Του Γιώργου Νούλη
Τελικά, να δηλώσω στην Πολεοδομία τον ημιυπαίθριο ή όχι; Το ΥΠΕΧΩΔΕ απειλεί ότι θα ξεκινήσει αυστηρούς ελέγχους από τον ερχόμενο μήνα, μήπως είναι καλύτερο να αποκτήσω την ασφάλεια, με το αζημίωτο βέβαια, που μου παρέχει το Υπουργείο, ή θα κριθεί κάποια στιγμή ο νόμος αντισυνταγματικός και ως αυθαιρετών θα βρεθώ σε δυσχερή θέση; Οι συμβολαιογράφοι αρνούνται να προχωρήσουν σε συναλλαγές αυθαιρέτων κτισμάτων ενώ το ΥΠΕΧΩΔΕ θεωρεί ότι δεν υπάρχει πρόβλημα… Τι να πιστέψω, ποιόν να εμπιστευτώ; Να αγοράσω σπίτι που έχει κλειστό τον ημιυπαίθριο χώρο ή να περιμένω να κτιστούν καινούργια με νόμιμα καθορισμένους ημιυπαίθριους;
Μπροστά σ΄ αυτά τα διλήμματα βρίσκονται σήμερα χιλιάδες οικογένειες Λαρισαίων που έτυχαν να αποκτήσουν διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, όπου ο ημιυπαίθριος χώρος κλείστηκε για να μεγαλώσουν τα τετραγωνικά των κατοικιών αλλά και πολλοί υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων που θέλουν να εκμεταλλευτούν τη συγκυρία των χαμηλών επιτοκίων. Και όλα αυτά στον απόηχο του θορύβου των τελευταίων ημερών και εν μέσω εκτιμήσεων ότι η διαδικασία τακτοποίησης των ημιυπαίθριων βρίσκεται στον «αέρα»…
Απλά ερωτήματα, που γεννώνται από το μείζον θέμα της «τακτοποίησης» των ημιυπαιθρίων χώρων που εξ αρχής θεωρήθηκε νομικά έωλο, εφόσον βασίζεται στην έμμεση νομιμοποίηση αυθαιρεσιών, αλλά και άδικο, εφόσον επιβραβεύει τον αυθαιρετούντα έναντι όσων τηρούν την πολεοδομική νομοθεσία…
ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ ΘΕΜΑ
Όπως και να το δει κανείς όμως το θέμα, χαρακτηρίζεται ιδιαίτερα σημαντικό μιας και η εξέλιξή του θα προσδιορίσει άμεσα και σε μεγάλο βαθμό την πορεία της αγοράς ακινήτων στη Λάρισα.
Όπως επισήμαναν Λαρισαίοι κατασκευαστές, αν τα πράγματα κυλήσουν ομαλά, τότε το μέτρο θα έχει θετική συνεισφορά. Αν δεν ξεπεραστούν εμπόδια και σκόπελοι όπως αυτών των μεταβιβάσεων, τότε θα δημιουργηθεί μεγάλη αναστάτωση στον χώρο και η κτηματαγορά θα γνωρίσει ισχυρό πισωγύρισμα. Και αυτό διότι όλες σχεδόν οι απούλητες νεόδμητες οικοδομές της Λάρισας έχουν κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους.
«Πώς θα μπορούσε να γίνει και διαφορετικά επισημαίνει μεγαλοεργολάβος της Λάρισας, αφού τα τελευταία χρόνια έτσι λειτούργησε ο σχεδιασμός των κτιρίων, η κατασκευή και πώλησή τους, με ευθύνη όλων, αρχιτεκτόνων - μηχανικών, κατασκευαστών, πολεοδομικών αρχών και φυσικά ιδιοκτητών - αγοραστών». Όμως ποιος υποψήφιος αγοραστής ακινήτου θα δεχθεί να εγκλωβιστεί σε πολεοδομικές αυθαιρεσίες αν αυτές δεν «τακτοποιηθούν»;
Υπάρχουν και άλλοι παράμετροι που έχουν να κάνουν με την αγορά. Τι θα συμβεί αν οι πωλητές ακινήτων ανεβάσουν τις τιμές με πρόσχημα την τακτοποίηση; Η ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους δεν θα επιφέρει μείωση στις τιμές των οικοπέδων αφού θα οικοδομούνται μικρότερα κτίσματα; Με την αντιπαροχή τι θα γίνει, αν και εδώ οι εργολάβοι είναι καθησυχαστικοί καθώς πιστεύουν ότι δε θα έχει καμία επίδραση στα ποσοστά της, αφού σε αυτόν τον θεσμό τα πάντα κινούνται αναλογικά. Αν δηλαδή σε ένα οικόπεδο οικοδομούνται στο μέλλον μικρότερα κτίσματα, αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα αναλογική μείωση τόσο των κτισμάτων που θα δικαιούται ο οικοπεδούχος όσο και των κτισμάτων που θα μπορεί να πουλήσει ο κατασκευαστής.
