Οι γρίφοι του νέου ΕΝΦΙΑ

Η επιβολή ενός νέου τύπου «συμπληρωματικού φόρου» ανά ακίνητο, αγνώστου ύψους και κλιμάκωσης, επί των ακινήτων αξίας άνω των 400.000 ευρώ, αντί για την πλήρη και οριστική κατάργησή του, που εμφατικά προαναγγέλλονταν μέχρι πρότινος από κυβερνητικά στελέχη, είναι από τα βασικά στοιχεία της νέας δομής του φόρου ακίνητης περιουσίας που παρουσίασε την περασμένη εβδομάδα η πολιτική ηγεσία του Υπ. Οικονομικών. Αν και η ισορροπία αυξήσεων - μειώσεων του ΕΝΦΙΑ κάνει την πλάστιγγα να γέρνει προς την πλευρά των ελαφρύνσεων, καθώς η πλειοψηφία των 163.000 ιδιοκτητών ακινήτων του ν. Λάρισας θα λάβουν εκκαθαριστικά με μειωμένο φόρο, μιας και η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών δεν ήταν ουσιώδης, ωστόσο μόνο με το οριστικό σχέδιο που θα κατατεθεί στη Βουλή θα γίνει κατανοητός ο τρόπος ενεργοποίησης του ειδικού φόρου επί της ακίνητης περιουσίας. Όταν θα «αποκαλυφθούν» τα κλιμάκια και οι συντελεστές, τότε θα διαπιστωθεί αν έγινε μια σοβαρή προσπάθεια εξορθολογισμού ενός «δύσπεπτου» και ασύμβατου με την ελληνική πραγματικότητα φόρου...

Θυμίζουμε πως ο συμπληρωματικός φόρος υπολογιζόταν μέχρι σήμερα στη συνολική αξία της περιουσίας, εφόσον αυτή υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Στη θέση του φόρου αυτού, για τα φυσικά πρόσωπα πάντα, μιας και ο συμπληρωματικός για τις επιχειρήσεις διατηρείται, έρχεται ένας φόρος επί της αξίας του ακινήτου. Με το νέο σύστημα, αν π.χ. κάποιος έχει το σπίτι του στη Λάρισα και ένα εξοχικό στον Αγιόκαμπο, μπορεί να μην πλήρωνε συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Αν όμως αποκτούσε από κληρονομιά και το σπίτι των γονιών του, τότε πιθανότατα ξεπερνούσε τις 250.000 και πλήρωνε πολλαπλάσιο ΕΝΦΙΑ. Τώρα πια απαλλάσσεται, εκτός αν του αφήνει ακίνητο πολύ μεγάλης αξίας, οπότε θα αναγκαστεί να πληρώνει και πάλι παραπάνω, αλλά μόνο για το συγκεκριμένο ακίνητο και όχι στο σύνολο της περιουσίας. Έτσι, στην περίπτωση που η αντικειμενική αξία του ακινήτου υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ, τότε ο φόρος που θα προκύπτει με βάση την κλίμακα του κύριου φόρου θα προσαυξάνεται με συγκεκριμένους συντελεστές. Όσο πιο μεγάλη είναι η αξία του ακινήτου τόσο πιο υψηλός θα είναι ο φόρος. Ωστόσο, θα υπάρχει και ένα δεύτερο κριτήριο που αφορά την ατομική περιουσία, το οποίο παραμένει ασαφές πώς θα λειτουργήσει. Σύμφωνα με αυτό, ο φόρος θα ενεργοποιείται στην περίπτωση που η ατομική περιουσία ξεπερνάει τις 300.000 ευρώ.
Σε κάθε περίπτωση, το γεγονός ότι ο επιπλέον φόρος επιβάλλεται σε κάθε ακίνητο ξεχωριστά, δημιουργεί κερδισμένους και χαμένους. Συγκεκριμένα, το μέτρο είναι θετικό, με βάση όσα έχουν ανακοινωθεί, για όσους έχουν στην κατοχή τους ακίνητα μικρής και μεσαίας αξίας, της τάξης των 50.000 έως 100.000 ευρώ το καθένα. Για παράδειγμα, κάποιος που έχει 3 ακίνητα αξίας 90.000 ευρώ το καθένα, πλήρωνε και συμπληρωματικό φόρο, καθώς η συνολική αξία της περιουσίας ξεπερνούσε το όριο των 250.000 ευρώ. Με το νέο σχέδιο θα πληρώσει μόνο τον κύριο φόρο, χωρίς την προσαύξηση, παρά το γεγονός ότι η συνολική του περιουσία ανέρχεται στο ποσό των 270.000 ευρώ. Μένει πλέον να δούμε αν όσοι έχουν πάνω από 400.000 ακίνητη περιουσία θα πληρώνουν και υψηλότερο φόρο, ενώ θα πρέπει να αποσαφηνιστεί αν θα ενταχθούν στον νέο φόρο τα αγροτεμάχια και τα οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλης.
