Του Γώργου Νούλη
Σε οριζόντιες μειώσεις αντικειμενικών αξιών από 6% έως 20% στην πλειοψηφία των δήμων του ν. Λάρισας και αυξήσεις έως 10% σε τέσσερις δήμους του νομού, Τεμπών, Τυρνάβου, Αγιάς και Ελασσόνας, δρομολογεί άμεσα το Υπ. Οικονομικών, πυροδοτώντας σημαντικές ανατροπές και αλυσιδωτές εξελίξεις στον υπολογισμό των φόρων που επιβάλλονται επί της ακίνητης περιουσίας και των τελών που εισπράττουν οι Δήμοι…
Οι επικείμενες αναπροσαρμογές των τιμών ζώνης στο νομό, βάσει των οποίων προσδιορίζεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων, δεν απεικονίζουν την πραγματική εικόνα της αγοράς, δεν αποκαθιστούν τις αδικίες και εγείρουν ζητήματα νέων στρεβλώσεων καθώς οι εμπορικές τιμές σε πολλές περιοχές του νομού υπολείπονται κατά πολύ των τιμών που η εφορία υπολογίζει τους φόρους.
Είναι ενδεικτικό ότι το προτεινόμενο ποσοστό μεταβολής τόσο από την Περιφέρεια Θεσσαλίας όσο και από τις Δ.Ο.Υ. του νομού κυμαίνονταν από - 18,75 % ως - 44,17%! Οι επερχόμενες διορθώσεις, μολονότι προσγειώνουν τις προσδοκίες των φορέων της κτηματαγοράς για πραγματική επανεκκίνηση της αγοράς, αποτελούν ωστόσο το πρώτο, έστω και βιαστικό βήμα, για τον επανακαθορισμό και την χαρτογράφηση της πραγματικής αξίας των ακινήτων της Λάρισας μετά από 9 χρόνια.
Βεβαίως οι επιπτώσεις από την μείωση των τιμών θα είναι αμελητέες μιας και η αγορά είναι κλινικά "νεκρή" και οι πράξεις που γίνονται είναι ελάχιστες. Επιπρόσθετα ο νέος φόρος ακινήτων που θα αντικαταστήσει του χρόνου τον ΕΝΦΙΑ, ναι μεν θα υπολογιστεί επί των μειωμένων αντικειμενικών τιμών, αλλά δεν θα ελαφρύνει ιδιαίτερα τους ιδιοκτήτες, αν δεν γίνουν σημαντικές παρεμβάσεις στις κλίμακες. Επί της ουσίας δηλαδή, επειδή ακριβώς θα παραμένει και το 2017 αμετάβλητος ο εισπρακτικός στόχος, μια μεγάλη μερίδα φορολογουμένων θα πληρώσουν τον ίδιο ακριβώς φόρο.
Οι τελευταίες "ζυμώσεις" που έγιναν εντός και εκτός της αρμόδιας 11μελούς επιτροπής που εισηγήθηκε την αναπροσαρμογή των τιμών στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου και στην οποία μετείχαν μεταξύ και δύο μέλη της Περιφέρειας Θεσσαλίας, ο προϊστάμενος της Γεν. Δ/νσης του Αναπτυξιακού Προγραμματισμού Κων. Μέγας και ο περιφερειακός Σύμβουλος Απ. Μπέμπης, "ψαλίδισαν" τις μειώσεις για να μην υπάρξει αρνητικό αντίκτυπο στα έσοδα και στα δημοσιονομικά μεγέθη και για να μη δημιουργηθεί μεγάλο πρόβλημα στις τράπεζες από την μείωση της αξία των υποθηκών.
