Την ώρα που δεν έχει ξεκινήσει ακόμη η πληρωμή της πρώτης δόσης του φετινού ΕΝΦΙΑ και ενώ παραμένουν άγνωστα τα σχέδια που εκπονούνται για την αναμόρφωση του φόρου, το Υπ. Περιβάλλοντος προχωρά ακάθεκτο στη θέσπιση νέων "χαρατσιών" στα ακίνητα, συμβάλλοντας στην πλήρη απαξίωση της περιουσία τους.
Καθώς από την αρχή του χρόνου η έκδοση του ενεργειακού πιστοποιητικού είναι πλέον αναγκαία και στα ακίνητα κάτω των 50 τ.μ., όταν αυτά νοικιάζονται ή πωλούνται και τη στιγμή που η πολυετής κρίση έχει τελματώσει την οικοδομική δραστηριότητα, οι ιθύνοντες του υπουργείου προωθούν την υποχρεωτική έκδοση νέων πιστοποιητικών, υποχρεώνοντας τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε πρόσθετες δαπάνες και ταλαιπωρία.
Τα πιστοποιητικά, που προβλέπονται από διατάξεις του ν/σ για τα αυθαίρετα (νόμος για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος) και το οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση, έχουν ξεσηκώσει θύελλα αντιδράσεων τόσο στον κλάδο των συμβολαιογράφων, ο οποίος εγείρει συν τοις άλλοις και νομικά ζητήματα, όσο και σε ιδιοκτήτες ακινήτων της Λάρισας, όχι μόνο γιατί αυξάνει τη γραφειοκρατία στη σύνταξη συμβολαίων αλλά κυρίως γιατί με όλα αυτά που γίνονται, η κατοχή ακινήτου γίνεται ασύμφορη!
ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΜΗ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΑΣ
Ειδικότερα, για να πάρουμε τα πράγματα από την αρχή, τα πιστοποιητικά που θα πρέπει να φροντίσουν να έχουν σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι ιδιοκτήτες τους, σύμφωνα με το νομοσχέδιο, είναι τα εξής:
* Βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης κτισμάτων επί γεωτεμαχίων, ή μη ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών ή τακτοποίησης των αυθαιρεσιών (που έγιναν μέχρι τις 28/07/2011) στις συμβολαιογραφικές πράξεις κληρονομιάς: Με το πιστοποιητικό αυτό, όπως εξηγεί στην "Ε" ο πρόεδρος του συμβολαιογραφικού συλλόγου Εφετείου Λάρισας κ. Ιωαν. Κόνσουλας θεσπίζεται η υποχρέωση επισύναψης στα συμβόλαια αποδοχής κληρονομίας μιας βεβαίωσης μηχανικού, συνοδευόμενη από ένα πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ότι το κτίσμα δεν έχει κάποια αυθαιρεσία ή αν έχει αυτή έχει τακτοποιηθεί.
"Πρόκειται όμως για καθαρά εισπρακτικό μέτρο, νομικά λανθασμένο, με σοβαρές κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις. Συγκεκριμένα στην αγροτική περιοχή της Θεσσαλίας και της Δ. Μακεδονίας, περιφέρεια του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Λάρισας, η προσάρτηση του εν λόγω πιστοποιητικού θα επιβαρύνει τις πράξεις αποδοχής κληρονομιάς, που περιλαμβάνουν δεκάδες αγροτεμάχια μικρής έκτασης και μηδαμινής αξίας ή ακόμη και μερίδια εξ αδιαιρέτου αγροτεμαχίων με κόστος υψηλότερο από την αξία των ακινήτων που κληρονομούνται.
