Του Γιώργου Νούλη
Σε αναστολή της διαδικασίας όλων των πλειστηριασμών, που ήταν προγραμματισμένοι να γίνουν σήμερα στη Λάρισα, οδηγεί η συμμετοχή των συμβολαιογράφων στη 48ωρη απεργία του κλάδου για το ασφαλιστικό. Τα μέλη του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Λάρισας, που καλύπτει έξι συνολικά νομούς , της Θεσσαλίας, των Γρεβενών και τη Κοζάνης,αποφάσισαν για πρώτη φορά να μη διενεργήσουν κανένα πλειστηριασμό, δίνοντας επί της ουσίας μια ολιγόμηνη "παράταση ζωής" σε αρκετούς συμπολίτες μας που θα έβλεπαν την ακίνητη περιουσίας τους να βγαίνει στο "σφυρί".
Η απόφαση των συμβολαιογράφων αν και δεν ανατρέπει επί της ουσίας τη διαδικασία , δίνει ωστόσο μια ψυχολογική ανάσα στους υπερχρεωμένους πολίτες εν μέσω μιας κινητικότητας γύρω από τη διαχείριση των "κόκκινων" δανείων. Οι πρώτοι πλειστηριασμοί για τη νέα χρονιά ήταν προγραμματισμένοι να γίνουν σήμερα, τη στιγμή που βρίσκεται υπό διαπραγμάτευση μέχρι τις 15 Φεβρουαρίου, στο πλαίσιο του νέου Κώδικα Δεοντολογίας, η ενίσχυση των ρυθμίσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων μεταξύ δανειοληπτών και τραπεζών.
Οι πλειστηριασμοί αυτοί, οι πρώτοι όπως είπαμε για το 2016, που εξακολουθούν ακόμη να γίνονται με το παλιό καθεστώς, "διενεργούνται δηλαδή με τιμή πρώτης προσφοράς την αντικειμενική αξία του ακινήτου όπως αυτή προσδιορίστηκε κατά το χρόνο της κατάσχεσης", όπως εξήγησε στην "Ε" ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Ιων. Κόνσουλας, είναι προφανές πως θα αποτελέσουν για τις τράπεζες το πρώτο μέτρο πίεσης για τους χιλιάδες κακοπληρωτές, οι οποίοι έλαβαν ήδη τα ειδοποιητήρια για να σπεύσουν να ρυθμίσουν τα δάνειά τους ώστε να θεωρηθούν συνεργάσιμοι…
Αυτό που θα ισχύσει από φέτος, πάντως, με βάση τον νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που ψηφίστηκε πρόσφατα στη Βουλή, είναι ότι οι πλειστηριασμοί ακινήτων θα γίνονται με βάση την εμπορική τιμή, γεγονός που καθιστά ευκολότερη την εύρεση αγοραστή. Σήμερα οι εμπορικές τιμές στη Λάρισα είναι, κατά μέσο όρο 20% χαμηλότερες σε σχέση με τις αντικειμενικές. Συνεπώς οι τιμές στην αγορά ακινήτων, από μόνες τους αποτελούν αντικίνητρο για μαζικούς πλειστηριασμούς από τις τράπεζες. Οι τελευταίες δεν έχουν κανένα λόγο να εκπλειστηριάσουν μαζικά ακίνητα που έχουν δανείσει σε υψηλές αξίες, επηρεάζοντας περαιτέρω πτωτικά τις τιμές στην αγορά. Αυτός είναι ο βασικός λόγος που υπαγορεύει οι πλειστηριασμοί, σε πρώτη φάση, να είναι περιορισμένοι και να απευθύνονται σε κακοπληρωτές.
ΘΑ ΓΙΝΟΥΝ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΕΣ
Πάντως ο κ Κόνσουλας είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικός για τον πως θα εξελιχθεί στην πράξη η διενέργεια των πλειστηριασμών μετά την αναθεώρηση του ΚΠΔ. «Ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης, διάταξη η οποία θα οδηγήσει σε αυθαιρεσίες, αφού, στη ρευστή οικονομική κατάσταση την οποία διέρχεται η χώρα, λόγω της οικονομικής κρίσης, είναι εύκολο κυρίως για τις τράπεζες να προσδιορίζουν μικρές εμπορικές αξίες, σε βλάβη των συμφερόντων των οφειλετών που θα αποσβένουν αντίστοιχα μικρότερο ποσό χρέους και το κέρδος των τραπεζών θα συνίσταται έτσι αφενός μεν ότι το υπόλοιπο της οφειλής του δανειολήπτη θα εξακολουθεί να βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα, αφετέρου δε η ίδια η τράπεζα μπορεί να πλειοδοτήσει και κατ’ αυτόν τον τρόπο να αποκτά περιουσιακά στοιχεία των οφειλετών σε χαμηλές (εμπορικές) αξίες».
