Του Γιώργου Νούλη
Μεγάλη ανησυχία και έντονος προβληματισμός επικρατεί μεταξύ των φορέων της αγοράς για το φορολογικό καθεστώς που θα διαμορφωθεί στην ακίνητη περιουσία τη νέα χρονιά. Καθώς οι διαπραγματεύσεις με την τρόικα συνεχίζονται και τη στιγμή που χιλιάδες ιδιοκτήτες μέχρι το τέλος του χρόνου θα έχουν πληρώσει το ίδιο ακίνητο, τέσσερις φορές, με το Φ.Α.Π. των ετών 2011, 2012, 2013 και με το Έκτακτο Ειδικό Τέλος (Ε.Ε.Τ.Α.), όλοι ευελπιστούν πως θα επικρατήσει η λογική και θα πάψει το ακίνητο να αποτελεί μόνιμη πηγή άντλησης εσόδων για το Δημόσιο.
Την ίδια ώρες οι συνθήκες που καταγράφονται στην αγορά ακινήτων της Λάρισας το τελευταίο διάστημα, είναι δραματικές καθώς η πτώση στις τιμές των μεταχειρισμένων κυρίως διαμερισμάτων, δεν είναι μόνο εντυπωσιακή καθώς είναι μειωμένες κατά 50% τουλάχιστον από την πραγματικής τους αξία αλλά και πρωτόγνωρη καθώς όλες οι συμφωνίες που κλείνονται, είναι κάτω από την αντικειμενική τους αξία, πράγμα που σημαίνει πως οι πωλήσεις εξελίσσονται σε σημαντική οικονομική ζημία για τους ιδιοκτήτες. Ενδεικτικά, κεντρικά διαμερίσματα, γκαρσονιέρες κυρίως, που διατίθενται σήμερα προς πώληση, υπολείπονται ακόμη και της αξίας ενός μικρομεσαίου αυτοκινήτου, καθώς... προσφέρονται σε τιμές από 8.000 ευρώ! Το όλο σκηνικό που έχει δημιουργηθεί ειδικά το τελευταίο διάστημα αποδεικνύει πως το ακίνητο, το άλλοτε ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο, έχει μεταβληθεί σε πραγματικό φορολογικό άγος για αρκετούς Λαρισαίους, οι οποίοι αδυνατώντας να καταβάλλουν τους φόρους που τα συνοδεύει, οδηγούνται στην επιλογή της κατεπείγουσας πώλησης, προκειμένου να απαλλαγούν από τα «δόντια» της Εφορίας...
Όπως αναφέρουν μεσιτικά γραφεία, τους τελευταίους μήνες έχει αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των ιδιοκτητών που είναι διατεθειμένοι να μειώσουν τις απαιτήσεις τους, πολύ κάτω από την πραγματική τους αξία, αρκεί να «ξεφορτωθούν» το ακίνητο που μέχρι πρότινος νοίκιαζαν και το οποίο ενδεχομένως να σχεδίαζαν να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους....
Η τάση αυτή αφορά κυρίως μεγάλης ηλικίας ακίνητα, γκαρσονιέρες και διαμερίσματα μικρής επιφάνειας, έως 30 - 35 τ.μ., των οποίων το ύψος του ενοικίου που εισπράττεται, δεν ξεπερνά τα 150 - 180 ευρώ μηνιαίως. Σε αρκετές περιπτώσεις μάλιστα, που η είσπραξη των ενοικίων έχει καταστεί δυσχερής λόγω των οικονομικών προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι μισθωτές, οι ιδιοκτήτες αυτοί θεωρούν πιο συμφέρουσα επιλογή την πώληση από τις μικρές αποδόσεις του ενοικίου και τις αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις.
«Η πτώση των εισοδημάτων και η αύξηση της φορολογίας στην κατοχή ακινήτων, τονίζει στην «Ε» η σύμβουλος ακινήτων κ. Ελένη Παπακωνσταντίνου, έχουν ωθήσει πολλούς ιδιοκτήτες στη λύση της πώλησης, τάση η οποία έχει αρχίσει να επεκτείνεται και στους δανειολήπτες των τελευταίων πέντε ετών, οι οποίοι δεν μπορούν πλέον να εξυπηρετήσουν τα συγκεκριμένα δάνεια. Ως εκ τούτου, η προσφορά κατοικιών προς πώληση ενισχύεται και από πλευράς μεταχειρισμένων κατοικιών, όπου η τελική τιμή πώλησης είναι αποτέλεσμα των οικονομικών αναγκών του εκάστοτε ιδιοκτήτη και της κατάστασης στην οποία βρίσκεται το ακίνητο».
Σύμφωνα εξάλλου με άλλους μεσίτες, η μείωση των τιμών των παλαιών ακινήτων έχει αγγίξει το 60% από την έναρξη της κρίσης ενώ η πραγματική μείωση των καινούργιων διαμερισμάτων από την έναρξη της κρίσης ενδεχομένως και να προσεγγίζει το 20% τουλάχιστον. Κανείς όμως δεν είναι σε θέση να επιβεβαιώσει το παραπάνω ποσοστό μείωσης, μιας και οι αγοραπωλησίες των καινούργιων είναι ελάχιστες και δεν είναι ικανές να αποτυπώσουν με σαφήνεια την πραγματική κάμψη των τιμών.
