Του Γιώργου Νούλη
Ανατροπές στους φόρους ακινήτων, σε συμβόλαια μεταβιβάσεων αλλά και στα σχέδια της κυβέρνησης στη φορολογία κεφαλαίου φέρνει η δεύτερη απόφαση-βόμβα του Συμβουλίου της Επικρατείας που διατάσσει την άμεση αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών σε όλη τη χώρα αναδρομικά από τις 21 Μαΐου 2015.
Αν και δεν είναι καθόλου σίγουρο ότι το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης θα ευθυγραμμιστεί με τη νέα απόφαση του ΣτΕ, δεδομένου ότι είχε αγνοήσει και την πρώτη που είχε εκδοθεί στα τέλη Νοεμβρίου 2014, ωστόσο το βέβαιο είναι πως θα οδηγηθεί στην ταχύτερη αλλαγή των τιμών, θέτοντας τέλος στις στρεβλώσεις που προκαλούν στην αγορά ακινήτων. Η φορολογική αδικία που έχει καταγραφεί τα χρόνια εφαρμογής των ΕΝΦΙΑ και νωρίτερα του Ειδικού Τέλους Ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, ήταν ιδιαίτερα μεγάλη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων της Λάρισας που φορολογούνται βάσει τιμών, που δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα που διαμόρφωσε στην κτηματαγορά η οικονομική κρίση.
Παρενθετικά θυμίζουμε ότι στην πρώτη απόφαση το ΣτΕ, ζητούσε την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών εντός του α΄ εξαμήνου του 2015. Αντίθετα, η κυβέρνηση με βάση το νέο μνημόνιο που υπέγραψε τον περασμένο Αύγουστο δεσμεύθηκε στην εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών με τις τιμές της αγοράς από τον Ιανουάριο του 2017, διατηρώντας τις σημερινές που ισχύουν από το 2007. Με βάση τα στενά χρονικά περιθώρια αλλά λαμβάνοντας υπόψη τους δημοσιονομικούς περιορισμούς, φαντάζει δύσκολο να τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2016 - πόσω μάλλον αναδρομικά από τις 21 Μαΐου του 2015. Συνεπώς το πιθανότερο είναι ότι το υπ. Οικονομικών θα προχωρήσει στην αναπροσαρμογή τους εντός του 2016. Άλλωστε έχει ήδη ξεκινήσει τις διαδικασίες για την αναπροσαρμογή τους έχοντας συστήσει επιτροπές σε Αθήνα, Πειραιά, Θεσσαλονίκη και Πάτρα και εντός της εβδομάδας περιμένει τις προτάσεις τους. Πάντως η σχετική επιτροπή στο ν. Λάρισας για την ώρα δεν έχει συσταθεί και οι αρμόδιοι εφοριακοί υπάλληλοι δεν γνωρίζουν αν κάποια στιγμή ζητηθεί η ενεργοποίησή της.
Με αυτά τα δεδομένα , εφόσον ληφθεί απόφαση για άμεση συμμόρφωση με την απόφαση του ΣτΕ, το ζήτημα θα αφορά στις αγοραπωλησίες, στους φόρους μεταβίβασης, στις κληρονομικές, στις γονικές παροχές και στις δωρεές, που έγιναν από τις 21 Μαΐου και μετά. Και αυτό γιατί η απόφαση του ΣτΕ ανοίγει τον δρόμο για προσφυγές φορολογουμένων οι οποίοι από την ημερομηνία αυτή επιβαρύνθηκαν φορολογικά. Σε αυτούς τους φορολογουμένους η εφορία ενδεχομένως να αναγκασθεί να επιστρέψει τα επιπλέον ποσά που πλήρωσαν. Προφανώς μία λύση που θα εξεταστεί θα είναι και αυτή της υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων και συμψηφισμού των απαιτήσεων μεταξύ φορολογούμενων και δημοσίου.
ΑΝΑΠΑΝΤΗΤΑ ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ
Βέβαια τα προβλήματα που θα ανακύψουν σ΄ένα τέτοιο ενδεχόμενο δεν θα είναι και λίγα. Τι θα γίνει με τους πλειστηριασμούς που θα διενεργηθούν εφεξής; Είναι γνωστό πλέον πως η τιμή πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ανέρχεται στο ύψος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Τι θα γίνει με το επίδομα πετρελαίου θέρμανσης, που τα περιουσιακά κριτήρια βασίστηκαν σε πλασματικές αντικειμενικές αξίες; Τι θα γίνει με το επίδομα αλληλεγγύης; Τι θα γίνει με τα τέλη που καταβάλλουμε στους Δήμους που λαμβάνουν υπόψη αντικειμενικές, που έπρεπε ήδη να έχουν αλλάξει; Τι θα γίνει με τις αμοιβές που κατέβαλαν οι φορολογούμενοι στους συμβολαιογράφους στις συναλλαγές; Άρα λοιπόν ενδεχόμενη συμμόρφωση με την απόφαση του ΣτΕ συνεπάγεται , ανάλογες προσαρμογές στους φόρους που βεβαιώθηκαν...
