Το «πράσινο φως» στους συμβολαιογράφους για να μεταβιβάζουν τακτοποιημένους ημιυπαίθριους χώρους, άναψε χθες ο Εισαγγελέας του Αρείου Πάγου ξεμπλοκάροντας τη διαδικασία διευθέτησής τους. Με τη γνωμοδότηση που εξέδωσε χθες η Εισαγγελία απαντά στο ερώτημα του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Ελλάδας που ζήτησε να ξεκαθαριστεί αν μπορούν να μεταβιβάσουν ημιυπαίθριους χώρους ή όχι. Να σημειώσουμε πως οι Συμβολαιογράφοι αρνούνταν να συντάξουν συμβόλαια υποστηρίζοντας ότι το υπάρχον νομοθετικό πλαίσιο δεν τους επιτρέπει να το πράξουν και σε άλλη περίπτωση θα μπορούσαν να διωχθούν ποινικά. Τόνιζαν δε ότι γι' αυτούς οι ημιυπαίθριοι (αλλά και οι κλειστοί υπέργειοι χώροι στάθμευσης και οι αποθήκες που έχουν αλλάξει χρήση) είναι αυθαίρετες κατασκευές και σύμφωνα με το νόμο δεν μπορούν να μεταβιβαστούν. Πάντως μετά την αντίδραση των συμβολαιογράφων το ΥΠΕΧΩΔΕ είχε υποστηρίξει ότι δεν τίθεται θέμα ποινικής δίωξης.
Σε κάθε περίπτωση όμως η κατάθεση ερώτησης του Συλλόγου μέσα στο καλοκαίρι είχε προκαλέσει σύγχυση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και σε συνδυασμό με τις έντονες αντιδράσεις του επιστημονικού κόσμου και άλλων φορέων, έθετε εν αμφιβόλω τη ρύθμιση του ΥΠΕΧΩΔΕ. Εκείνοι μάλίστα που καίγονταν να δοθεί λύση στο θέμα είναι κυρίως οι ιδιοκτήτες ακινήτων στους οποίους οι Πολεοδομίες έχουν ήδη επιβάλει μεγάλα πρόστιμα για την υπ΄ αριθμόν 1 πολεοδομική παράβαση που είναι το κλείσιμο των ημιυπαίθριων χώρων.
Η ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΤΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ
Η χθεσινή απόφαση του Αρείου Πάγου πάντως ανοίγει το δρόμο σε όποιον θελήσει από εδώ και στο εξής να μεταβιβάσει ακίνητο με τακτοποιημένο ημιυπαίθριο να το πράξει. Η απάντηση της Εισαγγελίας του Αρείου Πάγου ήταν ρητή: «Επιτρέπεται η μεταβίβαση των ακινήτων που άλλαξαν χρήση των κτιριακών χώρων τους και διατηρούν τη νέα χρήση κατά τη μεταβίβασή τους». Όπως εκτιμά ο ανώτατος εισαγγελικός λειτουργός, ακόμη και προ της τροποποίησής του με τις νέες διατάξεις, ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός, σε καμιά περίπτωση αλλαγής χρήσης αυθαιρέτων κτισμάτων δεν προέβλεπε ως κύρωση την απαγόρευση της μεταβίβασης και μάλιστα με τη συνέπεια της ακυρότητας της συμβολαιογραφικής πράξης. Ειδικότερα, όπως υπογραμμίζει ο κ.Τέντες, σύμφωνα με τον Ν.1577/1985 (ΓΟΚ), ο οποίος τροποποιήθηκε με τον νέο νόμο, η αλλαγή χρήσης κτιρίου ή μέρους του χωρίς άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας χαρακτηρίζεται αυθαίρετη. Οι κυρώσεις που προβλέπει, ωστόσο, αφορούν μόνο σε επιβολή προστίμου ή κατεδάφιση, αλλά όχι στην απαγόρευση της μεταβίβασης του ακινήτου».
ΕΡΜΗΝΕΥΤΙΚΗ ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ
Πάντως η χθεσινή εξέλιξη αποτελεί ένα σημαντικό βήμα για να τρέξει η διαδικασία αλλά δεν κλείνει και οριστικά το θέμα της συνταγματικότητας της ρύθμισης. Γιατί θα πρέπει να περάσει τον σκόπελο και του Συμβουλίου της Επικρατείας σε περίπτωση προσφυγής από κάποιον φορέα. Για την ώρα όμως υπάρχει ένα δεδομένο και μάλιστα σημαντικό και αυτό που απομένει πλέον είναι να στείλει το ΥΠΕΧΩΔΕ στις Πολεοδομίες την ερμηνευτική εγκύκλιο προκειμένου να αποσαφηνιστούν κάποιες «γκρίζες» ζώνες της ρύθμισης. Ποιες είναι αυτές; Ιδού μερικές απορίες που έχουν διατυπωθεί…
* Πόσα παράβολα θα πληρωθούν αν σε ένα διαμέρισμα υπάρχουν δύο ημιυπαίθριοι κλεισμένοι.
