Του Γιώργου Νούλη
Σε μια νέα εποχή, κρίσιμη για τις προοπτικές της, με το ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο να φορολογείται υψηλότερα σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, εισέρχεται η αγορά της Λάρισας. Την ώρα που τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας επιβεβαιώνουν και φέτος, τη δραματική πτώση των συναλλαγών και την υποχώρηση των τιμών των νέων διαμερισμάτων κατά 10% σε σχέση με πέρυσι, τη στιγμή που οι εμπλεκόμενοι φορείς της αγοράς, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, φωνάζουν πως η επιβάρυνση επί των ακινήτων διογκώνεται ανεξέλεγκτα σε μη βιώσιμα επίπεδα, με αποτέλεσμα η κατοχή τους να καθίσταται ζημιογόνα, από τον Ιούνιο έρχονται νέες φορολογικές ανατροπές και ακόμη μεγαλύτερα βάρη.
Η νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών, στο πλαίσιο της εξίσωσης με τις πραγματικές τιμές αγοράς και η οποία πιθανότατα θα συνοδευτεί με τη μείωση των συντελεστών μεταβίβασης, η επέκταση του συστήματος σε όλο το ν. Λάρισας, η πληρωμή του «έκτακτου ειδικού τέλους» και των Φ.Α.Π. του 2011, 2012 και 2013, πυροδοτούν ένα νέο εκρηκτικό μείγμα φόρων, που θέτει σε αμφισβήτηση τη δυνατότητα των φορολογουμένων να ανταποκριθούν στην πληρωμή τους.
ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ
Ειδικότερα, από τον ερχόμενο μήνα και με διαδικασίες εξπρές αναμένεται να ανακοινωθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες. Οι νέες τιμές που, δε θα εφαρμοστούν στον υπολογισμό του φετινού «χαρατσιού», θα προκαλέσουν το πρώτο και μεγάλο σοκ στην κτηματαγορά. Και αυτό γιατί δυστυχώς το υπ. Οικονομικών αποφάσισε να εφαρμόσει μια εντελώς παράλογη διαδικασία η οποία θα έχει ως συνέπεια να αυξηθούν σημαντικά οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε όλο το νομό Λάρισας και να εκτιναχθούν στα ύψη οι επιβαρύνσεις στην απόκτηση και την κατοχή κτισμάτων και εδαφικών εκτάσεων!
Συγκεκριμένα, διαπιστώνοντας ο κ. Στουρνάρας, πως από φέτος είναι αδύνατο να εφαρμοστεί το νέο σύστημα αυξομείωσης των αντικειμενικών τιμών που θα βασίζεται σε real time στοιχεία της ΤτΕ των φορέων της αγοράς, αποφάσισε να θέσει σε εφαρμογή μια άλλη διαδικασία που θα έχει ως βάση προσδιορισμού τις πραγματικές τιμές των ακινήτων το 2005 και οι οποίες είχαν αποτυπωθεί στην αύξηση των αντικειμενικών τιμών από 1/1/2006. Εν ολίγοις, με μια αναγωγή στις τιμές του 2005 και με μια σύνθεση με τις τιμές που έχουν συγκεντρωθεί από το 2009 έως και σήμερα, θα προκύψουν οι νέες αναπροσαρμοσμένες τιμές Ζώνης! Ωστόσο, μια τέτοια χρησιμοποίηση «γενικών δεικτών» μεταβολής, είναι βέβαιο πως θα οδηγήσει σε υψηλότερα επίπεδα τις σημερινές αντικειμενικές τιμές, ειδικά για τη Λάρισα όπου οι πραγματικές τιμές υπολείπονται κατά πολύ ακόμη των αντικειμενικών. Ο σχετικός πίνακας που παρατίθεται είναι ενδεικτικός των περιθωρίων αυξήσεων που υπάρχουν.
Με δεδομένο ότι όλοι οι φόροι στην ακίνητη περιουσία αλλά και τα δημοτικά τέλη που πληρώνουμε, έχουν ως βάση υπολογισμού τις αντικειμενικές αξίες καθίσταται σαφές πως όποιος «λογαριασμός» εκδοθεί στο εξής, θα είναι συγκριτικά με τον προηγούμενο, αυξημένος.
ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΤΟΥ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ
Επιπλέον επιβαρύνσεις, θα υποστούν και χιλιάδες άλλοι Λαρισαίοι ιδιοκτήτες εξαιτίας της επέκτασης του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε όλο το νομό. Σήμερα οι τιμές που λαμβάνει υπόψη της η Εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος και την επιβολή των φόρων και τελών είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σχέση με ό,τι ισχύει για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός συστήματος.