Αντίθετα, η απόφαση του ΣτΕ δεν δημιουργεί κανένα πρόβλημα στο ελληνικό Δημόσιο σχετικά με τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων και κανένα ενδεχόμενο επιστροφής φόρων, καθώς ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές τιμές που ισχύουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Ακόμα και αν το υπουργείο Οικονομικών αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες το 2016, η κυβέρνηση θα πρέπει να αναπροσαρμόσει τους συντελεστές που χρησιμοποιούνται για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ, καθώς έχει δεσμευθεί στους πιστωτές να εισπράττει ετησίως το ποσό των 2,65 δισ. ευρώ.
Όλα αυτά όμως βρίσκονται ακόμα σε επίπεδο επεξεργασίας. Το υπουργείο Οικονομικών, σε πρώτη φάση λογικό είναι να περιμένει το πόρισμα της ειδικών επιτροπών, προκειμένου να υποβάλει προτάσεις αναφορικά με το ύψος των νέων τιμών. Και εφόσον τελικά η κυβέρνηση αποφασίσει να σεβαστεί την απόφαση του ΣτΕ αν και θεωρείται δύσκολο να βρεθεί νομικό έρεισμα για να πράξει το αντίθετο, εκτός και εάν περάσει το επιχείρημα των «έκτακτων δημοσιονομικών συνθηκών», τότε η επίσπευση των αλλαγών προκειμένου να αποτελέσουν το "κλειδί" στη διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων, είναι αναπόφευκτη.
ΠΟΣΟ ΕΠΗΡΕΑΖΕΙ ΤΗ ΛΑΡΙΣΑ
Τι επιπτώσεις όμως θα έχει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών και πόσο θα επηρεάσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων της Λάρισας;
Πρωτίστως να επισημάνουμε πως σε προχθεσινή ημερίδα του Οικονομικού Επιμελητηρίου ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρ. Αλεξιάδης τόνισε ότι η κυβέρνηση παραμένει στον αρχικό της σχεδιασμό, ότι εντός του 2016 το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων θα αντικατασταθεί με ένα νέο σύστημα με βάση τις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Δηλαδή το νέο σύστημα θα ακολουθεί την πορεία των εμπορικών τιμών και θα επιτρέπει την αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών με βάση τις οποίες θα φορολογούνται τα ακίνητα. Επί της ουσίας κάθε φορά που θα αλλάζουν οι εμπορικές τιμές των ακινήτων θα αναπροσαρμόζονται αυτομάτως και οι τιμές με βάση τις οποίες θα υπολογίζονται οι φόροι στα ακίνητα.
Ξεκαθαρίζεται εν ολίγοις ότι ο νέος φόρος ακινήτων που θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ, θα βασίζεται στις εμπορικές τιμές και όχι στις αντικειμενικές αξίες, με βασική επιδίωξη να ελαφρυνθούν οι μικρές περιουσίες και να επιβαρυνθούν οι έχοντες πολύ μεγάλη περιουσία.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Σημαίνει ότι το εισπρακτικό αποτέλεσμα του φόρου παρά τις όποιες αναπροσαρμογές γίνουν θα είναι το ίδιο. Ακόμη κι αν υπάρξει γενναίο «κούρεμα» στις τιμές, οι φόροι θα παραμείνουν ίδιοι τουλάχιστον ως προς τα χρήματα που θα μπουν στα ταμεία. Για να γίνει αυτό θα πρέπει να βρει το κατάλληλο μείγμα. Οπότε από τη μια πλευρά θα πρέπει να προχωρήσει σε αυξήσεις των συντελεστών φορολόγησης και από την άλλη θα θεσπίσει ένα μικρό αφορολόγητο όριο το οποίο δεν θα ξεπερνά τις 50.000 ευρώ.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΤΗΣ ΕΝ.ΙΔ.ΑΚ.