Πάντως μια εικόνα για τη δομή του κύριου φόρου έχουμε, ωστόσο ο βασικότερος παράγοντας που καθορίζει αν κάποιος ωφεληθεί ή ζημιωθεί από τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ και σε τι βαθμό, είναι οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2022. Πρωτίστως να επισημαίνουμε πως ο φόρος θα υπολογιστεί με βάση την αξία της ακίνητης περιουσίας που έχει στην κατοχή του κάθε φορολογούμενος την 1η Ιανουαρίου 2022, ενώ για κάθε ακίνητο ο φόρος θα υπολογίζεται χωριστά. Έτσι σύμφωνα με τα νέα δεδομένα:
* Μειωμένος φόρος κατά μέσο όρο 13%. Εν ολίγοις κερδισμένοι βγαίνουν όλοι οι μικροί και μεσαίοι ιδιοκτήτες, καθώς 8 στους 10 πολίτες, το 80% των φυσικών προσώπων που θα πληρώσουν φόρο ακίνητης περιουσίας το 2022, θα δουν, από φέτος και μόνιμα, ακόμα μεγαλύτερη μείωση από πέρυσι. Ενδεικτικά για ένα διαμέρισμα στη Γιάννουλη ή στη Νίκαια, 1ου ορόφου 100 τ.μ., 20ετίας, με τιμή ζώνης αμετάβλητη στα 750 ευρώ, πλήρωσε πέρυσι φόρο 220,50 ευρώ. Φέτος θα πληρώσει φόρο 147 ευρώ, δηλαδή μειωμένο κατά 33,33%. Γενικότερα επίσης το 14% θα πληρώσει τον ίδιο φόρο με πέρυσι, ενώ ένας μικρός αριθμός ιδιοκτητών ακινήτων, περίπου το 6% του συνόλου, θα δει αύξηση. Για περίπου μισούς από αυτούς τους ιδιοκτήτες, η ετήσια αύξηση δεν θα ξεπερνά τα 50 ευρώ. Και αυτή η αύξηση οφείλεται στη σημαντική άνοδο της αξίας των ακινήτων τους.
* Για τους συντελεστές και τα κλιμάκια: Μειώνονται οι συντελεστές του κύριου φόρου και ενοποιούνται κλιμάκια για μικρές και μεσαίες τιμές ζώνης στα κτίσματα, ενώ μειώνονται οι συντελεστές σε όλα τα κλιμάκια υπολογισμού φόρου των οικοπέδων τόσο για φυσικά όσο και νομικά πρόσωπα. Με βάση την ισχύουσα κλίμακα, για Τιμή Ζώνης έως 550 ευρώ ο ΕΝΦΙΑ είναι 2 ευρώ/τ.μ., για Τ.Ζ. 551 έως 750 ευρώ ο ΕΝΦΙΑ είναι 2,8 ευρώ/τ.μ., για Τ.Ζ. από 751 έως 1.050 ευρώ είναι 2,9 ευρώ/τ.μ., για Τ.Ζ. από 1.051 έως 2.000 ευρώ είναι 3,7 ευρώ, για Τ.Ζ. από 2.001 έως 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο είναι 6 ευρώ, ενώ για υψηλότερες τιμές ζώνης ο ΕΝΦΙΑ ανά τ.μ. φθάνει και τα 13 ευρώ. Πλέον όπως ανακοινώθηκε ο συντελεστής του βασικού φόρου κτισμάτων για Τιμή Ζώνης από 1.051 έως 1.500 ευρώ/τ.μ. διαμορφώνεται σε 2,80 ευρώ/τ.μ., δηλαδή υπάρχει μια μείωση 27% για την Τιμή Ζώνης από 1.501 έως 2.500 ευρώ, ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 3,70 ευρώ/τ.μ. και από 2.001 έως 2.500 είναι 6.
Ο ΓΡΙΦΟΣ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΦΟΡΟΥ
Με δεδομένο ότι στις περιοχές του Δήμου Λαρισαίων, όπου οι τιμές ζώνης διαμορφώνονται από 800 ευρώ έως 1.400 ευρώ το τ.μ., και από τη στιγμή που οι ανατροπές από τις νέες αντικειμενικές ήταν μικρότερες του αναμενομένου, η συντριπτική πλειοψηφία των φορολογουμένων θα πληρώσει λιγότερο ΕΝΦΙΑ φέτος.
Να σημειωθεί πως κάθε αλλαγή της Τιμής Ζώνης δεν σημαίνει αυτόματα και αύξηση ή μείωση του αντίστοιχου ΕΝΦΙΑ. Αυτό συμβαίνει διότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστές οι οποίοι επιβάλλονται σε ένα εύρος αντικειμενικής αξίας - κλιμάκιο. Σε περιοχές του Δήμου Λαρισαίων, όπου υπήρξε αύξηση Τιμών Ζώνης, όπως στην περιοχή Σταθμού, της Νεράιδας, της Ν. Πολιτείας, της Χαραυγής, του Αγ. Γεωργίου, της Ανθούπολης, της Τούμπας ή των Αμπελοκήπων, ή σε Δήμους του νομού, όπως στην Ελασσόνα, στον Τύρναβο, στην Αγιά, αν δεν υπάρξει μείωση των συντελεστών που συνθέτουν την εξίσωση του φόρου, η έκπτωση θα ακυρωθεί. Σήμερα για τις περιοχές αυτές, με εύρος Τιμή Ζώνης από 751-1.050 ο συντελεστής είναι 2,9. Εφόσον έχει ληφθεί μέριμνα να μειωθεί η επιβάρυνση θα σβήσει, ειδάλλως δεν θα ευνοηθούν.