Παρά τις έντονες διαφωνίες των εκπροσώπων της Περιφέρειας Θεσσαλίας για το ποσοστό της αναπροσαρμογής αφού οι μειώσεις είναι αμελητέες και δεν προσεγγίζουν τις εμπορικές, το Υπ. Οικονομικών, δια του εκπροσώπου του, άφησε να εννοηθεί ότι αυτές θα είναι και οι οριστικές. Οι νέες τιμές, θα έχουν αναδρομική ισχύ από 21 Μαΐου, κατ΄ επιταγή του ΣτΕ, θα τεθούν άμεσα σε ισχύ και θα ισχύσουν μέχρι το τέλος του 2016. Και αυτό γιατί, το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων θα αντικατασταθεί το 2017 από ένα νέο που θα ακολουθεί την πορεία των εμπορικών τιμών και θα επιτρέπει την αυτόματη αναπροσαρμογή τους με βάση τις οποίες θα φορολογούνται τα ακίνητα. Δηλαδή, κάθε φορά που θα αλλάζουν οι εμπορικές τιμές των ακινήτων θα αναπροσαρμόζονται αυτομάτως και οι τιμές.
Πάντως από τη στιγμή που οι νέες τιμές αποκτήσουν αναδρομική ισχύ, το ελληνικό Δημόσιο θα υποχρεωθεί να επιστρέψει χρήματα σε όσους αγόρασαν ακίνητα, ή τα απέκτησαν μέσω δωρεάς ή γονικής παροχής, ενώ κάθε αλλαγή στις τιμές ζώνης θα συμπαρασύρει και τα όρια προστασίας για τους πλειστηριασμούς κύριας κατοικίας… Σε αυτή την περίπτωση αυτό που λέγεται είναι ότι θα υπάρξει δυνατότητα υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων, επανυπολογισμού του φόρου και συμψηφισμούς με μελλοντικούς φόρους. Σε αυτή τη συγκυρία θεωρείται μάλλον απίθανο να επιστρέψει έξτρα φόρους το υπουργείο Οικονομικών.
Επί της ουσίας και με ειλημμένη την απόφαση του Υπ. Οικονομικών, στο νομό Λάρισας, οι τιμές ζώνης έως 600 ευρώ/τ.μ. θα αυξηθούν 10% (θα διαμορφωθούν κατά προσέγγιση στα 660), οι Τ.Ζ των 600 ευρώ/τ.μ. θα μείνουν αμετάβλητες, οι Τ.Ζ. από 650 – 1.000 ευρώ/τ.μ. θα μειωθούν 6% (θα διαμορφωθούν από 620- 940), οι Τ.Ζ. από 1.050 – 1.500 ευρώ/τ.μ. θα μειωθούν 15% ( θα διαμορφωθούν στα 1.000 – 1.220) και οι Τ.Ζ. από 1.550 – 2.000 ευρώ/τ.μ. θα μειωθούν κατά 20% (και θα διαμορφωθούν στα 1240-1.600). Δηλαδή η χαμηλότερη τιμή ζώνης στο ν. Λάρισας θα διαμορφωθεί στα 660 ευρώ/τμ και η υψηλότερη στα 1.600 ευρώ/τ.μ.
Ανάλογα με το ποσοστό αύξησης ή μείωσης αντίστοιχη θα είναι και η ελάφρυνση σε φόρους και τέλη που υπολογίζονται βάσει των νέων αντικειμενικών αξιών. Παράλληλα θα αποτελέσουν το «κλειδί» για τη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, που θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ όπως το ύψος του αφορολογήτου ορίου (εξετάζεται να διαμορφωθεί στα επίπεδα των 20.000 - 50.000 ευρώ) και των συντελεστών της κλίμακας. Για να επιτευχθεί βεβαίως μνημονική δέσμευση για είσπραξη εσόδων 2,65 δισ. αι το 2016, το υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να αντισταθμίσει την απώλεια εσόδων που προκαλεί η μείωση των αντικειμενικών αξιών με την αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του φόρου ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι ο αν. υπουργός Οικονομικών Τρ. Αλεξιάδης είχε ανακοινώσει πριν από μερικές μέρες ότι επιδίωξη της κυβέρνησης είναι η ελάφρυνση των μικρών περιουσιών και η μεταφορά των φορολογικών βαρών στους έχοντες πολύ μεγάλη περιουσία. Με μειώσεις έως 20% στις τιμές ζώνης, που αποτελεί και το μέσο όρο μείωσης των τιμών σε όλη τη χώρα, το εγχείρημα του επανασχεδιασμού του φόρου με μεταφορά των φορολογικών βαρών στα υψηλότερα περιουσιακά κλιμάκια, δυσκολεύει...