"Ακόμη και αν μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες, σχολιάζει στην "Ε" η πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων και αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Χρ. Πουλούλη, το τρίτο μνημόνιο ρητά προβλέπει την παραμονή των φορολογικών εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ στο ίδιο απόλυτα εξοντωτικό ύψος της βεβαίωσης 3,2 δισ και είσπραξης 2,65 δισ. Συνεπώς κάθε μείωση σε αξίες θα πρέπει να αντισταθμιστεί με αύξηση σε φορολογικούς συντελεστές, οι οποίοι θα βγάζουν το ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Μόνο αν μείνουν σταθεροί ή μειωθούν οι φορολογικοί συντελεστές θα υπάρξει πραγματική ελάφρυνση των ιδιοκτητών. Αν στα παραπάνω προστεθεί και η εξαγγελμένη πρόθεση του ΥΠΟΙΚ περί μετατροπής του ΕΝΦΙΑ σε καθαρό ΦΑΠ, που θα επιρρίπτει τα βάρη στη μεσαία τάξη των ιδιοκτητών, που είναι ήδη βεβαρημένη με αβάσταχτες υποχρεώσεις, αυτό θα οδηγήσει σε πραγματικό φορολογικό σφαγιασμό των ιδιοκτητών οι οποίοι δεν θα μπορούν, ούτε και πρόκειται να πληρώσουν οτιδήποτε, αφού δεν θα έχει πλέον οποιοδήποτε νόημα να συνεχίσουν να πληρώνουν".
Ο ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΤΗΣ RE/MAX
Το πρόβλημα όμως στο ν. Λάρισας είναι σύνθετο, επισημαίνει από την πλευρά του ο διευθυντής του κτηματομεσιτικού γραφείου RE/ΜΑΧ στη Λάρισα Κ. Κολοβός. Πουθενά στην πόλη δεν καταγράφονται σήμερα αγοραπωλησίες κατοικιών σε τιμές υψηλότερες των αντικειμενικών, ούτε καν σε νεόδμητες κατασκευές, ενώ η γενική εικόνα είναι πως οι αποκλίσεις των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές φτάνουν και το 30%. Επίσης σε πολλές περιοχές οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα χαμηλότερα από τις αντικειμενικές τιμές αλλά από την άλλη σε κάποιες άλλες η τρέχουσα εμπορική αξία παραμένει υψηλότερη της αντικειμενικής".
Τι σημαίνουν αυτά; Ότι αν ενδεικτικά οι αντικειμενικές συνοικιών του αστικού κέντρου, Νεάπολης, Αγ. Κωνσταντίνου ταυτιστούν με τις εμπορικές, οι φορολογικές επιβαρύνσεις θα μειωθούν. Αντιθέτως, σε συνοικίες όπως Τούμπα, Αβέρωφ, Αμπελόκηποι, Νέα Σμύρνη, Αγ. Θωμάς κ.α. που θεωρούνται λαϊκές, αν οι αντικειμενικές ταυτιστούν με τις εμπορικές οι επιβαρύνσεις θα αυξηθούν. Τα προβλήματα συνεπώς που θα ανακύψουν είναι μεγάλα καθώς στην πλειοψηφία των κτισμένων κατοικιών η τιμή ζώνης είναι κάτω από 1.050 ευρώ. Στον πίνακα που παραθέτουμε φαίνεται καθαρά η σημαντική απόκλιση μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών.
ΑΥΞΟΜΕΙΩΣΗ ΤΙΜΩΝ
Σε κάθε περίπτωση, η αυξομείωση των αντικειμενικών αξιών επηρεάζει κατά κύριο λόγο τον συμπληρωματικό φόρο που πληρώνουν όσοι έχουν μεγάλες περιουσίες, από 300.000 ευρώ και άνω. Εφόσον οι αντικειμενικές μειωθούν στις ακριβές περιοχές, το δημόσιο ενδεχομένως να αναγκαστεί να επιστρέψει και χρήματα... Ο βασικός φόρος του ΕΝΦΙΑ ως γνωστό δεν υπολογίζεται απευθείας στην αντικειμενική τιμή, αλλά καθορίζει μόνον το κλιμάκιο και τον συντελεστή φορολόγησης. Για παράδειγμα, σε μια περιοχή (π.χ. στον Άγιο Νικόλαο) με αντικειμενική τιμή ζώνης 1.750 ευρώ, μείωση θα προέκυπτε μόνον αν οι αντικειμενική έπεφτε κατά 20% και άνω. Με μείωση 10%, η αντικειμενική τιμή δεν πέφτει κάτω από τα 1.500 ευρώ, για να αλλάξει και ο συντελεστής φορολόγησης.
Όλες αυτές οι αυξομειώσεις θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές στους φόρους μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές, στο ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων κατοικιών, στο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, στο τεκμήριο της κατοικίας κα.
Το γενικό συμπέρασμα είναι ότι όποια αναπροσαρμογή τιμών επιλεγεί θα έχει χαμένους και ωφελούμενους και δυστυχώς οι χαμένοι ίσως να είναι οι ιδιοκτήτες των λαϊκών συνοικιών. Ιδωμεν...
