Η συγκεκριμένη κομβική προθεσμία αφορά τις υποθέσεις για τις οποίες οι φορολογούμενοι πριν από την εκπνοή του 2021 υπέβαλαν στις ΔΟΥ ή ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, γονικών παροχών και δωρεών. Έως τότε οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται με βεβαίωση μηχανικού χωρίς την ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Από την ερχόμενη Παρασκευή 1η Απριλίου επανέρχεται η κανονικότητα και όλα τα συμβόλαια θα υπογράφονται με τις νέες αντικειμενικές αξίες, ενώ στα έξοδα των φορολογουμένων προστίθεται και το κόστος απόκτησής της.
Σημειώνεται πως η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου είναι απαραίτητη για οποιαδήποτε πράξη σε ακίνητο, εκτός από τις μισθώσεις. Για την ώρα το σύστημα της «ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου» λειτουργεί σε προαιρετική βάση, παράλληλα με βεβαίωση μηχανικού, ώστε να μη φρενάρει το «κίνημα των μεταβιβάσεων». Από τον ερχόμενο μήνα όμως, η καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου θα είναι υποχρεωτική, καθώς δεν θα επαρκεί η βεβαίωση μηχανικού.
Η υποχρέωση αφορά όλες τις νέες οικοδομές, καθώς και τα παλιά ακίνητα, τα οποία εάν πρέπει να προχωρήσουν σε περαίωση της νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, θα πρέπει να έχουν αποκτήσει ηλεκτρονική ταυτότητα. Η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι απαραίτητη και για κάθε δικαιοπραξία που αφορά σε αλλαγή ιδιοκτησίας, γεγονός που θα επιφέρει έξτρα χρεώσεις οι οποίες -ανάλογα με τη χρέωση του μηχανικού που θα αναλάβει τη συγκέντρωση δικαιολογητικών και εγγράφων και την αποτύπωση της πραγματικής εικόνας του ακινήτου- μπορεί να κυμανθούν μεταξύ 300 έως και 500 ευρώ. Αυτό είναι το ελάχιστο κόστος για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου, εφόσον ασφαλώς το εν λόγω ακίνητο είναι καθόλα νόμιμο και δεν φέρει καμία πολεοδομική παράβαση. Σε αντίθετη περίπτωση, το κόστος αναμένεται να είναι μεγαλύτερο… Σε κάθε περίπτωση θα είναι υποχρεωτική για τις νέες κατασκευές και κατά την αγοραπωλησία των υπαρχόντων ακινήτων και θα αποτυπώνει επί της ουσίας την πλήρη “ιστορία” του ακινήτου, όπως: Στοιχεία αρχικής οικοδομικής άδειας (σχέδια, μελέτες) και τροποποιήσεις, τακτοποιήσεις σε περίπτωση αυθαιρέτου, συμβόλαια αγοραπωλησιών, πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης ή/και στατικού ελέγχου, εργασίες συντήρησης και επέκτασης, νομιμοποιήσεις κ.λπ. Δηλαδή, στοιχεία τα οποία θα είναι ιδιαίτερα χρήσιμα κατά τη μελλοντική μετατροπή των ακινήτων, αλλά και κατά την αλλαγή χρήσης ή μεταβίβασή τους.
Όπως εξηγεί στην «Ε» ο πολιτικός μηχανικός, πρ. αντιπεριφερειάρχης Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας Θεσσαλίας Απόστολος Μπέμπης (φωτ.), η «Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι στην πράξη μια ενιαία βάση δεδομένων όπου ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε κτίριο στην πραγματική του κατάσταση, όπως είναι σήμερα – και όχι στη θεωρητική με βάση την οικοδομική άδεια που κάποτε εκδόθηκε. Ένα από τα πλεονεκτήματα της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου είναι το γεγονός ότι θα αποκτηθεί σταδιακά σε μια ψηφιακή και ενιαία βάση δεδομένων η πλήρης εικόνα κάθε κτιρίου. Η εικόνα αυτή θα αποτελεί χρήσιμο εργαλείο για αξιοποίηση από τους Δήμους για τη χάραξη πολεοδομικής πολιτικής. Στα μειονεκτήματα εντάσσεται η μη πρόβλεψη για ανανέωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας, αλλά και η κριτική ότι επωμίζονται οι πολίτες ένα επιπλέον κόστος για μια δουλειά που θα μπορούσε μέχρι ένα σημείο να πραγματοποιηθεί από τις πολεοδομίες. Επιπλέον, το αρχείο αυτό ούτε τηρείται ούτε και ενημερώνεται από κάποια δημόσια αρχή, ενώ οι έλεγχοι θα είναι ελάχιστοι σε σχέση με τον όγκο των εισερχόμενων δεδομένων στο σύστημα. Πάντως θα χρειαστεί να γίνουν βελτιώσεις και κάποιες παρεμβάσεις στο μέλλον. Όσον αφορά στις τιμές αυτές θα διαμορφωθούν με ελεύθερη διαπραγμάτευση βάσει του ανταγωνισμού και θα αφαιρεθεί σίγουρα το κόστος της βεβαίωσης νομιμότητας που ισχύει σήμερα».
