Σημάδια ζωής στην αγορά ακινήτων

Η ΣΤΡΟΦΗ ΣΤΟ ΕΝΟΙΚΙΟ ΕΞΑΦΑΝΙΣΕ ΤΑ ΜΙΚΡΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΣΤΗ ΛΑΡΙΣΑ ΚΑΙ ΤΟ ΑΓΟΡΑΣΤΙΚΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ ΓΙΑ ΠΑΛΑΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΥΞΑΝΕΤΑΙ - ΤΟ ΠΡΟΦΙΛ ΤΩΝ ΥΠΟΨΗΦΙΩΝ ΑΓΟΡΑΣΤΩΝ ΚΑΙ ΤΟ ΝΤΟΜΙΝΟ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΕΩΝ ΠΟΥ ΕΠΙΦΥΛΑΣΣΕΙ Η ΧΡΟΝΙΑ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ

Του Γιώργου Νούλη

Μια σταδιακή διάχυση ενδιαφέροντος για παλαιά διαμερίσματα, που βρίσκονται σε καλή κατάσταση και μια εντυπωσιακή στροφή στη μίσθωση μικρών κατοικιών, που έχουν καταστεί ανάρπαστα με ό,τι αυτό μπορεί να σημαίνει για το ύψος των ενοικίων, συνθέτουν σήμερα την εικόνα της αγοράς ακινήτων στη Λάρισα. Με την κτηματαγορά επί της ουσίας να κινείται με δύο ταχύτητες, το ενθαρρυντικό είναι ότι μετά από πολλά χρόνια κρίσης και ταλαιπωρίας, όλα τα στοιχεία αποτυπώνουν μια ενθαρρυντική εικόνα αναθέρμανσή της...
Αν και από τη μια πλευρά η σχετική αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ασφυκτικό πλαίσιο, που γίνεται ακόμη πιο πιεστικό για τους ιδιοκτήτες ακινήτων λόγω των φορολογικών επιβαρύνσεων και της ενεργοποίησης των νέων αντικειμενικών τιμών, ωστόσο τα πρώτα σημάδια ζωής έκαναν την εμφάνισή τους...

Η υπερβάλλουσα ζήτηση για μίσθωση διαμερισμάτων, κυρίως για γκαρσονιέρες ή δυάρια στη Λάρισα, από φοιτητές, νέα νοικοκυριά, εργένηδες κ.ά., που σταδιακά χτίζουν μια νέα κουλτούρα στην αγορά αλλά και το ξαφνικό επενδυτικό ενδιαφέρον για ειδικές κατηγορίες ακινήτων που τείνει να αποκτήσει μια αξιοπρόσεκτη δυναμική, δίνουν το στίγμα της φετινής πορείας της κτηματαγοράς και των νέων συνθηκών που δρομολογούνται. Σε κάθε περίπτωση κοινή είναι η διαπίστωση των έμπειρων μεσιτών του ν. Λάρισας πως τα μεταχειρισμένα ακίνητα πρωταγωνίστησαν και το 2018 στην αγορά, με τα φθηνά να εξαντλούνται τάχιστα, με τις τιμές να παίρνουν την ανιούσα, τις ευκαιρίες για αγορά ακινήτων μεγάλης επιφάνειας και μικρότερης ηλικίας να πολλαπλασιάζονται και τις συναλλαγές να πραγματοποιούνται πλέον σε πιο σύντομο διάστημα... Εν ολίγοις αν και τα παλαιά ακίνητα αποτελούν σήμερα το σημαντικότερο «καύσιμο κίνησης» στην κτηματαγορά ωστόσο η αναζωπύρωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για τα αποκαλούμενα καλά ακίνητα είναι εμφανής.
Η χαρακτηριστική φράση του διευθύνοντα συμβούλου της αμερικανικής Κτηματομεσιτικής εταιρείας «Keller Williams One» Κων. Κολοβού, πως «σήμερα τα καλά σπίτια νοικιάζονται εύκολα και πως όποιο ακίνητο, κατασκευασμένο από το 2000 και μετά, βγαίνει προς πώληση με λογική τιμή, των 1.000 ευρώ/τ.μ., φεύγει απνευστί» δείχνει πως το ενδιαφέρον, είτε για ιδιόχρηση είτε για επένδυση, επανακάμπτει.