Είναι όμως και νομικά λανθασμένο γιατί ο συντάκτης του ν/σ αγνοεί ότι ο κληρονόμος αποκτά την κληρονομιά αμέσως με τον θάνατο του κληρονομουμένου και όχι από την ημέρα σύνταξης του συμβολαίου αποδοχής της. Για το λόγο αυτό γίνεται παγίως δεκτό ότι τα ακίνητα κληρονομούνται ως έχουν την ημέρα θανάτου, συνεπώς και τα τυχόν αυθαίρετα οικοδομήματα, σύμφωνα δε με τη με αριθμό 633/1997 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους «τα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την 31-01-1983 μεταβιβάζονται με κληρονομική διαδοχή». Αυτό ήταν σεβαστό και τηρούνταν μέχρι σήμερα τόσο από τον νομοθέτη όσο και από τη δημόσια διοίκηση, ο δε νομικός κόσμος αναρωτιέται με βάση ποια νομική σκέψη και επίτευξη ποιου σκοπού οδήγησε το υπουργείο στην προτεινόμενη διάταξη.
Με δεδομένο επίσης ότι οι κληρονομιές στην περιφέρεια περιλαμβάνουν πολλά ακίνητα ιδιαίτερα μικρής αξίας, η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος και η βεβαίωση του μηχανικού θα επιφέρει επιβαρύνσεις μεγαλύτερες από την ίδια την αξία των ακινήτων. Στην καλύτερη περίπτωση συνεπώς οι ιδιοκτήτες θα οδηγηθούν στη σιωπηρή αποδοχή των κληρονομιαίων ακινήτων (μέσω της παρέλευσης άπρακτης της τετράμηνης προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς), χωρίς να συντάσσουν συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, κάτι που θα οδηγήσει σε απόλυτη ανασφάλεια δικαίου και συναλλαγών, στη χειρότερη δε περίπτωση θα «ρημάξει» κυριολεκτικά η χώρα από δεκάδες χιλιάδες εγκαταλελειμμένα ακίνητα, που ουδείς θα ενδιαφέρεται να τα κληρονομήσει, με άμεση συνέπεια να δημιουργηθεί ένα ακόμη πρόσκομμα στη δημιουργία του Κτηματολογίου, αλλά και μια ακόμη απώλεια σε δημόσια έσοδα από τον φόρο κληρονομιάς. Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι αν το αυθαίρετο κτίσμα κτίστηκε μετά τις 28/07/2011, αυτό δεν μπορεί να τακτοποιηθεί και ο κληρονόμος δεν θα μπορέσει να το αποδεχθεί, με συνέπεια ουσιαστικά να μην γίνει ποτέ κύριος του ακινήτου, δηλαδή να "χάσει" το ακίνητό του. Το ίδιο ακριβώς θα συμβεί και αν για οποιοδήποτε λόγο -και κυρίως για οικονομικούς λόγους- δεν προλάβει να προβεί στην τακτοποίηση μέσα στα χρονικά όρια που ορίζει ο νόμος, και πάλι δηλαδή θα "χάσει" το ακίνητό του. Δυστυχώς στην περιφέρειά μας και δη στα μικρά χωριά, υπάρχουν δεκάδες τέτοια αυθαίρετα κτίσματα (οικίες, αποθήκες, οικίσκοι αντλητικών εγκαταστάσεων-πομόνες), την ανέγερση των οποίων υπέθαλψε τόσα χρόνια η ίδια η Πολιτεία με τη νομοθετική απραξία της, την ατολμία της και την έλλειψη πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού, η ίδια τώρα έρχεται να ζητήσει την οικονομικά δυσβάστακτη τακτοποίησή τους ή την κατεδάφισή τους ή την παραίτηση από την κυριότητά τους, αφού αυτά δε μπορούν να κληρονομηθούν.
ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΓΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
* Το δεύτερο πιστοποιητικό σχετίζεται με τη βεβαίωση μηχανικού για την μη ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών ή τακτοποίησης των αυθαιρεσιών, για κάθε μίσθωση επαγγελματικών ακινήτων. Ο ιδιοκτήτης δηλαδή, θα πρέπει να διαθέτει πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας από μηχανικό, προκειμένου να αδειοδοτηθεί το ακίνητο.