Με αφορμή την έναρξη λειτουργίας της «Ταυτότητας Κτιρίου» η «Ε» αποτυπώνει την προέλευση και τη διαδρομή της νέας διαδικασίας που θα επηρεάσει όλους τους ιδιοκτήτες κάθε είδους κτιρίων και κατοικιών της χώρας μας.
Ο ΑΡΧΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ
Η υποχρεωτική εφαρμογή της «Ταυτότητας Κτιρίου» σε όλα τα κτίρια της χώρας, υπήρξε πρόταση και βασικό αίτημα του τεχνικού κόσμου, λόγω της κρίσης που παραουσιάστηκε στην οικοδομική δραστηριότητα προς το τέλος της δεκαετίας του 2000. Ο αρχικός σχεδιασμός της, σύμφωνα με τον νόμο που τη θέσπισε αρχικά (3843/2010), προέβλεπε την περιοδική επιθεώρηση όλων των υφιστάμενων κτιρίων ανά πενταετία περίπου, με κύριο στόχο τη δημιουργία μιας διαρκούς πηγής επαναλαμβανομένων εσόδων για τον τεχνικό κλάδο. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων και ειδικά η Πανελλήνια Ομοσπονδίας τους, η ΠΟΜΙΔΑ, αντέδρασαν εντονότατα, θεωρώντας της διαρκή και ανώφελη επιβάρυνση, ένα άδικο πραγματικό «χαράτσι». Γι’ αυτό και η έναρξη λειτουργίας της αναβαλλόταν κατ’ επανάληψη και επί σειρά ετών...
Η ΠΡΩΤΗ ΑΛΛΑΓΗ ΤΟ 2017
Ο τεχνικός κόσμος όμως πίεζε για την ενεργοποίηση της διαδικασίας και το 2016 αναρτήθηκε και πάλι για διαβούλευση νέα νομοθετική ρύθμιση που προέβλεπε και πάλι συνεχείς περιοδικές επιθεωρήσεις όλων των κτιρίων της χώρας. Μετά από συνεχή διαβήματα και εντονότατες διαμαρτυρίες της ΠΟΜΙΔΑ, το 2017 ο τότε υπουργός ΥΠΕΝ του ΣΥΡΙΖΑ Γιώργος Σταθάκης, στην τελική φάση κατάρτισης του Ν. 4495/2017 αποδέχτηκε ότι οι διαρκείς και χωρίς λόγο επιθεωρήσεις θα αποτελούσαν ένα βάρος δυσβάστακτο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων εν καιρώ κρίσης και έκανε δεκτό το πρώτο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ η Ταυτότητα Κτιρίου στα υπάρχοντα κτίρια να καταρτίζεται μόνον κατά τη μεταβίβασή τους, αντικαθιστώντας τη γνωστή Βεβαίωση Μηχανικού για τη μη ύπαρξη αυθαιρεσιών.
Η ΔΕΥΤΕΡΗ ΤΟ 2019
Εν συνεχεία ο υπουργός ΥΠΕΝ Κωστής Χατζηδάκης με τον Ν. 4643/2019 έκανε επίσης δεκτό το δεύτερο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ να μπορεί κάθε ενδιαφερόμενος για μεταβίβαση οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικίας κ.λπ. να υποβάλει την Ταυτότητα μόνον του δικού του διαμερίσματος/γραφείου/καταστήματος (αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας), και όχι ολόκληρης του κτιρίου, όπως αρχικά προβλεπόταν. Έτσι με τις δύο καίριες αυτές αλλαγές που πέτυχε η ΠΟΜΙΔΑ, η Ταυτότητα Κτιρίου, απαλλαγμένη από τις υπερβολές του αρχικού σχεδιασμού της, μπαίνει πλέον σε ισχύ, περιοριζόμενη στα απολύτως απαραίτητα στοιχεία κάθε κτιρίου, αντικαθιστώντας τη Βεβαίωση Μηχανικού που ισχύει από δεκαετίας.