ΟΙ ΝΕΕΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ
Σε κάθε περίπτωση, σε δήμους και περιοχές του νομού θα έχουμε μετά από 9 χρόνια (τελευταία φορά που αναπροσαρμόστηκαν ήταν το 2007 ενώ το 2011 υπήρξαν κάποιες διορθώσεις σε οικισμούς) τις εξής αλλαγές στις αντικειμενικές:
Δήμος Λάρισας: Ο δήμος έχει 18 ζώνες που κυμαίνονται από 700 έως 1950 ευρώ, Συνεπώς οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων του δήμου Λαρισαίων θα μειωθούν από 6% έως 20%. Ειδικότερα τα ακίνητα του εμπορικού, που έχουν σήμερα ΤΖ 1.950 ευρώ και του αστικού κέντρου που έχουν Τ.Ζ. 1.750 ευρώ, θα έχουν μείωση 20%, στον Αγ. Κωνσταντίνο, Νεάπολη, Σταθμό ΟΣΕ, Αγ. Αθανάσιο, Αγ. Αντώνιο, Νεράιδα, Φιλιππούπολη, Λιβαδάκι, ΑΤΑ, Αγ, Σαράντα με ΤΖ από 1.050-1500 θα μειωθούν κατά 15% και οι συνοικίες όπως Ν. Πολιτεία, Ανθούπολη, Χαραυγή, Αμπελόκηποι, Ιπποκράτης, Αγ. Θωμάς, Νέα Σμύρνη Αβέρωφ και Τούμπα με ΤΖ από 700-1000ευρώ/τμ, θα έχουν μειώσεις 6%.
Στις λαϊκές και φθηνές περιοχές η μείωση είναι 6%, στις μεσαίες περιοχές η 15% και στις ακριβές η μείωση είναι 20%!
* Δήμος Αγιάς: Οι τέσσερις τιμές ζώνης στο δήμο κυμαίνονται από 550 – 700 ευρώ/τμ. Η Α ζώνη των 700 ευρώ θα έχει μείωση 6%, η Β ζώνη των 650 ευρώ θα έχει μείωση 6%, η Γ ζώνη των 600 ευρώ θα μείνει αμετάβλητη και η Δ΄ Ζώνη των 550 ευρώ θα αυξηθεί κατά 10%. Οι ιδιοκτήτες που έχουν ακ΄λινητη περιουσία στην Δ ζώνη θα επιβαρυνθούν φορολογικά, οι υπόλοιποι θα ελαφρυνθούν.
* Γιάννουλη: Οι τιμές ζώνης διαμορφώνονται από 900 – 1100 ευρώ/τμ. Θα μειωθούν από 6%-15%
* Αμφιθέα/Κουλούρι: Η τιμή ζώνης των περιοχών αυτών, από 700 ευρώ/τμ θα μειωθεί κατά 6%
* Δήμος Τυρνάβου: Οι έξι τιμές ζώνης κυμαίνονται από 550 - 750 ευρώ. Μετά την αναπροσαρμογή η α΄ζώνη των 750 ευρώ θα μειωθεί κατά 6%, η Β ζώνη των 650 ευρώ θα μειωθεί ομοίως κατά 6%, η Γ΄ και η Δ΄ ζώνη των 600 ευρώ θα μείνουν αμετάβλητες και οι Ε΄ και ΣΤ΄ ζώνες των 550 ευρώ θα αυξηθούν κατά 10%.
* Τερψιθέα: Οι τιμές ζώνης στην περιοχή κυμαίνονται από 1.100 έως 1.500 ευρώ/τμ. Η μείωση θα είναι της τάξης του 15%.
* Δήμος Τεμπών: Οι τιμές ζώνης σήμερα είναι από 600 έως 900 ευρώ/τμ. Στα Αμπελάκια ενδεικτικά με τΖ 700- 900 θα υπάρχει μείωση 6%, όπως και στη Ραψάνη. Στους υπόλοιπους οικισμούς του δήμου, όπως Γόννοι, Καλλιπεύκη, Πυργετό, Κρανέα, Μακρυχώρι με τΖ 600 ευρώ θα έχουμε αύξηση 10%.
