασία μεταβίβασης, όπως είναι το περιεχόμενο της δήλωσης και βεβαίωσης του μηχανικού.
Επίσης ακόμη δεν έχει αποσταλεί το έγγραφο που πρέπει αν επισυνάπτεται στα συμβόλαια.
Τι θα ήταν συνεπώς συνετό να γίνει; Η ισχύς του νόμου να αρχίζει μετά την 30ή Νοεμβρίου 2011 για να εναρμονίζεται με την ημερομηνία έναρξης παραλαβής από τις Πολεοδομίες των αιτήσεων υπαγωγής στις ρυθμίσεις του νόμου. Αλλά λογική υπάρχει σ΄αυτό τον τόπο;
ΓΙΑ 30 ΧΡΟΝΙΑ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ
Τέλος να σημειώσουμε πως με τη δημοσίευση του νόμου καταργείται κάθε διάταξη που επιτρέπει την κατ’ εξαίρεση σύνδεση αυθαίρετων κτισμάτων με δίκτυα κοινής ωφέλειας, και παύουν να ισχύουν βεβαιώσεις ή αποφάσεις που τυχόν έχουν εκδοθεί και δεν έχουν υλοποιηθεί. Όσον αφορά στο νόμο για τα αυθαίρετα να υπενθυμίσουμε πως η χρονική ισχύς της τακτοποίησης έναντι καταβολής ειδικού προστίμου παραμένει στα 30 χρόνια, χωρίς διαχωρισμό μεταξύ των εντός και εκτός σχεδίου αυθαιρέτων, ενώ όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ενταχθούν στη ρύθμιση θα πρέπει να καταβάλουν μέχρι το Δεκέμβριο την πρώτη δόση αντί στους οκτώ μήνες που ίσχυε αρχικά. Οι μήνες αποπληρωμής του προστίμου είναι 30.
