Οι πρόσφατες εξαγγελίες του πρωθυπουργού σε συνδυασμό με το συνολικό πακέτο μέτρων που προωθεί η κυβέρνηση στο μέτωπο των ακινήτων, προκαλεί κλίμα ευφορίας στους κατασκευαστές, οι οποίοι το προηγούμενο διάστημα εμφανίζονταν απογοητευμένοι από τους κυοφορούμενους μέχρι πρότινος σχεδιασμούς, που προέβλεπαν ότι η τριετής αναστολή θα περιλαμβάνει μόνο τα ακίνητα των οποίων η οικοδομική άδεια θα εκδοθεί από την 1η Ιανουαρίου 2020 ή τα ακίνητα των οποίων η άδεια είχε εκδοθεί νωρίτερα, χωρίς όμως να έχουν ξεκινήσει οι εργασίες ανέγερσης.
Η αναγγελία όμως πως η αναστολή θα περιλαμβάνει τόσο περιπτώσεις νέων αδειών όσο και παλιές άδειες που εκδόθηκαν από 1.1.2006, δηλαδή θα περιλαμβάνει όλα τα παλιά ακίνητα που δεν έχουν πωληθεί λόγω της πολυετούς κρίσης, καθώς και τα νέα ακίνητα αλλάζει τα δεδομένα και δημιουργεί τις προϋποθέσεις για αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων, για τόνωση της αντιπαροχής, αύξηση της απασχόλησης και ενίσχυση του εισοδήματος δεκάδων επαγγελμάτων που σχετίζονται με την οικοδομή.
Και αυτό γιατί από τη νέα χρονιά σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων είτε δεν θα επιβάλλεται καθόλου φόρος μεταβίβασης (αν φυσικά πληρούνται τα κριτήρια για την απόκτηση της α’ κατοικίας) είτε θα επιβάλλεται μόνο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος θα υπολογίζεται με συντελεστή 3%. Η αναστολή του ΦΠΑ θα έχει προαιρετικό χαρακτήρα και θα χορηγείται κατόπιν αιτήσεως των κατασκευαστών οικοδομών, εντός εξάμηνης προθεσμίας, ενώ θα προβλέπεται ότι στην περίπτωση αντιπαροχής ο οικοπεδούχος δεν θα οφείλει να πληρώσει ΦΠΑ για τα διαμερίσματα που θα παραλάβει ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή.
Παρενθετικά να σημειώσουμε πως ο ΦΠΑ στην οικοδομή επιβλήθηκε σε όλα τα ακίνητα που χτίστηκαν με άδεια οικοδομής μεταγενέστερη της 1ης/1/2006 με μοναδική εξαίρεση τις αγορές ακινήτων που θα χρησιμοποιούνταν ως πρώτη κατοικία. Το μέτρο δεν απέδωσε τα αναμενόμενα. Αφενός διότι ακολούθησε η πολυετής κρίση που έπληξε καίρια την οικοδομή και αφετέρου διότι το όποιο αγοραστικό ενδιαφέρον στράφηκε στην αγορά «μεταχειρισμένων» ακινήτων που είχαν χτιστεί με άδεια προγενέστερη της 1ης/1/2006.
ΙΚΑΝΟΠΟΙΗΣΗ ΕΡΓΟΛΑΒΩΝ
«Αναμφίβολα πρόκειται για μέτρο που θα αυξήσει τις αγοραπωλησίες και θα τονώσει ψυχολογικά την αγορά ακινήτων και δη της επαγγελματικής στέγης», σχολιάζει στην «Ε» ο μηχανικός - εργολάβος Θάνος Τσιτσιφλής. «Πάντως θα πρέπει να επισημανθεί, τονίζει, πως το κόστος των κατασκευαστών παραμένει ανεπηρέαστο και πως το όφελος βασικά θα είναι για τους αγοραστές. Ενδεικτικά για ένα διαμέρισμα 100.000 ευρώ, ο φόρος από τις 24.000 ευρώ που ανέρχεται σήμερα θα μειωθεί σε 3.000 ευρώ, αφού σε όλες τις πωλήσεις ακινήτων θα επιβάλλεται φόρος 3% αντί ΦΠΑ με συντελεστή 24%, οπότε θα πωληθεί για 103.000. Ωστόσο, για να έχουμε μια πλήρη εικόνα και με δεδομένο ότι δεν υπάρχουν και πολλά αδιάθετα διαμερίσματα στον νομό παρά μόνο επαγγελματικά ακίνητα καλό είναι να περιμένουμε να δούμε τις ειδικές διατάξεις του μέτρου»… Ανάλογες ήταν οι απόψεις και άλλων εργολάβων που βλέπουν εξ αρχής το μέτρο ως μια πρώτης τάξεως ευκαιρία για να πουληθούν αδιάθετα ακίνητα και ταυτόχρονα να αποκτήσουν κεφάλαια κίνησης, τα οποία θα διαθέσουν για την ανέγερση νέων οικοδομών.
Υπενθυμίζεται ότι από τις προγραμματικές δηλώσεις της νέας κυβέρνησης τον περασμένο Ιούλιο και μέχρι σήμερα, είχε επικρατήσει έντονη αβεβαιότητα μεταξύ των κατασκευαστών κατοικιών, οι οποίοι απέφευγαν να εκδώσουν νέες οικοδομικές άδειες, έως ότου ξεκαθαρίσει ο τρόπος εφαρμογής της αναστολής του ΦΠΑ, δεδομένου ότι για αρκετές εβδομάδες, το επικρατέστερο σενάριο αφορούσε στον περιορισμό του μέτρου, μόνο στις νέες οικοδομικές άδειες, που θα εκδίδονταν από τις αρχές του 2020 και μετά. Πλέον αίρεται αυτό το εμπόδιο και αποκαθίσταται η ισορροπία.