ΤΙ ΘΑ ΚΕΡΔΙΣΩ
Όλα όμως τα παραπάνω είναι παράμετροι μιας σημαντικής εξέλιξης που έχει να κάνει με την επιτυχία ή όχι του μέτρου. Το ζητούμενο όμως σήμερα είναι γιατί να δηλώσω τον ημιυπαίθριο χώρο και τι θα κερδίσω; Σύμφωνα λοιπόν με τις δηλώσεις του υπουργού ΠΕΧΩΔΕ κ. Γ. Σουφλιά, με την καταβολή εισφοράς, σημαντικά χαμηλότερης από την εισφορά που θα κατέβαλλε ο ενδιαφερόμενος βάσει του νόμου περί αυθαιρέτων, λαμβάνεται μία απόφαση τακτοποίησης η οποία θα έχει ισχύ για όλη τη διάρκεια ζωής του κτιρίου.
Εάν πληρώσω την εισφορά μου δηλαδή ξεμπερδεύω; Ναι, λένε από το ΥΠΕΧΩΔΕ: «Πληρώνοντας οι ιδιοκτήτες την εισφορά, οι κλειστοί χώροι διατηρούν κατά τη διάρκεια της ζωής του κτιρίου τη χρήση στην οποία έχουν μετατραπεί και δεν υπάρχει περίπτωση επιβολής άλλου προστίμου». Οχι, υποστηρίζει το Τεχνικό Επιμελητήριο: Απλώς, θα πας στην Πολεοδομία να γνωστοποιήσεις την παρανομία. Έτσι, αν αλλάξει ο υπουργός, κανείς δεν μπορεί να διασφαλίσει ότι θα έχει την ίδια άποψη με τον κ. Σουφλιά. Και επειδή θα υπάρξουν προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας, σε περίπτωση κατά την οποία κριθεί αντισυνταγματική η τροπολογία, τότε θα έχεις πληρώσει το χαράτσι αλλά και επιπλέον πρόστιμο...
Το ζητούμενο βέβαια στην παρούσα φάση αν μπορεί να ανατραπεί η τακτοποίηση; Όπως ισχυρίζονται νομικοί για να γίνει κάτι τέτοιο, απαιτείται η ψήφιση νέου νόμου στη Βουλή. Ανατροπή νόμου που τακτοποιεί εκκρεμότητες εκατοντάδων χιλιάδων πολιτών με το κράτος (είτε αφορά ακίνητα, είτε φόρους, είτε οφειλές) δεν έχει γίνει ποτέ! Κάποιοι ισχυρίζονται ότι δεν θα υπάρξει πρόβλημα για όσους μπουν στην τακτοποίηση, αλλά κάποιοι άλλοι θεωρούν ότι θα βρεθεί εκτεθειμένος ο ιδιοκτήτης που θα δεχθεί καταγγελία.
Όμως η νομική εμπλοκή στο θέμα της τακτοποίησης και μεταβίβασης των ημιυπαίθριων χώρων φαίνεται να συνεχίζεται, παρά τις διαβεβαιώσεις του υπουργού ΠΕΧΩΔΕ, ο οποίος επιμένει ότι ο πρόσφατος νόμος (3775/2009) είναι σαφής και δεν επιδέχεται καμία αμφισβήτηση. Οι συμβολαιογράφοι περιμένουν τον Αρειο Πάγο να γνωμοδοτήσει ώστε να γνωρίζουν με σαφήνεια τι μέλλει γενέσθαι. Παρενθετικά να σημειώσουμε ότι η γνωμοδότηση του Αρείου Πάγου αναμένεται να εκδοθεί μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου.
Συνεπώς, τι να κάνω; Να σπεύσω να πληρώσω ή όχι; Η απάντηση δεν είναι εύκολη και δεν υποδεικνύεται. Απλά να σημειώσουμε πως η όλη ρύθμιση έχει μια εισπρακτική λογική και πως κατά τα λεγόμενα του κ. Σουφλιά, από το φθινόπωρο «ράμπο» των τοπικών Νομαρχιακών και Δημοτικών Πολεοδομιών, αλλά και της Εφορίας θα διενεργούν αυτοψίες για να ανακαλύψουν όσους ημιυπαίθριους, κλειστούς, υπέργειους και υπόγειους χώρους έχουν μετατραπεί σε καταστήματα, γκαρσονιέρες ή μικρά διαμερίσματα. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη έλεγχοι σε οικοδομές που αποπερατώνονται και βρίσκονται στη διαδικασία ηλεκτροδότησης.