Προς επίρρωση των ανωτέρω και σύμφωνα με πανελλαδική έρευνα που διενήργησε η Ένωση Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ) και στην οποία μέσω της «KWO» δόθηκαν στοιχεία που καλύπτουν το δεύτερο εξάμηνο και τη Λάρισα, η κινητικότητα που δείχνουν οι υποψήφιοι αγοραστές εντοπίζεται στα εξής:
* Ο ρυθμός πώλησης των διαθέσιμων ακινήτων ανεβάζει «ταχύτητα», με τους πωλητές να βρίσκουν ευκολότερα αγοραστές για τα ακίνητά τους.
* Οκτώ στα δέκα ακίνητα ή το 83,5% που αγοράζονται είναι παλαιάς κατασκευής και μόλις 16,5% είναι νεόδμητα (ακίνητα δηλαδή τα οποία κατοικούνται για πρώτη φορά ανεξαρτήτως ηλικίας).
* Τα παλαιά ακίνητα προτιμήθηκαν από την πλειονότητα των αγοραστών καθώς η επιβολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα (με εξαίρεση την πρώτη κατοικία) λειτουργεί αποτρεπτικά για τους επενδυτές.
* Για έξι στα δέκα ακίνητα που αγοράζονται χρειάζονται μόνο λίγες τεχνικές παρεμβάσεις, ενώ το 40,8% των κατοικιών που αγοράζονται απαιτούν εκτεταμένη ανακαίνιση.
* Το 63% των αγοραπωλησιών που έγιναν αφορούσε σε κατοικίες αξίας έως 90.000 ευρώ, ποσοστό χαμηλότερο σε σχέση με το 72,3% του πρώτου εξαμήνου του 2018. Στον αντίποδα, τα σπίτια που πωλήθηκαν μεταξύ 91.000-180.000 ευρώ κατέλαβαν το 23,3% των συναλλαγών, έναντι 17,3% πριν από έξι μήνες.
* Τα ακίνητα που πωλήθηκαν σε λιγότερο από τρεις μήνες ανέρχονται πλέον στο 32,4% του συνόλου των αγοραπωλησιών, όταν στο πρώτο τρίμηνο του 2018 το ποσό αυτό ήταν μόλις 12,3%.
* Οι αγοραστές προτιμούν τις κατοικίες μεσαίας επιφάνειας, ενώ πολλοί βλέπουν ευκαιρίες σε μεγάλα ακίνητα άνω των 350 τ.μ. Τα πιο δημοφιλή είναι τα διαμερίσματα επιφάνειας 76-95 τ.μ. καθώς αποτελούν το 25,2% των συναλλαγών και ακολουθούν με μικρή διαφορά και μερίδιο 24,3% τα ακίνητα επιφάνειας 46-75 τ.μ. Το 19,4% των αγοραπωλησιών αφορούσε μεγαλύτερα ακίνητα, επιφάνειας από 96-125 τ.μ.
* Κινητικότητα καταγράφεται στην εθελοντική εκποίηση ακινήτων από «κόκκινους» δανειολήπτες. Το δεύτερο εξάμηνο του 2018 το ποσοστό των ακινήτων που πωλήθηκαν κατόπιν συνεννοήσεως τράπεζας – δανειολήπτη, για να καλυφθεί η οφειλή του δεύτερου, άγγιξε το 2%.
* Σχεδόν τρία στα δέκα ακίνητα που πωλήθηκαν ανήκαν στις τράπεζες (27,8% αντί ποσοστού 24,8% το πρώτο εξάμηνο του 2018) με την πλειονότητα (64,9%) να μη φέρει βάρη μεγαλύτερα από την τιμή πώλησης.
