Έντεκα μόνο τεχνοκράτες, πιστοποιημένοι εκτιμητές στη Λάρισα, και 305 συνολικά ανά την Ελλάδα για 10.000 ζώνες σε δημοτικά διαμερίσματα, κοινότητες και οικισμούς, έχουν πιάσει ήδη από την περασμένη εβδομάδα «χαρτί και μολύβι» προκειμένου να παραδώσουν σε ασφυκτικά χρονικά πλαίσια και μέχρι τις 15 Μαρτίου, τις προτάσεις τους καθώς στόχος της πολιτικής ηγεσίας του Υπ. Οικονομικών είναι πριν τελειώσει ο Μάρτιος να έχουν ανακοινωθεί επισήμως οι νέες αντικειμενικές τιμές.
Διευκρινιστικά να σημειώσουμε πως οι εκτιμητές έχουν αναλάβει να εισηγηθούν τιμές μόνο για καινούργια ακίνητα, μηδενικής παλαιότητας, καθώς για τα παλαιά ακίνητα, οι τιμές ζώνης θα συνεχίσουν να προσδιορίζονται όπως και σήμερα με την εφαρμογή συντελεστών απομείωσης έως και 40% ανάλογα με την ηλικία του κτίσματος.
Στην περίπτωση όμως που οι εκτιμητές… προλάβουν να εισηγηθούν τις νέες αντικειμενικές αξίες, οι αρμόδιες υπηρεσίες του ΥΠΟΙΚ θα πρέπει να τις συγκρίνουν με τις τιμές που διαθέτει από την Τράπεζα της Ελλάδας και το Μητρώο Μεταβίβασης Ακινήτων και αν βρεθούν αποκλίσεις να αναλάβει να δώσει λύση είτε μια νέα επιτροπή είτε η πολιτική ηγεσία. Πρακτικά αυτό σημαίνει πως ούτε και αυτή τη φορά θα υπάρξει σύγκλιση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές, αλλά μια «διευθέτηση» ανάλογη με αυτή που έγινε το 2016, προκειμένου να εκπληρωθεί η μνημονιακή υποχρέωση.
ΟΙ ΕΚΤΙΜΗΤΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ Ν. ΛΑΡΙΣΑΣ
Στο μεταξύ σύμφωνα με τη σχετική απόφαση, οι πραγματογνώμονες που ανέλαβαν τη «σύνταξη άρτιας και τεκμηριωμένης εισήγησης των τιμών εκκίνησης / τιμών ζωνών» στον ν. Λάρισας και επί της ουσίας να βγάλουν «τα κάστανα από τη φωτιά» είναι οι: ΓΚΟΥΡΓΚΟΥΛΙΑΣ Γ. ΝΙΚΟΛΑΟΣ (με Αριθμό Μητρώου 48), ΚΑΪΚΛΗ ΑΝΤ. ΕΛΙΣΣΑΒΕΤ (Α.Μ. 134), ΚΑΪΚΛΗ ΑΝΤ. ΒΕΑΤΡΙΚΗ (Α.Μ.135), ΚΩΤΟΥΛΑΣ ΙΩΑΝ. ΜΑΡΚΟΣ (Α.Μ. 386), ΠΑΠΑΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΑΝ. ΖΩΗ (Α.Μ. 413), ΣΟΥΡΛΑΣ ΚΩΝ. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ (Α.Μ. 427), ΚΟΛΟΥΣΙΟΥ ΑΣΤ. ΕΛΕΝΗ (Α.Μ. 459), ΦΡΑΓΚΟΥ ΔΗΜ. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ (Α.Μ. 505), ΠΕΤΡΑΝΗΣ ΜΙΧ. ΧΡΗΣΤΟΣ (Α.Μ. 529), ΔΕΛΗΔΗΜΟΥ ΙΩΑΝ. ΟΥΡΑΝΙΑ (Α.Μ. 610) και ΛΙΟΛΙΟΣ ΒΑΣ. ΘΕΟΔΩΡΟΣ (Α.Μ. 350).
Εξάλλου και ενώ βρισκόμαστε στην τελική ευθεία, οι πληροφορίες από το μέτωπο της διαπραγμάτευσης για την τέταρτη αξιολόγηση πυροδότησαν σενάρια για νέα αναβολή του καθορισμού των τιμών καθώς όπως ελέχθη οι εκτιμητές τα έχουν «βρει σκούρα», ελλείψει πράξεων σε πολλές περιοχές, αλλά και εξαιτίας του περιορισμένου χρόνου που έχουν στη διάθεσή τους. Τελικά οι εκτιμήσεις που υπάρχουν αυτή τη στιγμή είναι ότι έστω και δύσκολα το χρονοδιάγραμμα θα τηρηθεί και οι νέες τιμές θα διαμορφωθούν έως το τέλος του μήνα.
