Του Γιώργου Νούλη
Τακτοποίηση με «πράσινο περιτύλιγμα» θα είναι εκτός απροόπτου η λύση για τους κλεισμένους ημιυπαίθριους και τα υπόγεια και τους χώρους στάθμευσης που άλλαξαν χρήση και μετατράπηκαν είτε σε επιπλέον δωμάτια είτε σε αυτοτελή διαμερίσματα, γραφεία ή άλλους επαγγελματικούς χώρους.
Το τελικό σχέδιο της κ. Μπιρμπίλη για τις πολεοδομικές παραβάσεις στα κτίρια είναι έτοιμο και οι επιλεκτικές διαρροές στον Τύπο για την διαδικασία ρύθμισης, προκειμένου να μετρηθούν οι αντιδράσεις, πληθαίνουν...
Σύμφωνα με τα τελευταία σενάρια θα υπάρξει μια νέου τύπου «τακτοποίηση» των ημιυπαίθριων, οι οποίοι, εφόσον νομιμοποιούνται, θα εξαιρούνται της κατεδάφισης. Αυτό που «παζαρεύεται» είναι το ύψος του τέλους που θα κληθούν να πληρώσουν χιλιάδες εργολάβοι και ιδιοκτήτες ακινήτων πολλοί εκ των οποίων και στη Λάρισα.
Η ρύθμιση θα κινείται στη λογική της προηγούμενης, που είχε ανακοινώσει το περασμένο καλοκαίρι ο κ. Σουφλιάς, όπου οι ιδιοκτήτες είχαν κληθεί να πληρώσουν το 10% της αντικειμενικής αξίας, ενώ τώρα το λογιστικό σχέδιο προβλέπει «τακτοποίηση» με πρόστιμα, που θα κυμαίνονται από 8 έως και 14% της αντικειμενικής αξίας των παράνομων τετραγωνικών. Η ουσιώδης διαφορά θα είναι ότι τα χρήματα θα μαζεύονται σ΄ ένα «πράσινο» ταμείο το οποίο θα χρηματοδοτεί την ανάπτυξη της κάθε περιοχής. Δηλαδή την αύξηση των ελεύθερων χώρων και των πάρκων και , την κατεδάφιση κτιρίων για απελευθέρωση χώρων των δήμων όπου βρίσκονται αυτά τα ακίνητα.
Με αυτή τη φιλοπεριβαλλοντική διάσταση θα επιχειρηθεί να ακυρωθεί και ο εισπρακτικός χαρακτήρας των ρυθμίσεων του περασμένου νόμου ενώ όπως φαίνεται θα υπάρχει και αναφορά που θα διασαφηνίζει ότι το κλείσιμο του ημιυπαίθριου συνιστά υποβάθμιση του δομημένου περιβάλλοντος προκειμένου να καμφθούν οι αντιρρήσεις του ΣτΕ απέναντι σε μια διάταξη που κινείται στα όρια της συνταγματικής νομιμότητας.
Σε κάθε περίπτωση το «πράσινο» τέλος που θα επιβληθεί θα υπολογίζεται αφού πολλαπλασιαστούν τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου επί της αντικειμενικής αξίας της περιοχής. Το ποσό αυτό θα πολλαπλασιάζεται με το ποσοστό που τελικά θα προκριθεί και θα κυμαίνεται από 8% έως 14%.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Ακίνητο στην περιοχή της Ανθούπολης ή της Χαραυγής, επί παραδείγματι, που έχει αντικειμενική αξία 1.000 ευρώ/τ.μ. εφόσον διαθέτει κλειστό ημιυπαίθριο 15 τ.μ., θα πρέπει να πληρώσει από 1.200 (15χ1000χ8%) έως 2100 ευρώ (15χ1000χ14%) ανάλογα με το ποσοστό επί της αντικειμενικής που θα οριστεί.
Μια μονοκατοικία στον Άγιο Κωνσταντίνο, για να αναφλερουμε ένα άλλο παράδειγμα, που έχει τιμή ζώνης 1.500 ευρώ/τ.μ., εφόσον διαθέτει ημιυπαίθριο 12 τ.μ., ο ιδιοκτήτης του θα κληθεί να πληρώσει από 1.440 ευρώ (1.500χ12χ8%) έως 1.520 ευρώ (1.500χ12χ14%) για να τακτοποιήσει την παρανομία.
Φυσικά το μεγάλο στοίχημα για την κυβέρνηση θα είναι η προσέλκυση όσο το δυνατόν περισσότερων ιδιοκτητών ακινήτων που διαθέτουν κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους γι αυτό και σημείο-κλειδί στις προτάσεις στις οποίες φέρεται να έχει καταλήξει η Τίνα Μπιρμπίλη είναι το νόμιμο περίγραμμα της οικοδομής. Πρόκειται για το «αποτύπωμα» του κάθε κτιρίου στο έδαφος που περιλαμβάνει τους εξώστες και τα μπαλκόνια. Οι παράνομα κλεισμένοι χώροι που εντάσσονται σε αυτό το όριο, θα εξαιρούνται φυσικά όλα τα αυθαίρετα κτίσματα, θα μπορούν να τακτοποιηθούν. Θα συνοδεύονται και από άλλες δύο προϋποθέσεις:
* Να έχουν χρήση που επιτρέπεται στην περιοχή. Δεν θα μπορούν, για παράδειγμα, να τακτοποιηθούν χώροι καταστημάτων που δημιουργήθηκαν σε πιλοτή πολυκατοικίας, η οποία βρίσκεται σε περιοχή αμιγούς κατοικίας.