"Εάν ένας ιδιοκτήτης, σημειώνει η δικηγόρος, πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων ν. Λάρισας και αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Χριστίνα Πουλούλη, εξασφαλίσει μισθωτή για το απρόσοδο επαγγελματικό ακίνητό του θα πρέπει σωρευτικά να πληρώσει αμοιβή ενεργειακού επιθεωρητή για το πιστοποιητικό "ενεργειακής απόδοσης", πολιτικού μηχανικού για τη βεβαίωση "πολεοδομικής νομιμότητας", πλέον του κόστους νομιμοποίησης τυχόν υφισταμένων αυθαιρέτων κτισμάτων, ηλεκτρολόγου για το πιστοποιητικό της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης και μεσίτη εφόσον έχει μεσολαβήσει στην πράξη. Αθροιστικά το κόστος των παραπάνω εκτιμάται ότι υπερβαίνει ακόμη και το προσδοκώμενο ετήσιο μίσθωμα".
ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΕΛΕΓΧΟΥ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΥΠΑΓΩΓΗΣ!
Πάντως ο ίδιος νόμος προβλέπει και την προσάρτηση ενός άλλου, νέου, πιστοποιητικού, απαραίτητου στην έκδοση διοικητικών αδειών ή στην κατάρτιση συμβολαιογραφικών πράξεων, όπου ένας μηχανικός, κατόπιν κλήρωσης, θα ελέγχει τις δηλώσεις υπαγωγής που έκανε άλλος μηχανικός. "Προφανώς η πολιτεία μη έχοντας εμπιστοσύνη στον πρώτο μηχανικό ή από τη μέχρι σήμερα εμπειρία έχει κάποιες αμφιβολίες για την ποιότητα των τακτοποιήσεων, θέλει να είναι σίγουρη για το "καλώς έχειν"… " σχολιάζει ο κ. Κόνσουλας.
ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΤΑΠ
Ένα άλλο πιστοποιητικό, που πρέπει να προσκομίζεται και πάλι στο συμβολαιογράφο σε μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας είναι η βεβαίωση από το δήμο της περιοχής τους περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Παρενθετικά να σημειώσουμε πως το πιστοποιητικό αυτό που ίσχυσε από το 1993 ταλαιπωρώντας τους συναλλασσόμενους πολίτες, καταργήθηκε πριν από δύο χρόνια, επειδή το κράτος αντιλήφθηκε ότι με αυτό επιβαρύνονταν οι συναλλαγές με περιττή γραφειοκρατία. Σήμερα επιχειρείται η επαναφορά του με το πρόσχημα της ενίσχυσης των οικονομικών των ΟΤΑ. Λόγω της μεγάλης πτώσης των μεταβιβάσεων όμως το ποσοστό των ιδιοκτητών που θα καταβάλλει το τέλος, σε σχέση με το σύνολο των ιδιοκτητών, είναι μικρό και επομένως ο εισπρακτικός στόχος καθίσταται ατελέσφορος κι αναποτελεσματικός ενώ η ταλαιπωρία των πολιτών, βέβαιη. Και αυτό γιατί κάθε πολίτης θα πρέπει να μεταβαίνει στην έδρα του δήμου, προκειμένου να προμηθευτεί το "μαγικό" χαρτί και με κάποια επιβάρυνση προφανώς.
ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ
Και σαν να μην έφταναν όλα τα παραπάνω, έρχεται ως παγκόσμια πρωτοτυπία και ελληνική πατέντα, η ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, όπου θα βεβαιώνεται ότι το ήδη νόμιμα υφιστάμενο κτίσμα, είναι… νόμιμο! Με τις νέες ρυθμίσεις που προωθεί το υπ. Περιβάλλοντος, μέσα σε διάστημα δέκα ετών θα πρέπει όλα τα ακίνητα (κτίρια, διαμερίσματα, καταστήματα, αποθήκες, κλειστές θέσεις στάθμευσης κ.λπ) να αποκτήσουν "ψηφιακή ταυτότητα", αφού πρώτα δημιουργηθεί ένας νέος φάκελος, παρόμοιος με τον ήδη υφιστάμενο στις Πολεοδομίες της χώρας, όπου θα καταγράφονται τα δεδομένα των ακινήτων. Ο έλεγχος αυτός θα γίνεται κάθε τρία, πέντε ή οκτώ έτη, τα δε έξοδά του (παράβολο δημοσίου, έξοδα μηχανικού κ.λπ.) θα βαρύνουν αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη του κάθε ακινήτου.
"Αν κάποιος αμελήσει ή δε δύναται να ανταπεξέλθει στη δαπάνη αυτή τότε απειλείται με υψηλά πρόστιμα, το δε νόμιμα υφιστάμενο κτίσμα θα χαρακτηρίζεται αυθαίρετο (!) και εν συνεχεία θα επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες τους οι σχετικές κυρώσεις που ισχύουν και σήμερα (κατεδάφιση ή τακτοποίηση). Και πάλι δηλαδή θα "χάσει" το ακίνητό του" αναφέρει ο κ. Κόνσουλας.
ΤΙΜΩΡΕΙΤΑΙ Η ΚΑΤΟΧΗ
"Είναι πασιφανές, με όλα αυτά, πως τιμωρούνται όσοι διαθέτουν ακίνητη περιουσία, τονίζει η κ. Πουλούλη. Όταν πρόκειται για την επιβάρυνση των ιδιοκτητών, η κυβέρνηση επιδεικνύει μια άνευ προηγουμένου εφευρετικότητα. Αν έκανε το ίδιο για τη σύλληψη της φοροδιαφυγής, η κατάσταση θα ήταν καλύτερη για όλους. Θεωρούμε όμως ότι και ο συντεχνιασμός πρέπει να έχει τα όριά του. Δεν μπορεί τα εκατομμύρια ιδιοκτητών των καθημαγμένων ακινήτων της χώρας, που έχουν στοχοποιηθεί με τρόπο πρωτοφανή και βάρβαρο από όλες τις τελευταίες κυβερνήσεις, να επιβαρυνθούν και με νέες υποχρεωτικές αμοιβές προς όφελος ορισμένων επαγγελματικών κλάδων, πέραν από όσες ήδη υπάρχουν".
Σε ανάλογο ύφος είναι οι επισημάνσεις του κ. Κόνσουλα. "Οι διατάξεις αυτές προστιθέμενες στις ήδη ισχύουσες δεν παρεμποδίζουν απλώς τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών πράξεων, αλλά εξοργίζουν τους πολίτες, μεταβάλλουν τους συμβολαιογράφους σε συλλέκτες άπειρων εγγράφων και κινδυνεύουν να μετατρέψουν τη χώρα σε απέραντο "νεκροταφείο εγκαταλελειμμένων ακινήτων", όπου τίποτε δεν θα πωλείται, ούτε θα κληρονομείται. Με όλα αυτά καταδεικνύεται ότι οι υποσχέσεις καταπολέμησης της γραφειοκρατίας και επιτάχυνσης των συναλλαγών αποτελούν κενές υποσχέσεις, ενώ στην πραγματικότητα οι συναλλαγές επί ακινήτων εξελίσσονται σε Γολγοθά"…
Παρενθετικά να σημειώσουμε πως ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος καλεί τους πολίτες να συμμετέχουν ενεργά στη δημόσια διαβούλευση, στη διεύθυνση http://www.opengov.gr/minenv/?p=7778 και ειδικά επί των άρθρων 18 επ. και 63, διατυπώνοντας τις αντιρρήσεις τους, τη διαμαρτυρία τους και την αγανάκτησή τους…
