Οι πιέσεις που ασκούν επαγγελματίες του λιανεμπορίου και ειδικά οι επιχειρήσεις εστίασης προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων για αναπροσαρμογή των ενοικίων και πέραν του 2020 είναι ασφυκτικές και φορτικές.
Αν και η πλειοψηφία των ιδιοκτητών, κατανοώντας τις ανάγκες της αγοράς και αναγνωρίζοντας τις δυσμενείς συνθήκες που έχει διαμορφώσει η πανδημία, έχει αποδεχτεί το υποχρεωτικό «κούρεμα» των ενοικίων τους, ωστόσο εμφανίζονται επιφυλακτικοί στο να αποδεχτούν την προαιρετική μείωση σε μισθωτές που έχουν καταπατήσει τη μισθωτική σχέση τους.
«Όντως κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών βρίσκονται σε εξέλιξη διαπραγματεύσεις μέχρι... «τελικής πτώσης» μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Αιτήματα όμως, μείωσης ενοικίου από μισθωτές που καθυστερούν την πληρωμή τους, δεν γίνονται αποδεκτά. Αρκετοί ωστόσο έχουν προχωρήσει με τους συνεπείς ενοικιαστές τους, σε συμβιβαστική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων, για να τους βοηθήσουν να επανέλθουν στην κανονικότητα» σχολιάζει ο σύμβουλος ακινήτων, ιδιοκτήτης της «RE/MAX Delta-Ktima», Τάσος Γκουγκούδης, αποτυπώνοντας την εικόνα που διαμορφώνεται στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων της πόλης.
«Πάντως, όπως προσθέτει, δεν έχει εμπεδωθεί προς το παρόν η επίπτωση της πανδημίας και της διαφαινόμενης ύφεσης, η οποία θα δώσει μια σαφή τάση διαμόρφωσης των εμπορικών μισθώσεων. Αν μέχρι το τέλος του χρόνου καταγραφεί η επίπτωση στον κύκλο εργασιών των επιχειρήσεων και τα επαπειλούμενα «λουκέτα» αυξήσουν τον αριθμό κενών καταστημάτων και εμπορικών χώρων, είναι βέβαιο πως τα δεδομένα θα διαφοροποιηθούν. Στην παρούσα φάση, οι εμπορικές μισθώσεις δεν έχουν τροποποιηθεί, εξακολουθούν να κυμαίνονται από 10-50 ευρώ ανά τ.μ., ο κύριος όγκος των εκμισθωτών «αποδέχθηκε» τα κυβερνητικά μέτρα και οι υπόλοιποι ανθίστανται στη γενικευμένη αναθεώρηση των ενοικίων ή των όρων των συμβολαίων που είχαν υπογραφεί την περίοδο πριν από την πανδημία».
Στο μεταξύ περισσότερο γενναιόδωρο είναι το ποσοστό της κάλυψης από το ελληνικό Δημόσιο των «χαμένων» ενοικίων για τις προαιρετικές μειώσεις (σε σύγκριση με τις υποχρεωτικές μειώσεις).
Συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα έρθουν σε συμφωνία με τους ενοικιαστές τους για μείωση του ενοικίου, θα αποζημιωθούν με έκπτωση φόρου που μπορεί να φθάσει και το 40% επί των απωλειών που είχαν, ανάλογα το ύψος της μείωσης του ενοικίου.
Θυμίζουμε πως η προαιρετική μείωση του ενοικίου εφαρμόζεται:
1. Για τις επαγγελματικές μισθώσεις επιχειρήσεων, οι οποίες εξακολουθούν να πλήττονται οικονομικά από τον Σεπτέμβριο 2020 και το αργότερο έως και τον μήνα Δεκέμβριο 2020, εφόσον υπάρχει σχετική συμφωνία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή και αφετέρου υποβάλλεται αντίστοιχη ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ.
2. Για τις συμβάσεις μίσθωσης κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής είναι εργαζόμενος ή σύζυγος κ.λπ. εργαζομένου στις ανωτέρω επιχειρήσεις, του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας.
3. Για τις συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών τέκνου – εξαρτώμενου μέλους, το οποίο φοιτά σε ίδρυμα Τριτοβάθμιας Εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε πληττόμενη επιχείρηση και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας.
ΟΙ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ
Οι 3 προϋποθέσεις για να ισχύσουν οι μειώσεις των ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% είναι οι εξής:
* Να υπάρχει σχετική συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, που μπορεί να αποτυπωθεί σε τροποποιητικό ιδιωτικό συμφωνητικό ή και στην ίδια την τροποποιητική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που θα αναρτηθεί από τον εκμισθωτή στην εφαρμογή μισθώσεων της ΑΑΔΕ.
* Να υποβληθεί ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη η τροποποιητική δήλωση στην εφαρμογή μισθώσεων της ΑΑΔΕ. Στη δήλωση αυτή θα πρέπει να αναγραφεί το νέο συμφωνηθέν μειωμένο ενοίκιο για την περίοδο Σεπτεμβρίου-Δεκεμβρίου.
