Την εκτίμηση ότι όχι μόνον δεν υπάρχουν περιθώρια μείωσης των τιμών ακινήτων αλλά τουναντίον θα κινηθούν με την πάροδο του χρόνου αυξητικά, εκφράζουν στην «Ε» οι κ. Δημήτρης Χρονόπουλος και Κωνσταντίνος Νικολαίδης, της ομώνυμης κατασκευαστικής εταιρίας της Λάρισας. Γνωστοί κατασκευαστές της πόλης, καταξιωμένα ονόματα του κλάδου καταθέτουν σήμερα τις απόψεις τους για την πορεία της αγοράς και παίρνουν θέση τόσο στη φιλολογία περί αναμενόμενης μείωσης των τιμών των ακινήτων όσο και στην κινδυνολογία περί «λουκέτων» που ενέσκηψε εσχάτως τονίζοντας κατηγορηματικά πως οι περισσότερες επιχειρήσεις του χώρου δεν αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα.«Οι τιμές των ακινήτων της Λάρισας που είναι σε φάση ανέγερσης δεν έχουν περιθώρια μείωσης, σημειώνουν. Επίσης οι τιμές των νεόδμητων αδιάθετων ακινήτων δεν αναμένεται να μειωθούν αφού οι κατασκευαστές στην πλειοψηφία αντέχουν το σχετικό κόστος. Αν μάλιστα λάβουμε υπόψη πως με την πάροδο του χρόνου η κατασκευή θα γίνεται ακριβότερη και λόγω άλλων παραμέτρων, όπως π.χ. οι αυξήσεις ασφαλιστικών εισφορών ή η υποχρεωτική έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής ταυτότητας για κάθε ακίνητο που θα μεταβιβάζεται εύλογα συνάγεται το συμπέρασμα πως οι τιμές των νεόδμητων μόνο αυξητικά θα κινηθούν».
* Ποια είναι όμως η εικόνα της αγοράς και πως φτάσαμε ως εδώ;
«Η κτηματαγορά αυτή την περίοδο είναι σε χαμηλό επίπεδο ενώ σε κάποιες κατηγορίες ακινήτων η κίνηση έχει σχεδόν μηδενιστεί. Το γεγονός αυτό προέκυψε κυρίως για τους παρακάτω λόγους:
* Την υπέρμετρη και ίσως αλόγιστη ανάπτυξη από ορισμένους κατασκευαστές επιχειρηματικών σχεδίων χωρίς ουσιαστική και σε βάθος ανάλυση των πραγματικών αναγκών της αγοράς σε περιοχές χαμηλής ή μηδενικής ζήτησης. Έτσι προέκυψε σημαντικός αριθμός νεόδμητων αδιάθετων ακινήτων κυρίως σε Αθήνα και Θεσ/νίκη.
* Τον περιορισμό από πλευράς Τραπεζών τόσο του αριθμού των εγκεκριμένων δανείων όσο και των αντίστοιχων ποσών που δεν αντιπροσωπεύουν πλέον το 100% της εμπορικής αξίας όπως παλαιότερα.
* Την αναστολή από μέρους των υποψήφιων αγοραστών οποιασδήποτε απόφασης λόγω των αναμενομένων δυσμενών εξελίξεων των συνθηκών εργασίας - απασχόλησης και κατά συνέπεια διαφαινόμενης αδυναμίας αποπληρωμής των δόσεων των στεγαστικών δανείων.
* Την αναμονή της πτώσης των τιμών των ακινήτων από μερίδα υποψηφίων αγοραστών, πολλοί από τους οποίους μάλιστα καλύπτουν τους νέους όρους δανειοδότησης των Τραπεζών».
* Από που θα προέλθει η ανάκαμψη του κάδου;
- «Η όποια ανάκαμψη του κλάδου, προϋποθέτει την δημιουργία ενός κλίματος αισιοδοξίας που συναρτάται άμεσα με σημαντικές βελτιώσεις στο οικονομικό τοπίο οι οποίες κατά την εκτίμησή μας δεν αναμένονται πριν το τέλος του 2009 ή το α΄εξάμηνο του 2010.»