ΘΑ ΜΕΙΝΟΥΝ ΟΙ ΣΤΡΕΒΛΩΣΕΙΣ
Ωστόσο, σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς οι νέες τιμές ζώνης που θα εισηγηθούν οι εκτιμητές σε πολλές περιπτώσεις θα είναι πλασματικές αφού όπως λένε υπάρχουν περιοχές του ν. Λάρισας στις οποίες τα τελευταία χρόνια όχι μόνο δεν έχουν γίνει αγοραπωλησίες αλλά δεν έχουν ανεγερθεί και νέες οικοδομές. Συνεπώς, ότι και αν γίνει, οι στρεβλώσεις στην αγορά θα διατηρηθούν μέχρι την επόμενη αναπροσαρμογή των τιμών αλλά προς το παρόν οι φορολογούμενοι θα συνεχίσουν να πληρώνουν τον ΕΝΦΙΑ και τους υπόλοιπους φόρους που επιβάλλονται στα ακίνητα, για τιμές που δεν προσεγγίζουν τις πραγματικές…
Να σημειώσουμε πως όπως έχει αποφασιστεί δεν θα υπάρξει καμία αλλαγή στα αφορολόγητα όρια και στους συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, κληρονομιές, δωρεές), ενώ προαποφασιμένο είναι πως ούτε και φέτος θα ενταχθούν στον συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ τα αγροτεμάχια. Απλά τη μνημονιακή απαίτηση για «διεύρυνση της φορολογικής βάσης» το οικονομικό επιτελείο σκοπεύει να την υλοποιήσει με σταδιακή ένταξη ακόμη περισσότερων περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών - με προτεραιότητα σε παραθαλάσσιες περιοχές οι οποίες σήμερα εξακολουθούν να απολαμβάνουν πολύ χαμηλών τιμών λόγω του ότι δεν είναι στο αντικειμενικό σύστημα…
ΠΩΣ ΘΑ ΚΙΝΗΘΟΥΝ ΟΙ ΤΙΜΕΣ
Σε κάθε περίπτωση δεν είναι λίγοι οι φορολογούμενοι που αναρωτιούνται σε ποια κατεύθυνση θα κινηθούν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και αν τους συμφέρει φορολογικά να προχωρήσουν άμεσα ή να περιμένουν την ανακοίνωσή τους για να πραγματοποιήσουν κάποια συναλλαγή όπως μεταβιβάσεις και γονικές παροχές. Αν και όποια απόφαση ληφθεί έχει ένα βαθμό ρίσκου, αυτό που μπορούμε να επισημάνουμε με βάση τις κατευθύνσεις που έχουν δοθεί και σύμφωνα με πληροφορίες της «Ε» αναμένονται μεταβολές σε πολλές περιοχές του νομού καθώς οι αντικειμενικές αξίες σε αυτές απέχουν σε μεγαλύτερο ή μικρότερο βαθμό ανά περιοχή από τις τρέχουσες εμπορικές αξίες χωρίς να μπορεί να προσδιοριστεί σε ποσοστό μια ξεκάθαρη κατεύθυνση στην οποία θα κινηθούν οι νέες τιμές ζώνης. Οι ενδιαφερόμενοι να ξέρουν ωστόσο πως αν η επικείμενη αλλαγή των αντικειμενικών αξιών, εφαρμοστεί με αμιγώς «τεχνοκρατικά» κριτήρια, θα πρέπει να φέρει σημαντικές αναπροσαρμογές σε συνοικίες του Δήμου Λαρισαίων, σε παραθαλάσσιες περιοχές του νομού και μικρότερες σε δημοτικά διαμερίσματα και κοινότητες.
Επί του πρακτέου στον ν. Λάρισας και στους πέντε Καποδιστριακούς δήμους, της Αγιάς, Ελασσόνας, Λάρισας, Τυρνάβου και Φαρσάλων, οι αντικειμενικές τιμές κυμαίνονται από 550 ευρώ το τμ έως και 1.600 ευρώ και λογικό να αναμένονται αυξομειώσεις ανάλογα με την περιοχή. Σε ορισμένες περιοχές, δηλαδή θα υπάρξουν μειώσεις και σε άλλες θα γίνουν αυξήσεις με όσο χαμηλότερη είναι η τιμή ζώνης να αυξάνονται οι πιθανότητες αύξησής της.