ΑΝΕΠΗΡΕΑΣΤΗ Η Α’ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
Πάντως η ρύθμιση για την αναστολή του ΦΠΑ στην οικοδομή δεν θα επηρεάσει καθόλου την αγορά πρώτης κατοικίας, δεδομένου ότι αυτή απαλλάσσεται ήδη από τον ΦΠΑ. Είναι μάλιστα αφορολόγητη μέχρι το επίπεδο αξίας των 200.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιηθεί από άγαμο φορολογούμενο και μέχρι το επίπεδο αξίας των 250.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιηθεί από έγγαμο ή συνάψαντα σύμφωνο συμβίωσης. Εάν τον αγοραστή βαραίνουν και εξαρτώμενα τέκνα, το ισχύον αφορολόγητο όριο αξίας προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για κάθε ένα από το τρίτο και τα επόμενα. Συνεπώς από την αναστολή επωφελούνται κυρίως όσοι αγοράζουν β’ κατοικία ή επαγγελματική στέγη, ή ακίνητα αξίας πάνω από 250.000 ευρώ. Χαμένοι βγαίνουν ενδεχομένως οι πωλητές πιο παλαιών ακινήτων (προ του 2006) καθώς χάνουν το συγκριτικό πλεονέκτημα που είχαν έναντι των νεοτέρων, τα οποία επιβαρύνονταν με ΦΠΑ. Επίσης, ένα μισοτελειωμένο σπίτι ιδιώτη δεν ωφελείται. Κανονικά θα πληρώσουν τον ΦΠΑ των υλικών όσοι είναι στα... μπετά.
ΕΚΠΤΩΣΗ ΔΑΠΑΝΩΝ
Στο μεταξύ, ένα ακόμη μέτρο με θετικό αντίκτυπο τόσο για τους φορολογουμένους όσο και τα δημόσια έσοδα θα έχει και η προωθούμενη έκπτωση του 40% της δαπάνης για εργασίες επισκευής κατοικιών. Η έκπτωση θα αφορά μόνο σε δαπάνες αμοιβών στους επαγγελματίες που θα αναλαμβάνουν τις επισκευές (ηλεκτρολόγους, υδραυλικούς κ.ά.) και όχι στα υλικά. Αυτό σημαίνει ότι ο φορολογούμενος θα έχει ισχυρό κίνητρο να ζητά αποδείξεις με αποτέλεσμα να αυξηθούν τα φορολογικά έσοδα του δημοσίου από έναν τομέα, όπου η φορολογική συμμόρφωση παρουσιάζει χαμηλά ποσοστά. Επίσης, εκτιμάται ότι θα αυξηθούν οι δαπάνες και τα εισοδήματα στον τομέα αυτόν προς όφελος της ελληνικής οικονομίας. Βεβαίως, σύμφωνα με το σχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών, για να είναι δυνατή η έκπτωση 40% της δαπάνης επισκευής μιας κατοικίας από τον φόρο εισοδήματος του ιδιοκτήτη της θα πρέπει η δαπάνη αυτή να γίνει γίνεται μέσω ηλεκτρονικής συναλλαγής. Στον βαθμό που δεν υπάρχει τρέχουσα φορολογική υποχρέωση του ιδιοκτήτη θα γίνεται συμψηφισμός με μελλοντικές υποχρεώσεις προς την Εφορία.
Πάντως αυτό που είχαν αφήσει να εννοηθεί, τόσο προεκλογικά, όσο και μετεκλογικά, τα κυβερνητικά στελέχη είναι πως η έκπτωση επί των συγκεκριμένων δαπανών θα εφαρμοζόταν επί των φόρων. Δηλαδή αν π.χ. κάποιος έκανε δαπάνες 10.000 ευρώ θα κέρδιζε 4.000 ευρώ που θα αφαιρούνταν από τον φόρο εισοδήματος, τον ΕΝΦΙΑ ή άλλους φόρους. Ωστόσο, όπως φαίνεται, η έκπτωση θα είναι επί του φορολογητέου εισοδήματος και όχι απευθείας στον φόρο. Δηλαδή, στο προηγούμενο παράδειγμα η έκπτωση των 4.000 ευρώ θα αφαιρούνταν όχι από τον φόρο, αλλά από το δηλωθέν εισόδημα επί του οποίου υπολογίζονται οι φόροι. Άρα η έκπτωση στον φόρο δεν θα είναι 40%, αλλά μικρότερη και θα εξαρτάται από το ύψος του εισοδήματος. Όσο μικρότερο, τόσο πιο χαμηλό και το κέρδος.
Όπως επισήμανε σε δημόσια παρέμβασή της η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) εφόσον η έκπτωση υπολογιστεί επί του φορολογητέου εισοδήματος του ιδιοκτήτη, αντί για τον φόρο του, το όφελος θα είναι ανύπαρκτο και σε καμία περίπτωση δεν θα δημιουργείται κίνητρο για τους ενδιαφερόμενους να πιέσουν τους επαγγελματίες για την έκδοση νόμιμων παραστατικών. Πάντως το θέμα αναμένεται να διευκρινισθεί άμεσα…
ΓΙΩΡΓΟΣ ΝΟΥΛΗΣ
