Αλλαγές στη φορολογία των ενοικίων

ΤΑ ΣΕΝΑΡΙΑ ΠΟΥ ΕΞΕΤΑΖΟΝΤΑΙ ΚΑΙ ΤΟ ΟΦΕΛΟΣ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ - ΠΑΡΑΜΕΝΕΙ ΣΕ ΙΣΧΥ ΚΑΙ ΦΕΤΟΣ ΤΟ ΠΛΑΦΟΝ 3% ΣΤΙΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ - ΠΟΤΕ ΚΑΤΑΒΑΛΛΕΤΑΙ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ ΠΟΣΟΣΤΟ - ΠΩΣ ΘΑ ΓΛΙΤΩΣΕΤΕ ΤΟΝ ΦΟΡΟ ΑΠΟ ΤΑ ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ

Σχεδόν όλοι οι φορολογικοί συντελεστές έχουν μειωθεί, εκτός από αυτούς που αφορούν στο εισόδημα από ακίνητα, δηλαδή τα ενοίκια... Μια αδικία χρόνων, που φαίνεται πως ήρθε η ώρα να διορθωθεί. Οι συντελεστές φορολόγησης των μισθωμάτων εκτός του ότι παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, αλλάζουν και απότομα (ο φόρος

μεταπηδά από το 15% στο 35% για λίγα ευρώ παραπάνω), με αποτέλεσμα η φορολογική επιβάρυνση να είναι δυσανάλογη. Με βάση την ισχύουσα φορολογική κλίμακα, το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, βάσει κλίμακας στην οποία ισχύουν συντελεστές: Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής φορολόγησης για το επιπλέον ποσό είναι 35% και για εισόδημα πάνω από 35.001 ευρώ ο συντελεστής είναι 45%. Το Υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει να μεταβάλει τον τρόπο που φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια, ούτως ώστε οι επιβαρύνσεις να επιβάλλονται πιο αναλογικά. Στο τραπέζι υπάρχουν τρεις προτάσεις:
Α) Η πρώτη πρόταση προβλέπει περισσότερα κλιμάκια, προκειμένου να περιοριστούν οι τεράστιες επιβαρύνσεις για όσους αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα. Οι εισηγητές της πρότασης αυτής εξηγούν πως «δεν είναι δυνατόν όποιος εισπράττει ετήσιο εισόδημα 12.000 ευρώ από ενοίκια να φορολογείται με 15% και όσοι εισπράττουν π.χ. 100 ευρώ παραπάνω να πετάγονται αμέσως στο 35%! Πρέπει να υπάρχουν και ενδιάμεσα κλιμάκια για να επιμερίζεται δικαιότερα η φορολογική επιβάρυνση».
Β) Η δεύτερη πρόταση για τη μεταρρύθμιση στη φορολόγηση των ενοικίων προβλέπει την κατάργηση της ισχύουσας κλίμακας και τη φορολόγηση των ενοικίων με τη γενική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος. Σε αυτήν την περίπτωση θα ευνοηθούν όσοι έχουν μικρά εισοδήματα ή όσοι έχουν μόνο εισοδήματα από ενοίκια, ενώ αντίθετα όσοι έχουν υψηλότερα εισοδήματα δεν θα έχουν κανένα όφελος.
Γ) Η τρίτη πρόταση προέρχεται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες ακινήτων με την ΠΟΜΙΔΑ να προτείνει τη μείωση του φόρου εισοδήματος στα μισθώματα κύριας κατοικίας κατά 10 μονάδες και στα τρία ισχύοντα φορολογικά κλιμάκια, προκειμένου η φορολογία να είναι δικαιότερη και να παρέχεται ένα ουσιαστικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες για τη διάθεσή τους στη μόνιμη, αντί για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Με βάση την πρόταση αυτήν, το χαμηλότερο κλιμάκιο του 15% (για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ) θα διαμορφωνόταν στο 5%, το κλιμάκιο του 35% σε 25% και το ανώτατο κλιμάκιο του 45% σε 35%.
ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
Στο μεταξύ, διατηρείται και το 2023 η ρύθμιση για την επιβολή ανώτατου ορίου (πλαφόν) 3% στις επιτρεπόμενες αυξήσεις ενοικίων επαγγελματικών ακινήτων, όπως γραφεία, καταστήματα και αποθήκες. Ειδικότερα, με βάση την πρόσφατη τροπολογία του Υπ. Ανάπτυξης, που περιλαμβάνεται στο άρθρο 96 του Ν. 5007/22, δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του 3% στις ετήσιες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων για τις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και συμβάσεων, κάτι άλλωστε που ίσχυσε και το 2022.