*Τι γίνεται στην περίπτωση που ο κλειστός ημιυπαίθριος δεν τηρεί την ελάχιστη προβλεπόμενη απόσταση από το διπλανό κτίριο;
* Τι γίνεται σε μια οικοδομή που εκτός από τους ημιυπαίθριους που τακτοποιούνται υπάρχουν κι άλλες πολεοδομικές παραβάσεις, όπως υπέρβαση σε ύψος;
* Ποιος δικαιούται να υποβάλλει την αίτηση για την τακτοποίηση όταν σε μια ιδιοκτησία υπάρχει ψιλή κυριότητα και επικαρπία;
* Μπορεί να υποβάλει ένας από τους κληρονόμους δήλωση τακτοποίησης όταν δεν υπάρχει η συγκατάθεση των υπολοίπων;
* Για τις δηλώσεις που έχουν υποβληθεί στο Κτηματολόγιο χωρίς τους τακτοποιημένους ημιυπαίθριους θα απαιτείται διορθωτική δήλωση;
Μέχρι και χθες εξαιτίας των καλοκαιρινών διακοπών αλλά και του αλαλούμ που επικρατούσε καμία αίτηση για τακτοποίηση ημιυπαίθριων δεν είχε υποβληθεί στις Πολεοδομίες του νομού Λάρισας. Μετά την απόφαση του Αρείου Πάγου σαφώς τα πράγματα θα αλλάξουν και όπως υποστηρίζει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων κ. Στράτος Παραδιάς «εμείς συνιστούμε στους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν τους ημιυπαίθριους γιατί πιστεύουμε ότι θα είναι σε καλύτερη θέση από αυτούς που δεν πάνε στις πολεοδομίες να τους δηλώσουν».
ΤΙ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ
Σε κάθε περίπτωση όσοι σκέφτονται αν πρέπει να προσέλθουν ή όχι, καλό είναι να γνωρίζουν τα ακόλουθα:
* Η διαδικασία προβλέπει ότι η πολεοδομία αρχικά καλείται να ελέγξει εντός ενός μηνός τον φάκελο του αιτούντος για τυχόν ελλείψεις. Έπειτα, θα μεσολαβούν άλλες 40 ημέρες μέχρι να προσδιορίσει η πολεοδομία το ύψος του προστίμου που θα πρέπει να καταβληθεί.
* Η ρύθμιση αφορά μόνον ακίνητα με οικοδομική άδεια έως τις 2 Ιουλίου 2009 και έχει ξεκινήσει από την 21η Ιουλίου. Η δήλωση τακτοποίησης πρέπει να υποβληθεί εντός έξι μηνών.
* Τακτοποιούνται... ημιυπαίθριοι χώροι που έχουν κλειστεί παράνομα με τζαμαρίες ή άλλον τρόπο, υπέργεια γκαράζ που έγιναν γκαρσονιέρες, ημιυπόγεια που έγιναν playrooms. Αυτοί οι χώροι μπορούν να «τακτοποιηθούν», ακόμη και σε περίπτωση που η η παρανομία έχει εντοπιστεί και η υπόθεση εκκρεμεί σε οποιοδήποτε στάδιο. Η τακτοποίηση ισχύει για όλους τους χώρους, αρκεί να αποτυπώνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια που έχει εγκρίνει η πολεοδομία για την έκδοση της άδειας οικοδομής.
* Οι ιδιοκτήτες θα έχουν περιθώριο για να υποβάλουν αίτηση τακτοποίησης και να κλείσουν τους ανοικτούς λογαριασμούς με τις Πολεοδομίες ως τις 21 Ιανουαρίου. Η αίτηση τακτοποίησης και τα δικαιολογητικά μπορούν να σταλούν και ταχυδρομικά στις Πολεοδομίες αλλά έως τις 21 Νοεμβρίου.
* Δεν τακτοποιούνται... πατάρια, σοφίτες, χτισμένα μπαλκόνια, κλεισμένες πιλοτές και γενικότερα όλοι οι χώροι που δεν αποτυπώνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Επίσης, εξαιρούνται όλοι οι χώροι που περιγράφονται στις άδειες με ημερομηνία έκδοσης μεταγενέστερη της 2ας Ιουλίου 2009.
* Όσοι προσέλθουν θα πληρώσουν παράβολο 250 ευρώ για κάθε ημιυπαίθριο με την υποβολή της αίτησης ή 350 ευρώ, αν η τακτοποίηση αφορά υπόγεια ή άλλους χώρους. Το «πρόστιμο» θα ανέρχεται στο 10% της τιμής ζώνης (και όχι της αντικειμενικής αξίας, κάτι που σημαίνει ότι δεν λαμβάνεται υπόψη η παλαιότητα του ακινήτου!), ενώ το παράβολο θα συμψηφίζεται. Δηλαδή, για ημιυπαίθριο 10 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ, η τακτοποίηση θα κοστίσει 2.000 ευρώ. Από αυτά, τα 250 ευρώ θα καταβληθούν υπό μορφή παράβολου και τα υπόλοιπα 1.750 ευρώ πρέπει να πληρωθούν σε τρεις δόσεις (η πρώτη δόση θα πληρωθεί μέχρι τον Απρίλιο και οι υπόλοιπες δύο έως τον Ιούλιο του 2010). Εφάπαξ καταβολή εξασφαλίζει έκπτωση 10%. Η τακτοποίηση πάντως ολοκληρώνεται μετά την εξόφληση όλης της εισφοράς.
* Όσοι δεν προσέλθουν κινδυνεύουν από το «κάρφωμα» του γείτονα ή τον έλεγχο της πολεοδομίας. Είναι ακριβώς ο ίδιος κίνδυνος που διέτρεχαν και πριν από την τακτοποίηση. Σε περίπτωση σύλληψης, καταβάλλεται τέλος 30% επί της αξίας του ημιυπαίθριου και πρόστιμο διατήρησης ίσο με το 5% της αξίας για κάθε χρόνο.