ΤΙ ΝΑ ΞΕΡΕΤΕ
Σε κάθε περίπτωση όσοι σκέφτονται αν πρέπει να προσέλθουν ή όχι, καλό είναι να γνωρίζουν τα ακόλουθα:
* Στις πολεοδομίες της Λάρισας υπάρχουν τα έντυπα των αιτήσεων και οι υπεύθυνες δηλώσεις που τις συνοδεύουν καθώς και έντυπα στα οποία αναφέρονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
*Η διαδικασία προβλέπει ότι η πολεοδομία αρχικά καλείται να ελέγξει εντός ενός μηνός τον φάκελο του αιτούντος για τυχόν ελλείψεις. Έπειτα, θα μεσολαβούν άλλες 40 ημέρες μέχρι να προσδιορίσει η πολεοδομία το ύψος του προστίμου που θα πρέπει να καταβληθεί.
* Η ρύθμιση αφορά μόνον ακίνητα με οικοδομική άδεια έως τις 2 Ιουλίου 2009 και έχει ξεκινήσει από την 21η Ιουλίου. Η δήλωση τακτοποίησης πρέπει να υποβληθεί εντός έξι μηνών.
* Τακτοποιούνται... ημιυπαίθριοι χώροι που έχουν κλειστεί παράνομα με τζαμαρίες ή άλλον τρόπο, υπέργεια γκαράζ που έγιναν γκαρσονιέρες, ημιυπόγεια που έγιναν playrooms. Αυτοί οι χώροι μπορούν να «τακτοποιηθούν», ακόμη και σε περίπτωση που η η παρανομία έχει εντοπιστεί και η υπόθεση εκκρεμεί σε οποιοδήποτε στάδιο. Η τακτοποίηση ισχύει για όλους τους χώρους, αρκεί να αποτυπώνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια που έχει εγκρίνει η πολεοδομία για την έκδοση της άδειας οικοδομής.
* Οι ιδιοκτήτες θα έχουν περιθώριο για να υποβάλουν αίτηση τακτοποίησης και να κλείσουν τους ανοικτούς λογαριασμούς με τις Πολεοδομίες ως τις 21 Ιανουαρίου. Η αίτηση τακτοποίησης και τα δικαιολογητικά μπορούν να σταλούν και ταχυδρομικά στις Πολεοδομίες αλλά έως τις 21 Νοεμβρίου.
* Δεν τακτοποιούνται... πατάρια, σοφίτες, χτισμένα μπαλκόνια, κλεισμένες πιλοτές και γενικότερα όλοι οι χώροι που δεν αποτυπώνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Επίσης, εξαιρούνται όλοι οι χώροι που περιγράφονται στις άδειες με ημερομηνία έκδοσης μεταγενέστερη της 2ας Ιουλίου 2009.
* Οσοι προσέλθουν θα πληρώσουν παράβολο 250 ευρώ για κάθε ημιυπαίθριο με την υποβολή της αίτησης ή 350 ευρώ, αν η τακτοποίηση αφορά υπόγεια ή άλλους χώρους. Το «πρόστιμο» θα ανέρχεται στο 10% της τιμής ζώνης (και όχι της αντικειμενικής αξίας, κάτι που σημαίνει ότι δεν λαμβάνεται υπόψη η παλαιότητα του ακινήτου!), ενώ το παράβολο θα συμψηφίζεται. Δηλαδή, για ημιυπαίθριο 10 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ, η τακτοποίηση θα κοστίσει 2.000 ευρώ. Από αυτά, τα 250 ευρώ θα καταβληθούν υπό μορφή παράβολου και τα υπόλοιπα 1.750 ευρώ πρέπει να πληρωθούν σε τρεις δόσεις (η πρώτη δόση θα πληρωθεί μέχρι τον Απρίλιο και οι υπόλοιπες δύο έως τον Ιούλιο του 2010). Εφάπαξ καταβολή εξασφαλίζει έκπτωση 10%. Η τακτοποίηση πάντως ολοκληρώνεται μετά την εξόφληση όλης της εισφοράς.
* Όσοι δεν προσέλθουν κιινδυνεύουν από το «κάρφωμα» του γείτονα ή τον έλεγχο της πολεοδομίας. Είναι ακριβώς ο ίδιος κίνδυνος που διέτρεχαν και πριν από την τακτοποίηση. Σε περίπτωση σύλληψης, καταβάλλεται τέλος 30% επί της αξίας του ημιυπαίθριου και πρόστιμο διατήρησης ίσο με το 5% της αξίας για κάθε χρόνο.
