Με ποιο δημοτικό οικόπεδο θα ανταλλαγεί το «φιλέτο» πρώην ΙΚΑ

Η πρόταση του Δήμου Λαρισαίων προς τη διοίκηση του ΕΦΚΑ και το Υπουργείο Εργασίας *Οι αξίες τους και ο ρόλος του Συντελεστή Δόμησης στο κέντρο της πόλης και της Νεάπολης

Της Λένας Κισσάβου
Η δημοτική αρχή Λάρισας δείχνει αποφασισμένη να μπει σε διαπραγματεύσεις με το Υπουργείο Εργασίας και τον Ενιαίο Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (ΕΦΚΑ), διεκδικώντας το οικόπεδο «φιλέτο» του πρώην ΙΚΑ -νυν ΕΦΚΑ, που βρίσκεται στο κέντρο της πόλης, στη συμβολή των οδών

Ασκληπιού και Ηπείρου.
Από τα τέλη του περασμένου χρόνου έχει εντατικοποιήσει τις προσπάθειές της, οργανώνοντας τα βήματά της προς αυτή την κατεύθυνση και συγκεκριμένα συντάσσοντας καταρχήν μια πρόταση ανταλλαγής οικοπέδων, προς τον φορέα όπου ανήκει το οικόπεδο και το αρμόδιο Υπουργείο, προκειμένου να προχωρήσει στις ανάλογες επαφές, έτοιμη να στηρίξει το χρόνιο αίτημά της.
Σύμφωνα με το αντιδήμαρχο Πολεοδομίας κ. Ντίνο Διαμάντο, στο πλαίσιο της προετοιμασίας των συναντήσεων που θα επιδιώξει ο δήμαρχος Λαρισαίων κ. Απόστολος Καλογιάννης με την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Εργασίας και τον νέο διοικητή του ΕΦΚΑ, οικονομολόγο Παναγιώτη Δουφεξή, έχουν προηγηθεί από τον Δεκέμβριο του 2020 και αρχές του 2021, επαφές του ίδιου με τον τότε διοικητή του ΕΦΚΑ Χρήστο Χάλαρη και τον υπουργό Εργασίας Γιάννη Βρούτση, με τη συμβολή του βουλευτή Χρήστου Κέλλα, στις οποίες ο αντιδήμαρχος βρήκε θετική ανταπόκριση.
Στο πλαίσιο των επαφών συμφωνήθηκε να αποσταλεί στον ΕΦΚΑ η πρόταση του Δήμου Λαρισαίων, όπως και έγινε, ενώ παράλληλα απεστάλη και στον υπουργό Εργασίας. Οι επόμενες κινήσεις θα είναι οι συναντήσεις του δημάρχου Λαρισαίων, τόσο με τον σημερινό υπουργό Εργασίας Κωστή Χατζηδάκη, όσο και με τον διοικητή του ΕΦΚΑ Παν. Δουφεξή.
Στην πρότασή του, ο Δήμος Λαρισαίων, τονίζει το αμοιβαίο όφελος που θα υπάρχει με την ανταλλαγή οικοπέδων.
Συγκεκριμένα προτείνει τα εξής: «Την αμοιβαίου συμφέροντος ανταλλαγή του οικοπέδου του ΕΦΚΑ επί των οδών Ασκληπιού και Ηπείρου εμβαδού 2.068,95 μ2 / ΣΔ 2,9-συνολικής δόμησης 5999,95 μ2- με το Δημοτικό οικόπεδο Ο.Τ. 626Γ περικλειόμενο εκ των οδών Χρ. Γιάγκου – Κων. Ταμπασούλη- 4ου Συντάγματος Πεζικού- Μουσών εμβαδού 7.096,29 μ2 , ΣΔ 0,8 -συνολικής δόμησης 5677,03 μ2 στη συνοικία Νεάπολη.
Με βάση τον αντικειμενικό προσδιορισμό των αξιών των δύο οικοπέδων έχουμε: Αξία οικοπέδου ΕΦΚΑ (πρ. ΙΚΑ) > 1.877,19 ευρώ / μ2 >, συνολική αξία οικοπέδου = 3.883.812,25 ευρώ.
Αξία οικοπέδου Δήμου Λαρισαίων > 563,20 ευρώ / μ2 >συνολική αξία οικοπέδου = 3.996.630,52 ευρώ.
Άρα, με βάση τον συνολικό Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) και την αντικειμενική αξία τα δύο οικόπεδα έχουν μία αντιστοίχιση.
Πλέον αυτών όμως, και θέλοντας να συμβάλουμε ως Δήμος Λαρισαίων αφενός στην οικονομική ευρωστία επίτευξης του στόχου του Ασφαλιστικού Φορέα υπέρ των εργαζομένων και των ασφαλισμένων του- συμπολιτών μας - αφετέρου στη δυνατότητα αξιοποίησης επιπλέον Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) αν αυτό καταστεί αναγκαίο κατά τη μελέτη του κτιριολογικού προγράμματος του νέου κτιρίου, προτείνουμε επιπλέον όπως τιτλοποιηθεί υπέρ του ΕΦΚΑ (πρ. ΙΚΑ) το 25% του ΣΔ του πρ. οικοπέδου δηλαδή, 1500,0 μ2 με αντικειμενική αξία 2.815.785,00 ευρώ.