* Να καταβάλλει ο ενοικιαστής εμπρόθεσμα κάθε μήνα το συμφωνηθέν μειωμένο ενοίκιο, δηλαδή να γίνεται καταβολή του ενοικίου στην ώρα του. Διαφορετικά ο ιδιοκτήτης δικαιούται να διεκδικήσει ολόκληρο το μίσθωμα.
ΤΟ ΚΕΡΔΟΣ ΤΟΥ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ
Εκτός από το ότι διευκολύνοντας τον ενοικιαστή του, ο κάθε ιδιοκτήτης μειώνει τον κίνδυνο να βρεθεί χωρίς ενοικιαστή, που είναι και το σημαντικότερο στη σημερινή συγκυρία, στις περιπτώσεις συμφωνημένης μείωσης ενοικίων ο ιδιοκτήτης θα έχει τα ακόλουθα ευεργετήματα:
* Δεν θα θεωρείται εισόδημα και δεν θα υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και εισφορά αλληλεγγύης το ανείσπραχτο ποσό λόγω συμφωνίας του με τον ενοικιαστή για μείωση του ενοικίου.
* Ο ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα έκπτωσης φόρου ίσης με το 12% του κανονικού ενοικίου, ανεξάρτητα αν η συμφωνούμενη μείωση ανέρχεται σε οποιοδήποτε μεγαλύτερο ποσοστό. Για να κατοχυρώσει το δικαίωμα αυτό ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να υποβάλει στο TAXIS-ΝΕΤ δήλωση απώλειας μισθωμάτων (δήλωση Covid).
*Το ποσό της έκπτωσης φόρου που θα κερδίσει ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αφαιρεθεί από τις παρακάτω κατηγορίες φορολογικών οφειλών του:
α) Φόρο εισοδήματος, ειδική εισφορά αλληλεγγύης, τέλος επιτηδεύματος και φόρο πολυτελούς διαβίωσης που βεβαιώθηκαν μαζί στο φετινό εκκαθαριστικό.
β) ΕΝΦΙΑ 2020.
γ) ΦΠΑ τρίτου τριμήνου 2020, εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας με ατομική επιχείρηση και τηρεί απλογραφικά βιβλία.
δ) ΦΠΑ ενός ή περισσοτέρων από τους μήνες Αύγουστο, Σεπτέμβριο, Οκτώβριο, Νοέμβριο, Δεκέμβριο 2020 και ενός ή περισσοτέρων από τους μήνες του 2021, εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας με ατομική επιχείρηση και τηρεί διπλογραφικά βιβλία.
ΟΙ ΩΦΕΛΟΥΜΕΝΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ
Ήδη στο ΦΕΚ δημοσιεύθηκε η λίστα με τις πληττόμενες επιχειρήσεις, οι οποίες μπορούν να απαλλαγούν από την υποχρέωση καταβολής τουλάχιστον του 30% του συνολικού μισθώματος υπό την προϋπόθεση της σύμφωνης γνώμης του εκμισθωτή. Δικαιούχες επιχειρήσεις είναι:
* 47.51: Λιανικό εμπόριο κλωστοϋφαντουργικών προϊόντων σε εξειδικευμένα καταστήματα – Λιανικό εμπόριο ενδυμάτων σε εξειδικευμένα καταστήματα. Εξαιρούνται λιανικό εμπόριο ειδών ένδυσης, εξαρτημάτων ρουχισμού και άλλων ειδών από γουνόδερμα (47.71.71.27) και λιανικό εμπόριο ειδών ένδυσης, εξαρτημάτων ρουχισμού από γουνόδερμα (47.71.71.34).
* 47.72: Λιανικό εμπόριο υποδημάτων και δερμάτινων ειδών σε εξειδικευμένα καταστήματα.
* 47.75: Λιανικό εμπόριο καλλυντικών και ειδών καλλωπισμού σε εξειδικευμένα καταστήματα.
* 47.76.77: Λιανικό εμπόριο λουλουδιών, φυτών και σπορών.
* 47.77: Λιανικό εμπόριο ρολογιών και κοσμημάτων σε εξειδικευμένα καταστήματα.
* 47.19.10.03: Εκμετάλλευση πολυκαταστημάτων (υπεραγορών).
* 47.19.10.05: Λιανικό εμπόριο διαφημιστικών ειδών (μπρελόκ, μπλουζών, αναπτήρων, στυλό κ.λπ.).
* 47.19.10.08: Λιανικό εμπόριο ειδών δώρων γενικά.
* 47.78.86: Λιανικό εμπόριο άλλων μη εδώδιμων καταναλωτικών προϊόντων.
* 47.78.89: Λιανικό εμπόριο μη εδώδιμων μη καταναλωτικών προϊόντων. Εξαιρούνται λιανικό εμπόριο διάφορων τουριστικών και λοιπών παρόμοιων ειδών λαϊκής τέχνης (47.78.89.04).
* 47.81: Λιανικό εμπόριο τροφίμων, ποτών και καπνού, σε υπαίθριους πάγκους και αγορές.
* 47.82: Λιανικό εμπόριο κλωστοϋφαντουργικών προϊόντων, ενδυμάτων και υποδημάτων, σε υπαίθριους πάγκους και αγορές.
* 47.89: Λιανικό εμπόριο άλλων ειδών σε υπαίθριους πάγκους και αγορές.
ΓΙΩΡΓΟΣ ΝΟΥΛΗΣ
