Αυτό το κύμα αστυφιλίας εμφανίζεται έντονα τους τελευταίους μήνες και είναι το θλιβερό αποτέλεσμα των πλημμυρών που έπληξαν σε μεγάλο βαθμό πολλά χωριά της Θεσσαλίας. Από τη στιγμή που τα νερά κατέστρεψαν αγροτικές εκτάσεις, μηχανήματα, σπίτια και βοηθητικούς χώρους, οικογένειες από διάφορα χωριά του νομού, αλλά και των γειτονικών νομών, φτάνουν στη Λάρισα και ξεκινούν μια νέα ζωή, κάτι που σε άλλη περίπτωση δεν θα το εξέταζαν.
Αυτό το φαινόμενο, σύμφωνα με τους ανθρώπους του κλάδου των κατασκευών, συνέβαλε στην αύξηση της ζήτησης νεόδμητων κατοικιών (χωρίς να είναι ο μόνος παράγοντας αυτής της αύξησης) και επηρέασε την εξέλιξη στην οικοδομική δραστηριότητα, όπως δηλώνει «Ε» και ο πολιτικός μηχανικός και σύμβουλος διαχείρισης ακινήτων κ. Απόστολος Μπέμπης.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η τάση οικοδόμησης νέων κατοικιών είναι καθαρά ανοδική, με τη ζήτηση σε νεόδμητα διαμερίσματα να βρίσκεται στο αποκορύφωμά της. Όσον αφορά τώρα τους παράγοντες που διαμορφώνουν την κατάσταση, εκτιμά πως είναι τέσσερις.
«Πρώτος και κύριος λόγος είναι η συσσωρευμένη κρίση στον κλάδο ακινήτων κατά τη διάρκεια της σχεδόν δεκαετούς οικονομικής κρίσης και της υγειονομικής περιπέτειας του κορονοϊού και του lockdown που σχεδόν σταμάτησε κάθε είδους αγοραπωλησίας σε νέα ακίνητα.
Δεύτερος, αλλά εξίσου σημαντικός λόγος είναι οι στεγαστικές ανάγκες των νέων οικογενειών. Οι νέοι φτιάχνοντας τη δική τους οικογένεια διαπιστώνουν ότι είναι υπερβολικά κοστοβόρο να μένουν σε ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, τη στιγμή μάλιστα που υπάρχει διαθέσιμη τραπεζική χρηματοδότηση σε ποσοστό 70 έως 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Αυτό συνδυάζεται ιδιαίτερα και με τη φιλοσοφία υπέρ της ιδιοκατοίκησης που υπάρχει στον ελλαδικό χώρο από πολύ παλιά και με βρίσκει έχω να πω αρκετά σύμφωνο.
Τρίτος λόγος η συγκέντρωση στην πόλη της Λάρισας κατοίκων περιφερειακών οικισμών που δοκιμάστηκαν σκληρά από τα φυσικά φαινόμενα των πλημμυρών και του σεισμού. Θεωρώ πως τα φαινόμενα αυτά ευνόησαν ένα νέο κύμα αστυφιλίας προς τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως είναι η Λάρισα.
Τελευταίο σε σειρά, αλλά όχι σε αξία, αφήνω τον παράγοντα της επένδυσης σε ακίνητα κατοικίας. Σε αυτό έχει συμβάλει αρκετά η άνοδος των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, πράγμα που σημαίνει συντομότερη απόσβεση της επένδυσης. Οι υποψήφιοι επενδυτές συνήθως αγοράζουν ακίνητα μικρών επιφανειών 40-80 τ.μ., τα οποία στην πορεία εκμισθώνονται σε φοιτητές ή εργαζόμενους ή σε εταιρείες διαχείρισης ακίνητων για airbnb, booking κ.ά.».
ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΚΑΙ ΟΙ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΣΤΗ ΛΑΡΙΣΑ
Σε μια αγορά πάντα το σημαντικότερο θέμα είναι οι τιμές. Ερωτηθείς, λοιπόν, ο κ. Μπέμπης για το πώς διαμορφώνονται περίπου οι τιμές στην αγορά ενός καινούργιου διαμερίσματος σε πολυκατοικία στην πόλη της Λάρισας και τι είναι αυτό που επηρεάζει την τιμή ενός διαμερίσματος στην αγορά, απάντησε ως εξής: «Οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων στο κέντρο της πόλης (σ.σ. εντός του εσωτερικού δακτυλίου – Ηρώων Πολυτεχνείου) κυμαίνονται από 2.220 έως 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο καθαρής επιφάνειας κατοικίας. Περιφερειακά του κέντρου και σε περιοχές όπως η Φιλιππούπολη, η Νέα Πολιτεία και η Νεάπολη, οι τιμές βρίσκονται κοντά στα 1.900 έως 2.000 ευρώ το τ.μ. Στη διαμόρφωση της τελικής τιμής ενός διαμερίσματος σημαντικό -κυρίαρχο θα έλεγα ρόλο- παίζουν η θέση του οικοπέδου, ο καλός σχεδιασμός της οικοδομής και η αρχιτεκτονική του κτιρίου με τη διαμόρφωση των όψεων και ο όροφος στον οποίo βρίσκεται η κατοικία. Ακολουθούν τα υλικά κατασκευής και η ύπαρξη θέσης στάθμευσης στην πυλωτή ως παρακολούθημα ή στο υπόγειο ως οριζόντια ιδιοκτησία. Ειδικά για την τελευταία κατηγορία, δηλαδή των χώρων στάθμευσης, αξίζει να σημειωθεί πως μια θέση parking στο κέντρο της πόλης πωλείται πλέον όσο πωλούνταν στο παρελθόν μια μικρή γκαρσονιέρα – studio. Δηλαδή 12.000 – 20.000 ευρώ.
Για το ποιες περιοχές στη Λάρισα έχουν ζήτηση τα τελευταία χρόνια και γιατί, ο κ. Μπέμπης τονίζει ότι «η μεγαλύτερη ζήτηση για αγορά κατοικίας εστιάζεται κυρίως, το κέντρο της πόλης. Δεύτερη στην κατάταξη παρουσιάζεται η ευρύτερη περιοχή κοντά στην Ηρώων Πολυτεχνείου και οι περιοχές όπως η Φιλιππούπολη και η Νεάπολη λόγω κοντινής απόστασης με το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, το Πανεπιστημιακό Νοσοκομείο και λόγω της γειτνίασης με υπηρεσίες που έχουν μεταφερθεί εκεί, όπως Εφορία, ΕΦΚΑ, ΔΕΥΑΛ. Ακολουθούν περιοχές στις οποίες ανεγείρονται μονοκατοικίες ή διπλοκατοικίες, όπως η Νέα Πολιτεία και το Αβέρωφ ή η Τούμπα, στην οποία υπάρχει ζήτηση σε οικόπεδα. Ένα φαινόμενο που νομίζω πρέπει να σημειωθεί είναι η σχεδόν μηδενική ζήτηση διαμερισμάτων σε περιοχές που επλήγησαν από τις πλημμύρες, όπως ο Ιπποκράτης, ο Άγιος Θωμάς και η Νέα Σμύρνη». Φαίνεται πως ο κόσμος αποφεύγει τέτοιες επιλογές λίγους μήνες μετά τις πλημμύρες.
ΚΤΙΡΙΑ ΜΗΔΕΝΙΚΗΣ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΗΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ
Συζήτηση έγινε σχετικά και με τη νέα τάση που επικρατεί στον τομέα της κατοικίας, για την οποία ο κ. Μπέμπης τονίζει τα εξής: «Αρχικά θα πρέπει να σημειωθεί πως η τάση στις κατασκευές νέων κτιρίων είναι να πάμε προς τα κτίρια σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας Α+. Ήδη η πολεοδομική νομοθεσία με την τελευταία τροποποίηση του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοση Κτιρίων (σ.σ. γνωστού ως ΚΕΝΑΚ) επιβάλλει όλα τα νέα κτίρια να είναι ενεργειακής κλάσης Α.
