Ακριβό μου ακίνητο...

ΣΤΑ 1.200 ΕΥΡΩ/Τ.Μ. ΕΚΤΟΞΕΥΤΗΚΕ ΤΟ ΚΟΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΕΝΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗ ΛΑΡΙΣΑ - ΑΚΡΙΒΑΙΝΟΥΝ ΥΛΙΚΑ ΚΑΙ ΑΥΞΑΝΕΤΑΙ ΤΟ ΕΡΓΑΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ - ΜΕΙΩΝΟΝΤΑΙ ΟΙ ΑΔΕΙΕΣ ΚΑΙ ΟΙ ΕΠΙΦΑΝΕΙΕΣ - ΤΑ ΤΡΙΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΜΕΤΡΑ ΠΟΥ ΜΕΤΡΙΑΖΟΥΝ ΤΙΣ ΑΝΗΣΥΧΙΕΣ

Στη μέγγενη της ακρίβειας έχει εισέλθει το τελευταίο διάστημα και ο κλάδος των κατασκευών, με αποτέλεσμα να απειλούνται ευθέως οι ανεγέρσεις νέων ακινήτων.
Οι τιμές των οικοδομικών υλικών έχουν φτάσει στα ύψη, με τον κατασκευαστικό κλάδο να βρίσκεται σε κατάσταση συναγερμού. Η περσινή απότομη αύξηση των τιμών των υλικών κατασκευής λόγω των συνεπειών του πολέμου στην Ουκρανία αποτέλεσε τη σταγόνα που ξεχείλισε το ποτήρι για πολλά έργα και οικοδομές.

Τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, μάλιστα, δεν επιβεβαιώνουν μόνο τη μείωση του αριθμού αδειών, αλλά και μείωση του όγκου και της επιφάνειας ανέγερσης νέων ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, όπως επισημαίνουν κατασκευαστές της Λάρισας, το κόστος μιας νέας οικοδομής έχει εκτοξευτεί στα 1.200 ευρώ/τ.μ., όταν πριν την υγειονομική κρίση κυμαινόταν στα 900 ευρώ κατά μέσο όρο, χωρίς να υπολογίζεται η αξία της γης.
Η κατάσταση προκαλεί ανησυχία στους κατασκευαστές, που ενώ βλέπουν τις διεθνείς τιμές στις πηγές ενέργειας να επανέρχονται στις παλιές χαμηλότερες τιμές, εν τούτοις, οι τιμές των υλικών οικοδομής δεν δείχνουν να ακολουθούν πτωτική πορεία, το αντίθετο μάλλον συμβαίνει. Όλο αυτό, όπως επισημαίνει ο μηχανικός Απόστολος Μπέμπης, έχει ως αποτέλεσμα να αυξάνεται το συνολικό κόστος κατασκευής, ενώ πολλοί πίστευαν ότι θα οδηγηθούμε σε αποκλιμάκωση των τιμών εργασίας και υλικών.
Αν συνεχίσει αυτή η άνοδος των τιμών σε υλικά και εργασία με τους σημερινούς ρυθμούς, πολύ σύντομα φοβάμαι πως δεν θα υπάρχει νεόδμητο διαμέρισμα προς πώληση με τιμή μικρότερη των 2.500 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της πόλης της Λάρισας.
Παράλληλα, οι αλλεπάλληλες αυξήσεις των οικοδομικών υλικών έχουν ανεβάσει το τελικό κόστος κατασκευής ενός νέου ακινήτου κατά 35-40% περίπου. Σημειώνεται πως τον περασμένο Δεκέμβριο οι τιμές στα οικοδομικά υλικά σημείωσαν νέα μεγάλη αύξησης της τάξεως του 11,7%. Ενδεικτικά ανατιμήσεις υπήρξαν σε τούβλα (+28,2%), σε παρκέτα (+17,1%), στο σίδηρο οπλισμού (+16,2%), στις γκαραζόπορτες (+14,5%), στην ξυλεία οικοδομών (+13,6%), στο σκυρόδεμα (+11,2%), στα θερμαντικά σώματα (+10,9%), στα πλακίδια γενικά-δαπέδου, τοίχου (+10,9%), στις μαρμαρόπλακες (+10,3%), στα εντοιχισμένα ντουλάπια (+9,9%), στα κουφώματα αλουμινίου (+9,2%), στο τσιμέντο (+8,6%) κ.ά.
ΛΙΓΟΤΕΡΑ & ΜΙΚΡΟΤΕΡΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Στο μεταξύ, «ελαφρύ φρένο» πατάει η έκδοση οικοδομικών αδειών στη Θεσσαλία τον περασμένο Οκτώβριο. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών μειώθηκε κατά 34,5%, η επιφάνεια κατά 53,7% και ο όγκος κατά 58,6% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2021. Στο δεκάμηνο Ιανουαρίου - Οκτωβρίου 2022, η οικοδομική δραστηριότητα στη Θεσσαλία εμφανίζει πολύ μικρή μείωση κατά 1,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών (1.246 έναντι 1.264 του αντίστοιχου περσινού διαστήματος, μείωση κατά 10,8% στην επιφάνεια και μείωση κατά 17,9% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο δεκάμηνο του 2021. Πάντως, επειδή τα απόλυτα νούμερα των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί είναι πολύ μεγάλα σε σχέση με παλιότερες εποχές (1.250 οικοδομικές άδειες κατά μέσο όρο ανά χρονιά) το φαινόμενο δεν προκαλεί καμία ανησυχία προς το παρόν...
ΜΕΤΡΑ «ΑΝΑΣΑ»
Στον αντίποδα, ωστόσο, υπάρχουν φέτος τρεις φορολογικές παρεμβάσεις που αντισταθμίζουν εν μέρει τη δυσχερή συγκυρία που βιώνει ο κατασκευαστικός κλάδος. Πρόκειται για τη συνέχιση του «παγωμένου» ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, αλλά και των εκπτώσεων 40% σε όσους ανακαινίζουν ακίνητα, που ως μέτρα που ψηφίστηκαν πέρυσι και ενεργοποιούνται φέτος. Ειδικότερα, τα νέα φορολογικά μέτρα που ισχύουν φέτος για τα ακίνητα είναι τα εξής:
* Αναστολή φόρου υπεραξίας: Η αναστολή της επιβολής του φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων για δύο ακόμα έτη, έως και το 2024, δίνει ανάσα στους ιδιοκτήτες και στην αγορά ακινήτων γενικότερα. Πρόκειται για έναν φόρο, ο οποίος επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων. Το συγκεκριμένο μέτρο, αν και νομοθετήθηκε το 2013, την περίοδο των Μνημονίων, δεν εφαρμόστηκε ποτέ. Ο φόρος υπεραξίας προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης και επιβάλλεται στον πωλητή του ακινήτου. Η υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο.
* Πάγωμα ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα: Με αίτηση του κατασκευαστή οικοδομών αναστέλλεται μέχρι το τέλος του 2024 η εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Η αναστολή αφορά το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων του κατασκευαστή. Παράλληλα, αναστολές που χορηγήθηκαν με ισχύ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 παρατείνονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Με τα τωρινά δεδομένα, από το 2025 η Κυβέρνηση έχει τη δυνατότητα να μειώσει τον ΦΠΑ στα ακίνητα από το 24% στο 13%, ακόμη και να τον μηδενίσει. Για παράδειγμα, για ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος για τον αγοραστή πριν από την αναστολή του ΦΠΑ έφθανε τις 248.000 ευρώ (φόρος μεταβίβασης και ΦΠΑ). Με το ειδικό καθεστώς στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία του υποχωρεί στις 206.000 ευρώ. Δηλαδή χαμηλότερη κατά 42.000 ευρώ. Σημειωτέον ότι συνεχίζει να ισχύει η απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τη φορολογία για όσους δεν διαθέτουν δική τους στέγη.
* Έκπτωση φόρου 40% για ανακαινίσεις ακινήτων: Τόσο το 2023 όσο και το 2024 δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες που προχωρούν σε ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των ακινήτων τους να τύχουν έκπτωσης 40% από τον φόρο εισοδήματος. Το όφελος μοιράζεται στις φορολογικές δηλώσεις των επόμενων τεσσάρων ετών. Με βάση τα όσα προβλέπονται, το 40% των εξόδων που καταβάλλουν οι φορολογούμενοι μέσα σε ένα έτος για τις εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης των ακινήτων τους εκπίπτει από τις οφειλές φόρου εισοδήματος των τεσσάρων ετών που έπονται του έτους καταβολής των δαπανών. Το ανώτατο συνολικό όριο δαπανών που αναγνωρίζεται είναι οι 16.000 ευρώ, με το μέγιστο ποσό έκπτωσης να διαμορφώνεται στις 6.400 ευρώ. Δηλαδή, εάν ένας ιδιοκτήτης δαπανήσει χρήματα για την ανακαίνιση σε ένα ακίνητο μπορεί να γλιτώσει φόρο έως 1.600 ευρώ τον χρόνο στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2024-2027.
Αξίζει να σημειωθεί ότι για να ισχύσει η έκπτωση, πρέπει να υπάρχει η απόδειξη των δαπανών με νόμιμα παραστατικά και η εξόφλησή τους να γίνει με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Οι επιλέξιμες δαπάνες πρέπει να μην έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επιπλέον, το μέτρο καλύπτει κτίρια, τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.
ΓΙΩΡΓΟΣ ΝΟΥΛΗΣ