Σημειώνεται ότι, στην πράξη, η προστασία από πλειστηριασμούς που παρέχει ο Κώδικας Δεοντολογίας για την πρώτη κατοικία ισχύει για όλο το 2016, αν υπολογιστεί το εξάμηνο που δίνουν περιθώριο οι διαδικασίες του Κώδικα μέχρι να κριθεί ο δανειολήπτης μη συνεργάσιμος, το τρίμηνο που θα τον καταστήσει υπερήμερο άνω των 90 ημερών και το χρονικό διάστημα που θα χρειαστεί η τράπεζα για να καταγγείλει το δάνειο και να εκδοθεί διαταγή πληρωμής. Επομένως, στο διάστημα αυτό οι τράπεζες θα επιδιώξουν να μεγιστοποιήσουν τις ρυθμίσεις δανείων, εστιάζοντας σ' αυτούς που έχουν τη δυνατότητα και δεν πληρώνουν.
ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΑΠΟ ΦΕΤΟΣ
Να θυμίσουμε πως από φέτος οι παλιές ευνοϊκές διατάξεις για την προστασία της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς αποτελούν παρελθόν και πως από την 1/1/2016 έχει τεθεί σε ισχύ ο νέος ν. Κατσέλη που προστατεύει συγκεκριμένες κατηγορίες δανειοληπτών βάσει συγκεκριμένων εισοδηματικών κριτηρίων που διαθέτουν ορισμένης αντικειμενικής αξίας πρώτη κατοικία.
Οι δανειολήπτες που δεν θα επιλέξουν τη δικαστική οδό για την προστασία της πρώτης ή άλλης κατοικίας τους θα πρέπει βάσει του Κώδικα Δεοντολογίας της ΤτΕ να συνεργαστούν με την τράπεζα, προκειμένου να αναζητήσουν από κοινού μια λύση για την αποπληρωμή της οφειλής τους. Σε κάθε περίπτωση η προστασία της πρώτης κατοικίας έχει γίνει δυσκολότερη και υπακούει σε αυστηρά κριτήρια για την περίπτωση που κάποιος θελήσει να κάνει του ν. Κατσέλη.
Επισημαίνουμε κωδικοποιημένα πως η δικαστική προστασία με βάση την οποία θα ρυθμίζονται η οφειλή και η δόση του δανείου, παρέχεται σε δύο κατηγορίες δανειοληπτών:
- Η πρώτη είναι αυτή με βάση την οποία η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας είναι έως 120.000 ευρώ (για τον άγαμο) προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα. Οι οφειλέτες αυτής της κατηγορίας πρέπει να έχουν εισόδημα που είναι ίσο ή υπολείπεται των ευλόγων δαπανών διαβίωσης (όπως αυτές διαμορφώνονται στην τέταρτη ομάδα δαπανών, δηλαδή την ομάδα που περιλαμβάνει και τις δαπάνες για αναψυχή, ταξίδια κ.λπ.). Με βάση τις εύλογες δαπάνες του 2014, αυτό αντιστοιχεί σε ετήσιο εισόδημα έως 8.180 ευρώ για ένα άτομο, 13.917 ευρώ για δύο άτομα, 17.278 για δύο άτομα και ένα τέκνο και 20.639 ευρώ για τετραμελή οικογένεια.
Ο δανειολήπτης αυτής της κατηγορίας θα πληρώνει την αξία του ακινήτου του μέχρι 20 έτη (κατ’ εξαίρεση 35 έτη) με μηνιαίες έντοκες καταβολές. Η αξία του ακινήτου είναι αυτή που θα προέκυπτε αν πήγαινε σε πλειστηριασμό το ακίνητο και συνεπώς όσα έπαιρναν οι πιστωτές θα τα πάρουν και τώρα αλλά με μηνιαίες καταβολές. Η αξία αυτή αποτελεί τη βάση υπολογισμού για τις πληρωμές. Ο νόμος που ψηφίστηκε προβλέπει επίσης ότι εάν το εισόδημα του δανειολήπτη δεν επαρκεί, θα συμμετάσχει το Δημόσιο, που θα αναλάβει την αποπληρωμή της δόσης τουλάχιστον για το 2016.
- Η δεύτερη κατηγορία είναι αυτή που ο δανειολήπτης έχει ακίνητο αντικειμενικής αξίας έως 180.000 ευρώ εάν είναι άγαμος, 220.000 ευρώ εάν είναι έγγαμος, προσαυξημένο κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο και μέχρι τρία τέκνα. Αντίστοιχα το εισόδημα που υπολογίζεται και πάλι με βάση τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, ορίζεται στα 13.906 ευρώ για ένα άτομο, στα 23.659 ευρώ για δύο άτομα και για κάθε παιδί έως τρία παιδιά 5.714 ευρώ. Αυτός θα πληρώνει για είκοσι χρόνια (κατ’ εξαίρεση για 35), μια δόση που θα υπολογιστεί όπως υπολογίζεται η αξία στην παραπάνω κατηγορία. Σε αυτήν την κατηγορία, το Δημόσιο δεν συμμετέχει ακόμα και αν ο δανειολήπτης δεν μπορεί να πληρώσει τις μηνιαίες δόσεις.
Και στις δύο περιπτώσεις, το ποσό που απομένει ως διαφορά μεταξύ του δανείου που πήρε και της ρευστοποιήσιμης αξίας του ακινήτου, θα διαγραφεί στο τέλος της περιόδου, δηλαδή της εικοσαετίας.