Η ΠΕΝΤΑΕΤΗΣ ΠΡΟΘΕΣΜΙΑ
Τον Δεκέμβριο του 2020 δημοσιεύτηκε και η Υπουργική Απόφαση ενεργοποίησης της Ταυτότητας Κτιρίου, με διαχειριστή της πλατφόρμας το ΤΕΕ, με ανταποδοτικό τέλος 20€ για κάθε πιστοποιητικό και με χρόνο έναρξης λειτουργίας την 1η.1.2021. Όμως ούτε τότε ξεκίνησε η ενεργοποίησή της, καθώς δόθηκε και νέα παράταση έως τις 31/3/2021. Από την ερχομένη Πέμπτη όμως, αν δεν υπάρξει και νέος... αιφνιδιασμός, αρχίζει και η πενταετής προθεσμία εντός της οποίας (31.3.2026), εκτός από τα κτίρια του Δημοσίου, ο ιδιωτικός τομέας οφείλει να υποβάλει ηλεκτρονικά Ταυτότητα Κτιρίου για τις εξής κατηγορίες ειδικών κτιρίων ιδιοκτησίας του, όπως κτίρια που στεγάζουν κάθε είδους υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και ΝΠΔΔ, Κτίρια συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες εκδηλώσεων, συνεδριακά κέντρα, κτίρια εκθέσεων), Πρατήρια υγρών καυσίμων, τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ. (ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια κ.λπ.), δημόσια και ιδιωτικά σχολεία, νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, παιδικοί-βρεφονηπιακοί σταθμοί κ.ά.
ΤΑ ΥΠΟΛΟΙΠΑ ΚΑΤΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ
Όλα τα υπόλοιπα κτίρια και αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες (κυρίως τα κτίρια κατοικιών, γραφεία και καταστήματα) θα υποβάλουν Ταυτότητα Κτιρίου κατά την πρώτη μεταβίβασή τους, ενώ στις επόμενες μεταβιβάσεις ο μηχανικός που θα ορίζει εκάστοτε ο ιδιοκτήτης, θα εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας, από το οποίο θα βεβαιώνεται ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες αλλαγές στην ιδιοκτησία αυτή, ή ότι έχει ενημερωθεί η Ταυτότητα Κτιρίου αν έχει μεσολαβήσει έκδοση οικοδομικής αδείας ή εργασιών μικρής κλίμακας για την εκτέλεση εργασιών στην ιδιοκτησία αυτή. Στις νέες οικοδομές η Ταυτότητα Κτιρίου θα εκδίδεται μαζί με την οικοδομική τους άδεια.
ΤΙ ΚΑΙ ΠΟΙΟΣ ΤΟ ΔΗΛΩΝΕΙ
Όλη τη διαδικασία θα την αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός (η αμοιβή δεν υπόκειται σε διατίμηση, αλλά σε ελεύθερη συμφωνία με τους ιδιοκτήτες) ο οποίος θα έχει και την ευθύνη για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα έγγραφα και στην καταχώρισή τους στην Ταυτότητα. Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώριση ενός ακινήτου -που αποτελεί βάση για όλα τα επόμενα- είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στον χάρτη και η καταχώριση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ολόκληρο κτίριο ή ένα μόνο διαμέρισμα και ιδιοκτησία. Ακολουθεί η περιγραφή κάθε ξεχωριστής διαδικασίας και στο τέλος μπαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά.
ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΞΕΡΟΥΝ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ
Οι ιδιοκτήτες πλέον θα συναντούν μπροστά τους δύο νέα έγγραφα: το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Σημειώνεται πως ως αυτοτελή, διηρημένη ιδιοκτησία εννοούνται τα διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κ.ά. σε πολυκατοικίες, μικρά κτίρια. Ειδικότερα:
–Το Απόσπασμα: περιλαμβάνει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες, με σχέδια και τεχνικά δικαιολογητικά για κάθε ξεχωριστό κτίριο (μονοκατοικία, κτίριο γραφείων κ.ά.) ή κάθε ξεχωριστή διαδικασία (οριζόντια ή κάθετη, για παράδειγμα διαμέρισμα ή κατάστημα σε πολυκατοικία).
–Το Πιστοποιητικό: περιλαμβάνει τη σύνοψη όλων των στοιχείων του υπάρχουν στο απόσπασμα και βεβαιώνει πως τα σχέδια υπάρχουν καταχωρημένα. Ταυτόχρονα, περιλαμβάνει τις αναγκαίες βεβαιώσεις μηχανικών ότι στο κτίριο δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή αυτές έχουν ταχτοποιηθεί (ή ότι σε ένα οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα) που είναι προϋπόθεση για τη σύνταξη συμβολαίου από συμβολαιογράφο στη μεταβίβαση ακινήτου.
Τα προαναφερόμενα έγγραφα ενσωματώνουν και αντικαθιστούν διάφορες επί μέρους διαδικασίες και έγγραφα που χρησιμοποιούν μηχανικοί και συμβολαιογράφοι στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως η βεβαίωση μηχανικού για την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών, το ενεργειακό πιστοποιητικό, το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου κ.ά.
ΓΙΩΡΓΟΣ ΝΟΥΛΗΣ