Η ουσία είναι ότι μεγάλο ποσοστό των μεταχειρισμένων κατοικιών, πωλούνται σε τιμές κάτω από την αντικειμενική αξία ενώ δεν συμβαίνει το ίδιο και με τα ακίνητα που πωλούν οι επαγγελματίες κατασκευαστές, όπου οι ζητούμενες τιμές, παρότι είναι μειωμένες έναντι των προηγούμενων ετών, εξακολουθούν να είναι σε κόστος μεγαλύτερο των αντικειμενικών.
ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Πάντως για να υπάρχει μια γενική εικόνα για τις τιμές των ακινήτων τη περίοδο αυτή, και ανάλογα πάντα με την «ποιότητα» του προσφερόμενου διαμερίσματος, να σημειώσουμε πως γκαρσονιέρες 10 -15 ετών πωλούνται στα 13.000 ευρώ, ενώ παλαιότερες από 11.000 ευρώ και κάτω. Στα δυάρια ηλικίας έως 15 χρόνια, η τιμή φτάνει τα 50.000 ευρώ και τα παλαιότερα 30.000 ευρώ περίπου. Στα τριάρια τα καινούργια έως 15 ετών οι τιμές κυμαίνονται στα 60.000 και τα παλαιότερα στα 40.000 - 45.000 ευρώ. Ωστόσο υπάρχουν και περιπτώσεις που οι τιμές είναι εντυπωσιακά χαμηλές. Ενδεικτικά στο κέντρο της Λάρισας, 28 ετών τριάρι. 65 τ.μ. πωλείται 30.000 ευρώ. Για τα μεγάλα ακίνητα, πάνω 100 τ.μ., μέχρι 12ετίας, οι τιμές κυμαίνονται από 120.000 έως 150.000 ευρώ και πολλές φορές με τη διαπραγμάτευση οι τιμές πέφτουν. Επίσης εξίσου σημαντικό να επισημάνουμε πως όλα τα μεταχειρισμένα ακίνητα πωλούνται κάτω από την αντικειμενική τους αξία, πράγμα που σημαίνει ότι η φορολογία είναι μικρότερη σε σχέση με το παρελθόν.
Πάντως σε γενικές γραμμές η κατάσταση στην αγορά ακινήτων της Λάρισας εξαιτίας της οικονομικής κρίσης αλλά και της υπέρμετρης φορολόγησης είναι δραματική. Υπάρχουν βέβαια συναλλαγές που προχωρούν αλλά αυτές γίνονται μόνο εφόσον το τίμημα είναι ιδιαίτερα χαμηλό. Το υποτονικό κλίμα στις συναλλαγές αποδεικνύεται και από τα στοιχεία των τμημάτων κεφαλαίου των εφοριών της Λάρισας, όπου ο αριθμός των μεταβιβάσεων έχει μειωθεί στο μισό. Ενδεικτικά στη Β΄ Εφορία οι μεταβιβάσεις το 2010 ήταν 3.300 και πέρυσι και ενώ ήδη η Εφορία έχει συγχωνευτεί με τη Γ΄ Δ.Ο.Υ. και τα Φάρσαλα, ο αριθμός το 2012 ήταν 1169.
Ο ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
Στο μεταξύ ένας ακόμη λόγος που «φρενάρει» τις αγοραπωλησίες είναι τα σενάρια που κυκλοφορούν γύρω από τις αλλαγές στη φορολογία ακινήτων και ιδιαίτερα με το ενιαίο τέλος. Αυτό που φαντάζει σχεδόν «κλειδωμένο» για την ώρα είναι η μείωση (θα εξαρτηθεί από την εισπραξιμότητα του νέου ενιαίου φόρου ακινήτων, όπως αυτή θα συνεκτιμηθεί και συμφωνηθεί μεταξύ του οικονομικού επιτελείου και της τρόικας) του φόρου μεταβίβασης. Βέβαια η κυβέρνηση επιδιώκει τη διατήρηση του φόρου μεταβίβασης για μία ακόμη χρονιά ώστε να μη χάσει ο προϋπολογισμός τις εισπράξεις των 200 εκατ. ευρώ που αποφέρει σε ετήσια βάση, αλλά από τη στιγμή που η τρόικα πιέζει προς τη δραστική μείωση του φόρου για να τονωθεί η αγορά από ξένους, οι οποίοι θα θελήσουν να αγοράσουν ακίνητο και να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής στη χώρα, η υπόθεση θεωρείται χαμένη.
Με δεδομένο ότι ο φόρος σήμερα επιβαρύνει σε ποσοστό 8%-10% τους αγοραστές (8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ και 10% για την υπόλοιπη αξία του ακινήτου), οι περισσότεροι εξ αυτών σπεύδουν να αναβάλουν τις κινήσεις τους έως ότου ψηφιστεί η αλλαγή αυτή. Επίσης, το τελευταίο διάστημα, ακριβώς λόγω της επικείμενης μείωσης του φόρου μεταβίβασης, πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές, οι οποίοι άλλωστε έχουν και το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις, ζητούν από τον πωλητή να απορροφήσει τη μείωση. Εν ολίγοις, αν με τον νέο φόρο μεταβίβασης ο αγοραστής θα γλίτωνε 10.000 ευρώ, σε σχέση με το σημερινό καθεστώς, ζητείται πρόσθετη έκπτωση από τον πωλητή, ώστε να πραγματοποιηθεί άμεσα η αγοραπωλησία...