Συντελεστή Δόμησης που θα έχει τη δυνατότητα είτε να τον ρευστοποιήσει μέσω της «Τράπεζας Γης» είτε να «μεταφέρει» στο νέο οικόπεδο όσο ΣΔ χρειάζεται για τις ανάγκες του νέου κτιρίου και τον υπόλοιπο να τον ρευστοποιήσει μέσω πώλησης. Σημειωτέον, η δυνατότητα «μεταφοράς ΣΔ στο νυν οικόπεδο δεν θα υπάρχει αφού η ήδη επιβαρυμένη δομημένη κεντρική περιοχή δεν θα αποτελέσει «Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή».
Ήδη η αρμόδια υπηρεσία της Πολεοδομίας του Δήμου Λαρισαίων προχωρά στην προκαταρκτική μελέτη για τη θεσμοθέτηση της Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ).
Το προτεινόμενο νέο οικόπεδο :
-Δίνει τη δυνατότητα στον ΕΦΚΑ με ανάλογο συνολικό συντελεστή δόμησης (5.677,00 μ2) ανωδομής και δυνατότητα δημιουργίας 3 υπογείων χώρων με δεδομένες βέλτιστες γεωλογικές συνθήκες (βάσει της μικροζωνικής μελέτης Λάρισας) καλύτερες προϋποθέσεις αξιοποίησης για ανέγερση κτιρίου όλων των υπηρεσιών του (Διοικητικών και Υγειονομικών που τώρα είναι διασπασμένες).
-Δίνει τη δυνατότητα στο πλαίσιο της επικαιροποίησης της υπάρχουσας παλαιάς μελέτης να ενταχθεί πολύ εύκολα το νέο κτίριο στο νέο οικόπεδο και με καλύτερες προϋποθέσεις Χωροταξικές, Αρχιτεκτονικές και λειτουργικές. Έχοντας τη δυνατότητα απρόσκοπτης χωροθέτησης σε ένα οικόπεδο- Οικοδομικό Τετράγωνο δίνει την απόλυτη δυνατότητα σχεδιασμού ενός Βιοκλιματικού Παθητικού κτιρίου το οποίο και θα μπορεί να δώσει στον Οργανισμό εξοικονόμηση ενέργειας μεγαλύτερη του 90% κατά τη φάση λειτουργίας των υπηρεσιών του. Εξοικονομώντας έτσι πόρους αλλά και βελτιώνοντας και το Περιβαλλοντικό Αποτύπωμα.
-Είναι σε περιοχή που πληροί τις προϋποθέσεις ένταξής της ως «Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή» (ΖΥΣ) στην επικείμενη μελέτη για τη Λάρισα. Που σημαίνει δυνατότητα επιπλέον συντελεστή δόμησης με μεταφορά αν αυτό απαιτηθεί μελλοντικά.
-Δίνει δυνατότητα καλύτερη πρόσβασης τόσο με ΕΙΧ όσο και με δεδομένες συνθήκες χρήσεις Αστικού μέσου ΜΜ και, με άλλες μορφές ήπιας μετακίνησης (ποδήλατο) καθώς είναι μέσα στην περιοχή του ΣΒΑΚ διαμόρφωσης του διασυνοικιακού δικτύου ποδηλατοδρόμων.
-Είναι πλησίον της Ιατρικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και του Περιφερειακού Πανεπιστημιακού Νοσοκομείου, ενώ ευρίσκεται στην περιοχή της Νεάπολης με πλείστες άλλες χρήσεις κτιρίων υψηλής σπουδαιότητας και αξίας (Δημοτική Πινακοθήκη, Χώρος Διοίκησης Περιφέρειας Θεσσαλίας- Πλανητάριο (μελλ), Δημοτικό Γηροκομείο Λάρισας, Κτίριο Διοίκησης Αστυνομίας, Κτίρια Εκπαίδευσης 2/βάθμιας και ΕΠΑΛ-ΙΕΚ).
-Οι εργασιακές συνθήκες για τους εργαζόμενους είναι σαφώς καλύτερες αφού το κτίριο αφενός θα έχει από τον σχεδιασμό βέλτιστες συνθήκες προσανατολισμού, φωτισμού και αερισμού ως πανταχόθεν ελεύθερο και τη μία πρόσοψη προς το νέο «πνεύμονα» πρασίνου της πόλης, το Πάρκο των Χρωμάτων καθώς και προς το ΟΤ Γ1850 όπου ο περιφερειάρχης κος Κων. Αγοραστός ανακοίνωσε και δρομολογεί ήδη την ανέγερση κτιρίου της Περιφέρειας Θεσσαλίας και με χρήση Πλανητάριο».