Να θυμίζουμε ότι η τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών που έγινε το 2016 και άγγιξε όλο σχεδόν τον νομό Λάρισας καθώς οι μειώσεις κυμάνθηκαν από 5% έως 18% περίπου. Με δεδομένο ότι δύο χρόνια μετά οι αποκλίσεις παραμένουν υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να γίνουν αυξήσεις σε όσες περιοχές θεωρείται ότι υπολείπονται σημαντικά σε σχέση με τις τρέχουσες εμπορικές αξίες.
Στην Αγιά ενδεικτικά, στην Ελασσόνα και στον Τύρναβο, δύσκολα θα παραμείνει αντικειμενική τιμή με 550 ευρώ το τ.μ. Η Ελασσόνα να προσθέσουμε ήταν ο μοναδικός δήμος του νομού, όπου δεν υπήρξε μεταβολή τιμών. Οι επτά ζώνες της με 600 ευρώ το τ.μ. δύσκολα θα αντέξουν. Το πιθανότερο είναι να έχουμε αυξομειώσεις. Στα Φάρσαλα οι τιμές διαφοροποιήθηκαν σε τρεις από τις πέντε ζώνες και όλες μειώθηκαν. Τώρα το πιθανότερο είναι να μείνουν ως έχουν. Στον Δήμο Λαρισαίων είχαμε διαφοροποιήσεις και στις 16 ζώνες. Σε όλες υπήρξε μείωση. Τώρα όμως οι εκτιμητές θα βρουν σημαντικές αποκλίσεις με τις εμπορικές τιμές. Σύμφωνα με σχετικό πίνακα που δημοσίευσε προσφάτως η «Ε» οι εμπορικές τιμές είναι μεγαλύτερες σε κάποιες συνοικίες του δήμου, ξεπερνούν δηλαδή τις αντικειμενικές οπότε αναμένεται αύξηση. Συνεπώς ιδιοκτήτες των περιοχών όπως της Τούμπας, του Αβέρωφ, της Νέας Σμύρνης, του Αγ. Θωμά, του Ιπποκράτη, της Νεράιδας, των Αμπελοκήπων, των Ηπειρώτικων, του Αγ. Γεωργίου, του Αγ. Αθανασίου και του Αγ. Αντωνίου έχουν μεγάλες πιθανότητες να δουν τις αντικειμενικές να αυξάνονται και περιοχές του εμπορικού και αστικού κέντρου, όπως Αγ. Νικόλαος, Αγ. Κωνσταντίνος και αλλού να δουν μειώσεις.
Έτσι για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές όπου αναμένεται αύξηση των αντικειμενικών πιθανόν να συμφέρει η πραγματοποίηση αγοραπωλησιών, γονικής παροχής ή δωρεάς πριν την αναπροσαρμογή τους καθώς στην παρούσα βάση η φορολογική βάση υπολογισμού του φόρου είναι χαμηλή. Για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που αναμένεται μείωση συμφέρουσα είναι η αναμονή της αναπροσαρμογής καθώς θα μειωθεί και ο φορολογικός λογαριασμός της μεταβίβασης. Ενδεικτικά, για ακίνητο σημερινής αξίας 250.000 ευρώ μια μείωση 15% στην τιμή ζώνης θα ρίξει την αντικειμενική αξία στα 212.000 ευρώ και ο φόρος θα μειωθεί από τα 1.000 ευρώ στα 625 ευρώ. Πάντως η γενική τάση είναι σε κάθε επικείμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών οι πολίτες σπεύδουν να μεταβιβάσουν ακίνητα. Αυτό έγινε και το 2017 με την ΑΑΔΕ να ανακοινώνει την περασμένη εβδομάδα ότι τα έσοδα από φόρους και τέλη κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών αυξήθηκαν κατά 32%. Και αυτό κάτι σημαίνει…
Πάντως, ως επιμύθιο, με τον χρόνο διεξαγωγής των εκλογών να είναι ανοιχτός, η κυβέρνηση σε καμία περίπτωση δεν θα θέλει οι νέες τιμές ζώνης των ακινήτων να φουσκώσουν υπέρογκα τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ που θα λάβουν τον Αύγουστο οι φορολογούμενοι και κυρίως οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε λαϊκές συνοικίες και μικρούς δήμους και κοινότητες … Συνεπώς, οι όποιες αυξήσεις, όπου υπάρξουν στην παρούσα φάση θα είναι λελογισμένες καθώς όπως προαναφέραμε σ΄αυτή τη φάση δεν θα υπάρξει σύγκλιση των τιμών…
Του Γιώργου Νούλη
