Του Γιώργου Νούλη
Ένα μεγάλο "αγκάθι" στο χρονοδιάγραμμα και στον προγραμματισμό της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών αποτελεί για το Υπ. Οικονομικών η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ. Αν και η απόφαση του ανώτατου διοικητικού δικαστηρίου της χώρας δεν... συνιστά νομοθέτημα, ωστόσο η εντολή-τελεσίγραφο για αλλαγή των τιμών μέσα σε έξι μήνες, ως την άνοιξη του 2015 δηλαδή, προκαλεί πονοκέφαλο στην πολιτική ηγεσία του Υπ. Οικονομικών, την ώρα που δίνει "μάχη" με την τρόικα για να περάσει αλώβητη τον προϋπολογισμό του 2015.
Για την κατανόηση του θέματος να θυμίσουμε πως το ΣτΕ, ανέβαλε την έκδοση οριστικής απόφασης σε προσφυγή που κατέθεσαν φορολογούμενοι (οι οποίοι ζητούσαν την ακύρωση των σημερινών τιμών), διαπιστώνοντας πως η Διοίκηση παρέλειψε παρανόμως να προβεί στην επιβαλλομένη από το άρθρο 41.1 του Νόμου 1249 του 1982 αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών της χώρας και η οποία ορίζει ότι οι τιμές πρέπει να αλλάζουν κάθε δύο χρόνια. Με δεδομένο ότι οι τιμές άλλαξαν τελευταία φορά το 2007 "τάσσει στη Διοίκηση εξάμηνη προθεσμία προκειμένου να προβεί στην οφειλόμενη ενέργεια»...
Πέρα από την όποια ερμηνεία μπορεί να δοθεί στην απόφαση αυτή, το βασικό ζητούμενο είναι αν είναι εφικτό οι εξωπραγματικές τιμές να αναπροσαρμοστούν στο διάστημα αυτό και τι σημαίνει για τον Λαρισαίο ιδιοκτήτη ακινήτου.
Κατ΄ αρχήν όπως επισημαίνουν εφοριακοί της Λάρισας, που πέρασαν από τις επιστημονικές καταρτισμού των τιμών και συνεπώς είναι γνώστες της διαδικασίας που ακολουθείται, η αναπροσαρμογή τους στα σημερινά επίπεδα σε διάστημα έξι μηνών δεν είναι εκ προοιμίου ανέφικτη. Εφόσον υπάρξει πολιτική βούληση τουλάχιστον για το ν. Λάρισας δεν θα υπάρξει πρόβλημα. Για το αν όλες οι επιτροπές, καταφέρουν να αντλήσουν στοιχεία απ’ όλη την επικράτεια, προκειμένου να τροποποιηθούν 10.000 τιμές ζώνης που ισχύουν σε όλη τη χώρα, είναι άλλο θέμα...
Γιατί όμως το Υπ. Οικονομικών, ενώ όφειλε να αναπροσαρμόσει τις τιμές, δεν το έπραξε έως τώρα. Η προφανής απάντηση, για δημοσιονομικούς και εισπρακτικούς λόγους, δεν αποδίδει την πραγματικότητα λένε. "Ενας από τους λόγους που το υπ. Οικονομικών δεν έχει προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, οφείλεται στο γεγονός ότι σε αρκετές περιοχές της χώρας, κυρίως σε αυτές που η τιμή ζώνης κυμαίνεται μεταξύ 500-800 ευρώ το τ.μ. θα έπρεπε να αυξηθούν". Ενδεικτικά στον Δήμο Λαρισαιων, σε συνοικίες όπως Αμπελόκηποι, Ιπποκράτης, Άγιος Θωμάς, Ν. Σμύρνη, Αβέρωφ και Τούμπα, με τιμές ζώνης από 700-850 ευρώ, θα έπρεπε να υπάρχει αύξηση καθώς οι τιμές υπολείπονται ακόμη των εμπορικών! Και για το αν, σε κάποιες ζώνες, όπως στο εμπορικό και αστικό κέντρο, στον Άγιο Κωνσταντίνο ή στον Άγιο Νικόλαο, οι οποίες εξ ορισμού θεωρούνται ακριβές περιοχές, οι τιμές θα πρέπει να μειωθούν, μιας και απέχουν από τις σημερινές τιμές που γίνονται οι πράξεις, το Υπ. Οικονομικών θα οδηγείτο σε μείωση των τιμών σε ακριβές περιοχές και σε αύξηση τιμών σε λαϊκές περιοχές".