* Αναζητείται επίσης διατύπωση που θα αποκλείει «τακτοποίηση» σε παρανομίες που έγιναν για εμπορική εκμετάλλευση. Υπάρχουν υπόγεια και πιλοτές που έχουν αλλάξει χρήση και λειτουργούν ακόμη και ως μπαρ, αποφέροντας μεγάλα εισοδήματα.
Σε κάθε περίπτωση η ανακοίνωση της ρύθμισης αναμένεται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον καθώς θα ξεκαθαριστεί τι και πώς θα προσμετράται στο συντελεστή δόμησης, τι περιθώρια αλλαγών έχουν ημιτελείς κατασκευές, πώς μπορεί να αποσυνδεθεί η αλλαγή χρήσης άλλων χώρων από την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων με τους οποίους συνυπάρχουν σε κοινή οικοδομική άδεια, πώς θα δοθεί τέλος στην «παραγωγή» νέων αυθαιρεσιών, τι θα γίνει με όσους ήδη έσπευσαν να καταβάλουν την εισφορά του νόμου Σουφλιά και ακόμα πώς μπορεί να προγραμματιστεί η κατασκευή νέων οικοδομών χωρίς να προκύπτουν ανατροπές εξαιτίας τροποποιήσεων στο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό.
Να θυμίσουμε επίσης πως οι Λαρισαίοι εργολάβοι και ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν αντιμετωπίσει με επιφυλακτικότητα τη ρύθμιση Σουφλιά γι αυτό και μόνο περί τους 30 είχαν σπεύσει στις Πολεοδομίες για να πληρώσουν την εισφορά.
ΤΙ ΖΗΤΑ Η ΠΟΜΙΔΑ
Στο μεταξύ τέλος νομιμοποίησης προσιτό σε όλους, ζητεί, μεταξύ άλλων, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, στις προτάσεις της σχετικά με τη ρύθμιση των ημιυπαίθριων. H ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει ότι το πρόβλημα της αλλαγής χρήσης νόμιμα δομημένων όγκων δεν είναι μόνον πολεοδομικό, αλλά κυρίως κοινωνικό, αφού απασχολεί τουλάχιστον ένα εκατομμύριο νοικοκυριά της χώρας μας, γι΄αυτό πρέπει να βρεθεί άμεσα η καλύτερη λύση, δεδομένου οι χώροι που «τακτοποιούνται» είναι νόμιμα δομημένοι, αφού συμπεριλαμβάνονται στα εγκεκριμένα σχέδια, και δεν είναι νοητή η «κατεδάφισή» τους, ούτε η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει κατεδάφιση κτίσματος λόγω αλλαγής χρήσης!
Επιπλέον, τονίζει ότι η μαζική συμμετοχή των πολιτών στη νέα διαδικασία δήλωσης αλλαγής χρήσης χώρων, ώστε να επιτευχθεί και η ευλόγως αναμενόμενη δημοσιονομική παράμετρος, μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνον μέσα από μια προσιτή σε όλους και φερέγγυα πρόταση της πολιτείας η οποία θα απαλλάσσει οριστικά από κάθε ανεπιθύμητη παράπλευρη συνέπεια. Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει τα εξής, ως προς τους όρους της νομιμοποίησης:
* Το τέλος της ρύθμισης να καθοριστεί το πολύ στο 8% επί της ανά τ.μ. τιμής ζώνης του συστήματος αντικειμενικών αξιών κάθε περιοχής.
* Το τέλος αυτό θα πρέπει να είναι οριστικό και να μην προσαυξάνεται με αναδρομικές χρεώσεις άλλων φόρων & τελών.
* Για τις οικοδομές που αποπερατώθηκαν μέχρι 31/12/2003 να υπολογιστεί μειωτικός συντελεστής παλαιότητας 0,80 , όχι μόνον γιατί είναι παλαιότερες, αλλά γιατί τα ισχύοντα πρόστιμα για τις παλαιότερες οικοδομές ήταν σημαντικά χαμηλότερα από αυτά που καθιερώθηκαν για τις νεώτερες οικοδομές.
* Για τους υπόγειους χώρους να υπολογιστεί μειωτικός συντελεστής 0,60.
* Η νέα ρύθμιση θα πρέπει να συμπεριλάβει τη δυνατότητα νομιμοποίησης των παταριών καταστημάτων, αλλά και των ημιυπαίθριων χώρων τους, διαφορετικά χιλιάδες καταστήματα σε όλη τη χώρα κινδυνεύουν να κλείσουν λόγω αφαίρεσης της αδείας λειτουργίας τους. Επίσης, στη ρύθμιση επιβάλλεται να συμπεριληφθούν και οι σοφίτες κατοικιών.
* Στην περίπτωση δήλωσης αλλαγής χρήσης ισόγειων ή υπόγειων χώρων που έχουν ανεξαρτησία χρήσης (ισόγειες θέσεις στάθμευσης ή υπόγεια που έγιναν κατοικίες, όχι αυθαίρετο κλείσιμο πυλωτών), θα πρέπει ρητά να οριστεί ότι οι χώροι αυτοί θα μπορούν να ρευματοδοτηθούν από τη ΔΕΗ με ιδιαίτερο μετρητή ρεύματος, κάτι το οποίο δεν ήταν σαφές κάτω από την προϊσχύσασα ρύθμιση.
* Να ληφθεί μέριμνα για τους συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών οι οποίοι μπορούν οποτεδήποτε, με βάση τον κανονισμό της, να ζητήσουν την έκδοση δικαστικής απόφασης που θα διατάσσει την κατεδάφιση ή τη βίαιη επαναφορά της χρήσης του σε ότι καθορίζεται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του κτιρίου, ακόμη και αν έχει πληρωθεί η εισφορά!
