Σε φοροελεγκτικό κλοιό τα ακίνητα

*ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΙ, ΜΕΣΙΤΕΣ, ΠΩΛΗΤΕΣ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ ΣΤΟ «ΜΙΚΡΟΣΚΟΠΙΟ» ΤΗΣ ΑΑΔΕ

Αγοραπωλησίες με «μαύρο» χρήμα και αδήλωτα εισοδήματα, καθώς και παραβιάσεις κρίσιμων ασφαλιστικών δικλείδων της φορολογίας κεφαλαίου, λαμβάνουν πρώτο αριθμό προτεραιότητας για τις ελεγκτικές υπηρεσίες.  

Ο ετήσιος προγραμματισμός προβλέπει 2.500 ελέγχους για τη διαπίστωση της ορθής εκπλήρωσης των υποχρεώσεων στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών. Ωστόσο είναι πολύ πιθανό το... κοντέρ να «γράψει» πολύ παραπάνω.    
Πρώτη προτεραιότητα παραμένει η λίστα με τις υποθέσεις που αναδύουν έντονη οσμή φοροδιαφυγής, καθώς πρόκειται για χιλιάδες ακίνητα που άλλαξαν χέρια με “ζεστό” χρήμα, δηλαδή με μετρητά. Αν και η συγκεκριμένη πρακτική ήταν ο κανόνας, με τη νομοθέτηση της υποχρέωσης καταβολής του τιμήματος μέσω τραπεζικού συστήματος, αποφασίστηκε να «χτενιστούν» οι πιο ύποπτες περιπτώσεις των τελευταίων ετών.    
Μόνο το 2022 πραγματοποιήθηκαν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων με συνολικό τίμημα 27.740. 709.425,71 ευρώ. Από αυτές, οι 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά (συνολικό τίμημα: 462.493.710,3 ευρώ) ενώ σε 41.741 περιπτώσεις, τίμημα ύψους 2.980.580.395,13 ευρώ εξοφλήθηκε εν μέρει με μετρητά. Αυτό που πρέπει, πάντως, να σημειωθεί είναι ότι ακόμα και στις περιπτώσεις όπου οι συναλλαγές γίνονται μέσω τραπεζικού συστήματος, κανείς δεν μπορεί να υπολογίσει πόσα μετρητά άλλαξαν χέρια, για να καλύψουν τη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής- αναγραφόμενης τιμής και εμπορικής αξίας αυτών των ακινήτων.     Όπως προβλέπει η σχετική διάταξη, που έχει ήδη ενεργοποιηθεί, το συμβόλαιο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά είναι άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του. Επιπλέον, οι παραβάτες  τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, κατ’ ελάχιστο 10.000 και μέχρι 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση. Ωστόσο, ο μεγαλύτερος “πονοκέφαλος” για τους εμπλεκόμενους, είναι το εξοντωτικό “πόθεν έσχες” από τις ελεγκτικές υπηρεσίες.    
«ΚΑΜΠΑΝΕΣ» ΓΙΑ ΤΟΝ ΕΝΦΙΑ    
Μπαράζ ελέγχων προμηνύει και η νέα Απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, με την οποία οι εφορίες και τα νεοσύστατα Κέντρα Φορολογίας Κεφαλαίου, καλούνται να σαρώσουν εξ αποστάσεως τις πάσης φύσεως μεταβιβάσεις του 2023, προκειμένου να διαπιστωθεί αν συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων, έχουν εφαρμόσει τις διατάξεις για το ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΦΙΑ.    
Όπως προβλέπει η επίμαχη διάταξη, σε περίπτωση εκποιητικής δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, με το Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. βεβαιώνεται μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α. τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη.    
Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. του τρέχοντος έτους, σε αυτό βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α. για έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.   
Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες, με το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α., καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλλει, ή νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το συγκεκριμένο ακίνητο.    
Στις συμβολαιογραφικές πράξεις εγγραφής υποθήκης για διασφάλιση χορηγούμενου δανείου από πιστωτικό ίδρυμα, το Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. χορηγείται με παρακράτηση και απόδοση του ποσού που καλύπτει τουλάχιστον το οφειλόμενο ποσό φόρων και τόκων για το συγκεκριμένο ακίνητο δίχως να απαιτείται να έχουν καταβληθεί οι ληξιπρόθεσμες δόσεις, να έχουν ρυθμιστεί ή να έχει προηγηθεί νόμιμη απαλλαγή από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα υπόλοιπα ακίνητα.    
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, να αποδώσει τον αναλογούντα φόρο μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριών εργασίμων ημερών από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου και πάντως μέσα σε τρεις ημέρες από την εκταμίευση του δανείου.    
Επιπλέον, οι φύλακες μεταγραφών και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων υποχρεούνται να αρνηθούν τη μεταγραφή ή την καταχώριση στα κτηματολογικά βιβλία συμβολαιογραφικού εγγράφου, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.   
Σύμφωνα με τις οδηγίες του Γ. Πιτσιλή, οι έλεγχοι δεν θα γίνουν στα “τυφλά” και οι φάκελοι θα προτεραιοποιηθούν ανά υπηρεσία με βάση κριτήρια κινδύνου (risk analysis).