Συνεπώς η απόφαση για αναπροσαρμογή των τιμών τώρα, σ΄αυτή τη φάση, είναι δύσκολη για δύο επιπλέον λόγους. Ο πρώτος έχει να κάνει με ελλιπή στοιχεία δεδομένου ότι σήμερα δεν γίνονται αρκετές συμβολαιογραφικές πράξεις. Ο δεύτερος έχει να κάνει με το γεγονός ότι οι περισσότεροι φόροι στα ακίνητα υπολογίζονται βάσει των αντικειμενικών αξιών. Εφόσον, λοιπόν, η κυβέρνηση αποφάσιζε να μειωθούν οι τιμές, τα έσοδα του προϋπολογισμού θα ήταν σημαντικά μειωμένα σε σχέση με αυτά που έχουν συμφωνηθεί με τους πιστωτές της χώρας. Για παράδειγμα, μία μείωση της τάξεως του 30% μεσοσταθμικά θα οδηγούσε σε μείωση των εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ κατά 900 εκ. ευρώ. Γιατί λοιπόν να δημιουργήσει δημοσιονομική τρύπα, τη στιγμή μάλιστα που υπάρχει συμφωνία με την τρόικα για αναπροσαρμογή των τιμών το 2017;
Παρενθετικά να σημειώσουμε πως πρόσφατα ο υπ. Οικονομικών Χαρδούβελης ενημέρωνε τη Βουλή, λέγοντας πως σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα το νέο αυτοματοποιημένο ηλεκτρονικό σύστημα αναπροσαρμογής των τιμών θα είναι έτοιμο στα τέλη Ιανουαρίου 2016. Με βάση το σύστημα αυτό, όπως είπε, η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων θα γίνεται αυτόματα χωρίς να απαιτείται η συνδρομή επιτροπών. Το σύστημα θα αντλεί στοιχεία από όλη την Ελλάδα, που θα προέρχονται από φορείς όπως την Τράπεζα της Ελλάδος, τις κτηματικές υπηρεσίες του υπ. Οικονομικών και τα υποθηκοφυλακεία και θα υπολογίζει αυτόματα τις τιμές και τους φόρους - τέλη που επιβάλλονται κατά περίπτωση.
ΟΙ ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΤΗΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗΣ
Τι σημαίνει όμως αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών και ποιες στρεβλώσεις προκαλούνται από την πλασματική εικόνα τους;
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΚΤ μεσοσταθμικά οι αντικειμενικές τιμές σήμερα είναι υψηλότερες κατά 15% - 20% από τις εμπορικές τιμές σε πανελλαδικό επίπεδο. Στις ακριβές περιοχές της χώρας οι εμπορικές αξίες σήμερα είναι πολύ χαμηλές και βρίσκονται στο μισό, ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής. Στη Λάρισα όσα ακίνητα -κυρίως μεταχειρισμένα- που πωλούνται τους τελευταίους μήνες κλείνουν σε τιμές πολύ κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Σε πολλές περιπτώσεις η τιμή στο συμβόλαιο είναι χαμηλότερη από 40 - 60% από την τιμή που θεωρεί η εφορία ότι κοστίζει το ακίνητο, πάνω στην οποία και το φορολογεί. Έτσι, προκύπτει μια τεράστια φορολογική αδικία αφού οι υπάρχουσες αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερες των ζητούμενων τιμών. Ο παραλογισμός αυτός με τις πλασματικές αντικειμενικές αξίες έχει προκαλέσει τη γενική κατακραυγή των ιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν φόρους και τέλη για περιουσίες που δεν αξίζουν όσο τις υπολογίζει το κράτος.
Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές τιμές επηρεάζουν 20 φόρους, μείωση των αντικειμενικών αξιών σημαίνει ότι θα υπάρξει ελάφρυνση όλων των φόρων που συνδέονται με το σύστημα αυτό. Ενδεικτικά φορολογούμενος που έχει στην κατοχή του ακίνητα, αντικειμενικής αξίας 1.000.000 ευρώ καλείται κάθε χρόνο να πληρώσει 3.600 ευρώ για τον συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ και φόρο ανά τετραγωνικό για τα κτίσματα 2 έως 13 ευρώ, με βάση την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται κάθε ακίνητο. Αν υποτεθεί ότι οι πραγματικές τιμές είναι κατά 50% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, τότε ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης θα έπρεπε να πληρώνει συμπληρωματικό φόρο ΕΝΦΙΑ μόνο 300 ευρώ, δηλαδή 3.100 ευρώ λιγότερα.
Κατ’ επέκταση αύξηση αντικειμενικών τιμών, σημαίνει πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις σε ιδιοκτήτες ακινήτων και υποψήφιους αγοραστές.
ΟΙ 20 ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΕΙΣ
Αλλά για να έχετε μια γενική εικόνα για τις 20 επιβαρύνσεις που έπονται των αντικειμενικών, σας τις παρουσιάζουμε αναλυτικά:
1. Τεκμήρια διαβίωσης για ιδιοκτήτη ή μισθωμένη α΄ και β΄ κατοικία.
2. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης.
3. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων ακινήτων και στην αντιπαροχή.
4. Φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
5. Φόρος χρησικτησίας.
6. Φόρος ανταλλαγής.
7. Φόρος διανομής ακινήτων.
8. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
9. Τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών.
10. Πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11. Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής.
12. Φόρος δωρεάς.
13. ΕΝΦΙΑ (συμπληρωματικός φόρος)
14. ΕΝΦΙΑ (φόρος ανά τετραγωνικό βάσει τιμής ζώνης).
15. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας - ΤΑΠ.
16. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών.
17. Τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
18. Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων.
19. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
20. Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη στο σχέδιο πόλης.
Σε κάθε περίπτωση ως συμπέρασμα όλως αυτών είναι, ότι όλο και περισσότεροι μιλούν για «φοροκλοπή» η οποία θα διαρκέσει μέχρι το 2017. Μέχρι τότε, πάντως, κανείς δεν είναι σίγουρος ότι θα υπάρξουν αυξήσεις στις εμπορικές τιμές ώστε να κλείσει η «ψαλίδα» με τις αντικειμενικές...