Υπενθυμίζεται ότι από την επιβολή πλαφόν εξαιρούνται οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), τα εμπορικά κέντρα επιφάνειας τουλάχιστον 15.000 τ.μ., εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο (και οι θυγατρικές τους), όπως επίσης και εταιρείες που ανήκουν σε οργανισμούς εναλλακτικών επενδύσεων. Στόχος αυτής της ρύθμισης είναι να αποφευχθούν μεγάλες και απότομες αναπροσαρμογές σε εκείνα τα συμβόλαια που προβλέπουν ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων με βάση τον πληθωρισμό. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), «η ρύθμιση αυτή στρέφεται εναντίον της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας, είναι μονομερής και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της, όπως η αναγκαία πλέον μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, ενώ ταυτόχρονα αφήνει ανενόχλητη τη μεγάλη ιδιοκτησία και το Δημόσιο». Στόχος είναι να αποφευχθούν μεγάλες αναπροσαρμογές στα συμβόλαια που προβλέπουν αυξήσεις στο ύψος του πληθωρισμού.
ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΕΙΣ ΠΟΜΙΔΑ
Πάντως, σε σχετική εγκύκλιο που δημοσίευσε η ΠΟΜΙΔΑ επιχειρείται να δοθούν εξηγήσεις και σε ορισμένα ερωτήματα που ανακύπτουν, όπως για παράδειγμα σε ποιες περιπτώσεις θα μπορούσε ο ιδιοκτήτης/εκμισθωτής να ζητήσει δικαστικώς τη μη εφαρμογή της ρύθμισης και τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αυτό θα μπορούσε να συμβεί αν το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή αυτής της διάταξης καταλήγει να είναι επαχθής και καταχρηστική για τον ιδιοκτήτη. Μάλιστα, η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι ο τελευταίος μπορεί να ζητήσει και να λάβει αυξημένο ενοίκιο σε ποσοστό μεγαλύτερο του ορίου του 3%, αν στο πλαίσιο της συμφωνίας με τον ενοικιαστή είχε οριστεί χαμηλό αρχικό μίσθωμα για κάποιο μικρό χρονικό διάστημα στην αρχή της μίσθωσης. Επίσης, το ίδιο μπορεί να συμβεί σε περιπτώσεις λήξης μιας μίσθωσης και επαναδιαπραγμάτευσής της στο πλαίσιο της σχετικής ανανέωσης. Ακόμα μία συνήθης ερώτηση των ιδιοκτητών αναφέρει πώς μπορούν να κατοχυρωθούν σε περιπτώσεις, όπου έχουν συμφωνήσει από κοινού με τον ενοικιαστή για αύξηση του ενοικίου πάνω από το 3%, αλλά στη συνέχεια ο τελευταίος υπαναχωρεί και ζητάει την επιστροφή ή τον συμψηφισμό του υπερβάλλοντος καταβληθέντος ποσού. Κατά την ΠΟΜΙΔΑ, για να είναι δεσμευτική μια τέτοια συμφωνία και για τα δύο μέρη, θα πρέπει να είναι έγγραφη και μεταγενέστερη της ημέρας δημοσίευσης του ΦΕΚ που περιλαμβάνει την τροπολογία για το 2023. Κατά την ΠΟΜΙΔΑ, στην έγγραφη συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών θα πρέπει να αναφέρεται σαφώς ότι οι συμβαλλόμενοι τελούν εν γνώσει της ύπαρξης αυτού του περιορισμού και ότι ο μισθωτής παραιτείται ρητά από το δικαίωμα της διεκδίκησης επιστροφής κάθε ποσού που υπερβαίνει το 3%.
ΓΙΑ ΤΑ ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ
Στο μεταξύ, όσοι ιδιοκτήτες δεν εισέπραξαν πέρυσι όλα τα ενοίκιά τους κινδυνεύουν να φορολογηθούν με την ισχύουσα κλίμακα, αν δεν λάβουν εγκαίρως τα μέτρα τους. Για να γλιτώσουν τους φόρους, απαραίτητη προϋπόθεση είναι έως ότου λήξει η προθεσμία υποβολής των φετινών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος να έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της και έχουν προσκομιστεί στη Δ.Ο.Υ. ευκρινή φωτοαντίγραφα αυτών πριν από την υποβολή της δήλωσης. Ειδικότερα, ο νόμος για τα προβλέπει:
* Να έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
* Να καταθέσουν στην Εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.
Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων, τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά. Συνεπώς, μόνο με την παραπάνω διαδικασία θα γλιτώσουν τον φόρο για τα ανείσπρακτα ενοίκια.
ΓΙΩΡΓΟΣ ΝΟΥΛΗΣ