* Σχεδόν έξι στους δέκα που αγόρασαν ακίνητα στο δεύτερο εξάμηνο του 2018 ήταν Έλληνες. Μεταξύ των αλλοδαπών που αγόρασαν σπίτια στη χώρα μας στην πρώτη θέση βρίσκονται οι Αλβανοί (κυρίως μόνιμοι κάτοικοι Ελλάδας) και ακολουθούν οι Βούλγαροι, οι Κινέζοι, οι Ισραηλινοί και οι Γερμανοί. Οι Κινέζοι κυριαρχούν στις επενδύσεις ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ για την απόκτηση Golden Visa.
ΝΤΟΜΙΝΟ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΕΩΝ
Και ενώ οι προοπτικές της εγχώριας κτηματαγοράς ως προς τα οικιστικά ακίνητα παρουσιάζονται ευοίωνες, η φετινή χρονιά για τους ιδιοκτήτες ακινήτων κρύβει και νέες επιβαρύνσεις. Θυμίζουμε πως από την Πρωτοχρονιά, η ενεργοποίηση των αντικειμενικών αξιών του περασμένου Ιουνίου, έχει προκαλέσει ένα ντόμινο αυξήσεων σε όλους τους φόρους και τα τέλη που βαρύνουν τα ακίνητα. Σε περιοχές του νομού όπου αυξήθηκαν οι αντικειμενικές αξίες, οι αγοραπωλησίες κατοικιών, οικοπέδων, επαγγελματικών ακινήτων κοστίζουν πλέον ακριβότερα, ενώ στον αντίποδα, όπου μειώθηκαν, η επιβάρυνση είναι μικρότερη. Η περσινή αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αναμφίβολα διαδραμάτισε το ρόλο της και ενθάρρυνε τις αγοραπωλησίες των ακινήτων ενώ η επόμενη θα αποτελέσει «κλειδί» για την πορεία της αγοράς. Σημειώνεται πως το καλοκαίρι θα έλθει το δεύτερο κύμα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, που θα παρασύρει προς τα πάνω και πολλές περιοχές της Λάρισας οι οποίες κατά την πρώτη αναπροσαρμογή τους κρατήθηκαν στα ίδια ή και χαμηλότερα επίπεδα για να πάρει «φωτιά» ο ΕΝΦΙΑ.
Τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων θα τον ξαναδούμε και τον ερχόμενο Σεπτέμβριο και όσοι περιμένουν να δουν τον λογαριασμό τους να «ξεφουσκώνει» μάλλον θα απογοητευτούν. Για τους περισσότερους η έκπτωση θα είναι της τάξης των 30 - 70 ευρώ. Δηλαδή, «ψίχουλα» μπροστά στην τεράστια επιβάρυνση και την υπερφορολόγηση που έχουν υποστεί την τελευταία τριετία τα νοικοκυριά. Η κυβέρνηση, θυμίζουμε, έχει νομοθετήσει τη μείωση του φόρου κατά 10% μεσοσταθμικά. Ο φόρος προβλέπεται να είναι μειωμένος κατά 30% ή κατά 55 ευρώ κατά μέσο όρο για τους φορολογουμένους με πολύ μικρή ακίνητη περιουσία που δεν υπερβαίνει τις 60.000 ευρώ, ενώ για τους έχοντες μεγαλύτερη περιουσία το όφελος θα είναι της τάξεως των 30, 50, 60 και 70 ευρώ. Ακόμα όμως και αυτές οι μειώσεις θα εξανεμιστούν στην περίπτωση που αποφασιστεί ο ΕΝΦΙΑ του 2018 να υπολογιστεί με βάση τις αντικειμενικές αξίες που θα προκύψουν από τη δεύτερη αναπροσαρμογή.
Σε κάθε περίπτωση η πραγματικότητα που δύσκολα μπορεί να αμφισβητηθεί είναι πως το κλίμα στην αγορά των οικιστικών ακινήτων έχει διαφοροποιηθεί, οι όποιες επιβαρύνσεις έχουν προεξοφληθεί και αφήνει πίσω της τα «πέτρινα» χρόνια της κρίσης...