* Δήμος Κιλελέρ: Η τιμή ζώνης στο δήμο είναι 600 ευρώ και συνεπώς θα μείνει αμετάβλητη.
* Δήμος Ελασσόνας: Οι τιμές στις επτά ζώνες του δήμου κυμαίνονται από 550 – 600 ευρώ/τμ. Οι ζώνες, Α,Β, Γ, Δ και Ε των 600 ευρώ θα μείνουν αμετάβλητες και οι ΣΤ και Ζ΄ των 550 ευρώ θα αυξηθούν κατά 10%.
* Δήμος Αμπελώνα: Οι τιμές ζώνης κυμαίνονται από 700-800 ευρώ/τμ. Στις ζώνες αυτές θα υπάρξει μείωση 6%.
* Στο Δήμο Φαρσάλων: Οι πέντε ζώνες έχουν τιμές από 600-800 ευρώ. Συνεπώς είτε η τιμή θα μείνει αμετάβλητη είτε θα μειωθεί κατά 6%.
ΜΕΙΩΣΗ ΣΤΗΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΣΤΕΓΗ
Εκτός από τις τιμές ζώνης στα οικιστικά ακίνητα του νομού θα υπάρξει και μείωση στους συντελεστές επαγγελματικής στέγης κατά 25%.
Η ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ
Να σημειώσουμε πως η πρόταση της περιφέρειας Θεσσαλίας ήταν για εφάπαξ μειώσεις στις τιμές ζώνης των ακινήτων έως 42% καθώς σε καμία άλλη περίπτωση δεν θα ήταν δυνατόν να απεικονιστεί η πραγματική κατάσταση της αγοράς. Οι δύο εκπρόσωποι, που μετείχαν στην επιτροπής της Θεσσαλονίκης, όπου είχε ενσωματωθεί η Β. Ελλάδα και η Θεσσαλία, επέμεναν σε μείωση των τιμών ζώνης μέχρι 600 ευρώ κατά 35-40%, για τις τιμές από 650-1.000 ευρώ μείωση 35-40%, για τις τιμές 1050- 1500 μείωση 38-40%, για τις τιμές από 1.550-2.000 μείωση 42% και για τιμές ζώνης από 2.000-2.500 ευρώ μείωση 38-40%. Για τους συντελεστές εμπορικότητας η πρόταση της περιφέρειας ήταν μείωση κατά 30%. Πάντως ως την τελευταία στιγμή στην περιφέρεια ευελπιστούν ότι το Υπ. Οικονομικών να αντιληφθεί το λάθος έστω και την τελευταία στιγμή και να προχωρήσει σε μια πραγματική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με ειλικρινή χαρακτήρα και πραγματικές μειώσεις και να μην κινηθεί με καθαρά εισπρακτικά κριτήρια.
ΠΟΙΟΙ ΦΟΡΟΙ ΕΠΗΡΕΑΖΟΝΤΑΙ
Να σημειώσουμε τέλος πως οι αυξομειώσεις στις αντικειμενικές τιμές θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές:
* Στο φόρο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων η αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν το 2006. Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές που θα μειωθούν οι τιμές, θα μειωθεί αυτόματα και ο φόρος μεταβίβασης και το αντίθετο θα συμβεί εκεί όπου θα υπάρξει αύξηση των τιμών.
* Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.
* Στα τεκμήρια διαβίωσης που ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου. Ανάλογα με τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών θα αναπροσαρμοστούν και τα τεκμήρια διαβίωσης.
* Στο ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην εφορία ο εκμισθωτής και που υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας.
* Στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, που υπολογίζεται με συντελεστή 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
* το ΤΑΠ που εισπράττουν οι δήμοι με συντελεστή 0,35 τοις χιλιοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.
* Στο νέο ΕΝΦΙΑ, καθώς οι νέες αντικειμενικές τιμές όπως προαναφέραμε θα αποτελέσουν το «κλειδί» για τη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, όπως το ύψος του αφορολογήτου ορίου και οι νέοι συντελεστές της κλίμακας.
* Στον φόρο 15% που επιβάλλεται στην υπεραξία των ακινήτων, η οποία που προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής κτήσης και της πώλησης.