Αυτό σημαίνει ότι το κτίριο έχει τις ελάχιστες δυνατές απώλειες μέσω του κελύφους και των ανοιγμάτων και χρησιμοποιεί υποχρεωτικά και κάποιες από τις Ανανεώσιμες Πήγες Ενέργειας. Η πιο συνηθισμένη είναι οι ηλιακοί συλλέκτες για την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης - ΖΝΧ. Το μέλλον στην οικοδομή είναι το κτίριο να παράγει μόνο του την ενέργεια που καταναλώνει για την κάλυψη των αναγκών σε θέρμανση, ψύξη, φωτισμό, ηλεκτρική ενέργεια και ΖΝΧ.
Πώς επιτυγχάνεται αυτό; Μ’ έναν κατάλληλο συνδυασμό συστημάτων παραγωγής, αλλά και διαχείρισης ενέργειας (μιλώντας για έξυπνα κτίρια). Αφού πρώτα έχουμε εξασφαλίσει τις ελάχιστες δυνατές απώλειες του κελύφους, όπως θερμομόνωση, ενεργειακά κουφώματα, λαμπτήρες φωτισμού led κ.ά. και τη διαχείριση της κατανάλωσης ενέργειας με έξυπνες συσκευές (smarthome, ανιχνευτές κίνησης, ψηφιακοί θερμοστάτες, συσκευές αντιστάθμισης) προχωράμε στην παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας μέσω φωτοβολταϊκών συστημάτων στην οροφή του κτιρίου (net metering) και την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης με ηλιακούς συλλέκτες σε συνδυασμό με τη χρήση αντλιών θερμότητας και αν το επιτρέπει το οικόπεδο τη χρήση γεωθερμίας.
Η πραγματικότητα σήμερα είναι πως βαδίζουμε, νομίζω, προς τη σωστή κατεύθυνση ενός συνδυασμού πιο έξυπνων κτιρίων, τα οποία συνδυάζουν μια μεγάλη ποικιλία παραγόντων όχι μόνο των χαρακτηριστικών, υλικών και τρόπου κατασκευής, αλλά και μιας νέας φιλοσοφίας εξοικονόμησης και παραγωγής ενέργειας κατά τη λειτουργίας τους τα επόμενα χρόνια από τους χρήστες των διαμερισμάτων και των κατοικιών».
Πιο ψηλές οικοδομές
Όπως αναφέρεται σε στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και συγκεκριμένα στην έρευνα οικοδομικής δραστηριότητας Νοέμβριος 2023 που δημοσιεύτηκε στις 28 Φεβρουαρίου του 2024, η οικοδομική δραστηριότητα πανελλαδικά σημείωσε αύξηση 10% στην επιφάνεια και 25,9% στον όγκο, παρόλο που ο αριθμός οικοδομικών αδειών μειώθηκε κατά 1%. Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από τον Δεκέμβριο 2022 έως τον Νοέμβριο 2023, το μέγεθος της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής-Δημόσιας) με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 26.948 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 6.284.388 m2 επιφάνειας και 29.534.105 m3 όγκου. Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Δεκεμβρίου 2021 - Νοεμβρίου 2022 παρατηρήθηκε αύξηση κατά 8,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 16,5% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 22,7% στον όγκο. Γιατί, όμως, γίνεται κάτι τέτοιο; Ενώ δηλαδή ο αριθμός των οικοδομικών αδειών μένει σχεδόν σταθερός (-1%) η δομημένη επιφάνεια και ο καλυπτόμενος όγκος οικοδομής να αυξάνεται;
«Για τον απλούστατο λόγο ότι ο νέος οικοδομικός κανονισμός (σ.σ. γνωστός πλέον ως ΝΟΚ) στα ίδια οικόπεδα, στις ίδιες περιοχές, με τους ίδιους συντελεστές δόμησης, πριμοδοτεί την αύξηση του ύψους των οικοδομών και των βοηθητικών χώρων, όπως κλειστά πατάρια και σοφίτες, μέσω των περιβαλλοντικών κινήτρων, του άρθρου 10» σημειώνει ο κ. Μπέμπης