ΓΙΑ ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
* Για τις τιμές ακινήτων και την προοπτική αποκλιμάκωσή τους οι Χρονόπουλος και Νικολαίδης είναι κατηγορηματικοί:
- «Μέχρι σήμερα, τα βασικά στοιχεία κόστους (αξία γης, βασικά υλικά, εισφορές κ.λπ) που μετέχουν στη διαμόρφωση της τελικής τιμής των ακινήτων δεν παρουσιάζουν αξιόλογη μεταβολή. Τα επίπεδα των τιμών των ακινήτων στη Λάρισα είναι από τα χαμηλότερα στον ελλαδικό χώρο και σε καμία περίπτωση δεν συγκρίνονται με αυτά των Αθηνών ή της Θεσσαλονίκης. Ως εκ τούτου οι μειώσεις των τιμών των ακινήτων στην Αθήνα (στις λίγες περιπτώσεις που παρατηρούνται), μπορούν να απορροφηθούν από το κέρδος των κατασκευαστών, το οποίο σημειωτέον ήταν ασύγκριτα μεγαλύτερο από το περιθώριο κέρδους των εταιριών της επαρχίας (π.χ. με παραπλήσιες τιμές αξίας γης και κατασκευαστικού κόστους είχαμε διπλάσια τιμή ανά m2 στα ακίνητα των Αθηνών). Κατόπιν αυτού εκτιμάται ότι οι τιμές των ακινήτων της Λάρισας που είναι σε φάση ανέγερσης δεν έχουν περιθώρια μείωσης. Επίσης οι τιμές των νεόδμητων αδιάθετων ακινήτων δεν αναμένεται να μειωθούν αφού οι κατασκευαστές στην πλειοψηφία αντέχουν το σχετικό κόστος.
Η κατά περίπτωση εκποίηση ακινήτων από ελαχίστους για κάλυψη τρεχουσών αναγκών, δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να αποτελέσει μέτρο σύγκρισης ή κριτήριο για να σταθμιστεί η αγορά.
Αν μάλιστα λάβουμε υπόψη πως με την πάροδο του χρόνου η κατασκευή θα γίνεται ακριβότερη και λόγω άλλων παραμέτρων, όπως π.χ. οι αυξήσεις ασφαλιστικών εισφορών ή η υποχρεωτική έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής ταυτότητας για κάθε ακίνητο που θα μεταβιβάζεται εύλογα συνάγεται το συμπέρασμα πως οι τιμές των νεόδμητων μόνο αυξητικά θα κινηθούν.
Ενισχυτικά στα παραπάνω, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη πως και ο αριθμός παραγωγής κτιρίων, δεδομένης της συγκυρίας, έχει μειωθεί. Αυτό σε μικρό βάθος χρόνου και αφού εξαντληθούν τα όποια αδιάθετα θα δημιουργήσει συνθήκες ‘’έλλειψης’’ στην αγορά, με ότι αυτό σημαίνει για την πορεία των τιμών. Το τελευταίο μάλιστα, μας δίνει την δυνατότητα να θεωρούμε και πάλι το ακίνητο, ως ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο, ειδικά σε μια εποχή που οι ασφαλείς τοποθετήσεις τείνουν να εξαφανιστούν».
ΕΛΛΕΙΨΕΙΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΛΕΙΨΕΙΣ
* Επικριτικοί προς την εφαρμογή ΦΠΑ, οι κ. Χρονόπουλος και Νικολαίδης, τονίζουν:
- «Αποτελεί γεγονός αναμφισβήτητο ότι η οικοδομή είναι η «ατμομηχανή» της ελληνικής οικονομίας και ως εκ τούτου θα έπρεπε να αντιμετωπίζεται αναλόγως. Αντ’ αυτού χρησιμοποιείται από τις κυβερνήσεις σαν ένα εύκολο μέσο για πρόσκαιρες αυξήσεις των κρατικών εσόδων, χωρίς να δίνεται η απαιτούμενη βαρύτητα στις συνέπειες που θα έχουν οι ενέργειες αυτές για τον κλάδο και την εθνική οικονομία γενικότερα. Ως παράδειγμα θα μπορούσε να αναφερθεί η περίπτωση της επιβολής του Φ.Π.Α. στην αγορά των νεόδμητων ακινήτων. Εξαγγέλθηκε ως ένα μέτρο που θα αντικαθιστούσε άλλους φόρους και μέσω του συμψηφισμού του θα μείωνε το κόστος των κατασκευών. Στη πράξη συνέβη μάλλον το αντίθετο, διότι ενώ η αγορά α’ κατοικίας έχει φοροαπαλλαγή από το Δημόσιο, ο αντίστοιχος Φ.Π.Α. δεν εκπίπτει από τον κατασκευαστή ώστε να προκύψει μείωση κόστους άρα και μείωση της τελικής τιμής.
Επιπρόσθετα, ανάλογη επιβάρυνση υπάρχει για τους οικοπεδούχους με ότι αυτό συνεπάγεται για την αξία της γης και συνεπακόλουθα για την τελική τιμή του ακινήτου».
ΦΗΜΕΣ ΚΑΙ «ΚΑΝΟΝΙΑ»
Όσον αφορά στη διάχυτη κινδυνολογία για «κανόνια» επιχειρήσεων του κατασκευαστικού κλάδου, είναι γεγονός ότι «τα σοβαρά ταμειακά προβλήματα και η σφράγιση επιταγών ορισμένων εταιριών, δημιούργησαν συνθήκες ενός ιδιότυπου «κανιβαλισμού». Στη σχετική υφέρπουσα φημολογία προστίθενται κατά περίπτωση άκριτα, είτε από ιδιοτέλεια είτε από ανοησία νέα ονόματα, δημιουργώντας ένα γενικότερο αρνητικό κλίμα σε βάρος των υγιών επιχειρήσεων και του κλάδου συνολικά.
Με βεβαιότητα όμως και με τρόπο κατηγορηματικό μπορούμε να πούμε πως οι περισσότερες επιχειρήσεις του χώρου δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα, τουλάχιστον όχι σοβαρά. Ο κύριος προβληματισμός τους έχει να κάνει με το «πάγωμα» της ανάπτυξης της αγοράς και των επιχειρήσεων κατ’ επέκταση και δεν έχει σε τίποτα να κάνει με «κανόνια», αφανισμό και άλλα τέτοια».
ΑΠΑΙΤΕΙΤΑΙ ΑΥΤΟΣΥΓΚΡΑΤΗΣΗ
«Εξάλλου και στο παρελθόν ο κλάδος έχει δείξει αξιοσημείωτες αντοχές και υψηλή προσαρμοστικότητα σε δύσκολες συνθήκες. Το κυριότερο συνεπώς που απαιτούν οι περιστάσεις είναι ακριβής προγραμματισμός και πάνω απ’ όλα αυτοσυγκράτηση. Η εταιρία μας η οποία δραστηριοποιείται εδώ και δέκα χρόνια στην αγορά της Λάρισας και έχοντας κατακτήσει με σκληρή δουλειά, συνέπεια και σοβαρότητα, μια σημαντική – θέλουμε να πιστεύουμε – θέση στην κτηματαγορά και στο κατασκευαστικό γίγνεσθαι της πόλης, όντας παράλληλα και μια από τις πιο εύπορες οικονομικά, λαμβάνοντας υπόψη τα προηγούμενα, αντιμετωπίζει με συντηρητική στάση τη παρούσα κατάσταση στην κτηματαγορά, αναμένοντας βελτίωση των συνθηκών της για να τοποθετηθεί στη συνέχεια αναλόγως».