Για όσους Λαρισαίους επίσης έχουν περιουσιακά στοιχεία άνω των 400.000 σε περιοχές που ανέβηκαν οι αντικειμενικές αξίες, είναι άγνωστο με τι οικονομικά μεγέθη θα βρεθούν αντιμέτωποι. Γι’ αυτούς ο συμπληρωματικός φόρος παραμένει ένας γρίφος... Σκοτεινό επίσης σημείο είναι και η κοστολόγηση της περιουσίας των ιδιοκτητών ακινήτων για τις ζώνες που μπήκαν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα, όπως είναι των οικισμών της Κάτω Σωτηρίτσας (που μπήκαν στο σύστημα με Τ.Ζ. 700 ευρώ), της Κάτω Αιγάνης (με Τ.Ζ. 400) και Περαταριών Ραψάνης (με Τ.Ζ. 500 ευρώ)...
Από την άλλη αυτονόητο είναι πως για όσους ιδιοκτήτες έχουν ακίνητη περιουσία σε περιοχές όπου υπήρξε μείωση των Τιμών Ζώνης, όπως ενδεικτικά στα Φάρσαλα, στην Ανάβρα, στη Φαλάνη, στον Πλατύκαμπο κ.ά., ο ΕΝΦΙΑ θα είναι περισσότερο μειωμένος.
* Οικόπεδα: Ακόμα μεγαλύτερες είναι οι μειώσεις του φόρου στα οικόπεδα. Ενδεικτικά, για αξία οικοπέδου από 75 έως 100 ευρώ ανά τ.μ., ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 0,0375 αντί για 0,1850, δηλαδή μειώνεται κατά 80%. Μετά τις αλλαγές στους συντελεστές του βασικού φόρου οικοπέδων, όπως δηλώθηκε, το 91% των παλαιών ζωνών έχει μείωση, το 7% μένει σταθερό και στο 2% προκύπτει αύξηση. Συνεπώς 9 στους 10 φορολογουμένους του ν. Λάρισας που έχουν στην κατοχή τους οικόπεδα θα έχουν μείωση του ΕΝΦΙΑ.
* Εκπτώσεις και απαλλαγές: Επεκτείνεται η έκπτωση φόρου 30% που ισχύει σήμερα για ακίνητη περιουσία έως 60.000 ευρώ, στις 100.000 ευρώ. Παράλληλα αυξάνεται, από το 20% στο 25%, η έκπτωση φόρου για φορολογούμενους με αξία ακίνητης περιουσίας από 100.001 έως 150.000 ευρώ. Θυμίζουμε πως οι εκπτώσεις που ίσχυαν μέχρι πρότινος ήταν 30% για αξία ακίνητης περιουσίας μέχρι 60.000 ευρώ, 27% για αξία ακίνητης περιουσίας από 60.001 μέχρι 70.000 ευρώ, 25% για αξία ακίνητης περιουσίας από 70.001 μέχρι 80.000 ευρώ, 20% για αξία ακίνητης περιουσίας από 80.001 μέχρι 1.000.000 ευρώ και 10% για αξία ακίνητης περιουσίας άνω του 1.000.000 ευρώ. Παράλληλα, διατηρούνται οι εκπτώσεις 50% και 100% στον ΕΝΦΙΑ για τις ευπαθείς κοινωνικά ομάδες. Σημειώνεται πως ο υπολογισμός των εκπτώσεων θα γίνει με βάση τα εισοδήματα του 2020 που δήλωσαν οι φορολογούμενοι στη φορολογική δήλωση που υπέβαλαν πέρυσι.
ΑΠΟ ΜΑΪΟ Η ΠΛΗΡΩΜΗ
Όσον αφορά το πότε θα πληρωθεί ο φόρος με βάση το επικρατέστερο χρονοδιάγραμμα, η ανάρτηση των εκκαθαριστικών θα γίνει τον Απρίλιο και η πρώτη από τις δέκα δόσεις θα καταβληθεί τον Μάιο. Και αυτό γιατί μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου θα πρέπει να εκδοθούν οι σχετικές αποφάσεις και εγκύκλιοι που θα ξεκαθαρίζουν το νέο τοπίο και αμέσως μετά θα πιάσει δουλειά η ΑΑΔΕ, η οποία θα «τρέξει» την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ του 2022 με βάση τις νέες ρυθμίσεις.
ΓΙΩΡΓΟΣ ΝΟΥΛΗΣ