Η αξία των κτισμάτων που βρίσκονται εκτός, δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης αλλά με ένα σύστημα που αφετηρία του είναι η «τιμή εκκίνησης» του κόστους κατασκευής, προσαυξημένη συνήθως κατά 40% ανάλογα με το είδος του κτίσματος. Η τιμή εκκίνησης είναι κατά κανόνα, πολύ χαμηλότερη από την αντίστοιχη αντικειμενική τιμή που ισχύει στα όρια του ίδιου δήμου. Συνεπώς άμεσα με την ένταξη και των υπολοίπων περιοχών της Λάρισας στο αντικειμενικό σύστημα ,όλοι οι φόροι και τα τέλη θα αυξηθούν κατακόρυφα.
ΤΕΣΣΕΡΙΣ ΦΟΡΟΙ ΓΙΑ ΤΟ ΙΔΙΟ ΑΚΙΝΗΤΟ
Στο μεταξύ ανάσα δεν θα πάρουν φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς από τον ερχόμενο μήνα και μέχρι τον Φεβρουάριο του 2014 θα πρέπει να πληρώνουν τέσσερις διαφορετικούς φόρους για το ίδιο ακίνητο. Ποδαρικό θα κάνει τον Ιούνιο το νέο «Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων, τη σκυτάλη θα πάρει τον Ιούλιο ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας των ετών 2011και 2012 που θα έλθει σε ενιαίο εκκαθαριστικό και τον Οκτώβριο θα καταφθάσει και ο Φ.Α.Π. του 2013. Ειδικότερα:
* Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων της Λάρισας, πλην των ευπαθών ομάδων και όσων τελικά εξαιρεθούν λόγω εισοδηματικών κριτηρίων, θα κληθούν να πληρώσουν μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ το φετινό «χαράτσι», το «Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων» (Ε.Ε.Τ.Α.) του 2013. Το ποσό θα υπολογιστεί με τους συντελεστές που ίσχυσαν και πέρυσι, μειωμένους κατά 15%. Στο μεταξύ παρενθετικά, να σημειώσουμε πως οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν τη δυνατότητα να διορθώσουν λάθη στα περιγραφικά στοιχεία των ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων τους μέχρι τις 15 Μαΐου. Μέχρι την ημερομηνία αυτή, όσοι ιδιοκτήτες έχουν εντοπίσει λάθη στα στοιχεία που αφορούν στον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων των επιφανειών των ακινήτων τους, στην τιμή ζώνης και στο συντελεστή παλαιότητας, θα πρέπει να υποβάλουν στον αρμόδιο δήμο αίτημα για τη διόρθωσή τους.
* Από τον Ιούλιο ή το αργότερο τον Αύγουστο όσοι κατέχουν κτίσματα αλλά και εντός σχεδίου οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ, θα κληθούν να πληρώσουν με ένα εκκαθαριστικό, τον Φ.Α.Π. της διετίας 2011 - 2012. Ο Φ.Α.Π. θα υπολογιστεί με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,2% έως και 2% επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων κάθε υπόχρεου, μετά την αφαίρεση του αφορολόγητου ποσού των 200.000 ευρώ. Η πληρωμή του φόρου θα γίνει σε 7 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστη δόση τα 50 ευρώ.
* Ομοίως, φορολογούμενοι οι οποίοι την 1η Ιανουαρίου 2013 είχαν στην κατοχή τους κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ θα κληθούν να πληρώσουν από τον Οκτώβριο και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας του 2013. Η πληρωμή του φόρου θα γίνει σε τέσσερις μηνιαίες δόσεις.
ΠΡΟΣ ΜΕΙΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
Στο μεταξύ σύμφωνα με τις προαναγγελίες του υπ. Οικονομικών, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών θα συνοδευτεί με δραστική μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων με στόχο, αφενός, να εναρμονισθούν οι συντελεστές με τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αφετέρου να τονωθεί η αγορά. Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 8% για το μέχρι 20.000 ευρώ τμήμα της φορολογητέας αξίας και 10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%. Σύμφωνα με πληροφορίες, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει δύο σενάρια, που προβλέπουν ή τη μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 4% για την αξία του ακινήτου μέχρι 20.000 ευρώ και πάνω από το ποσό αυτό με συντελεστή 8% ή μείωση στο 3% για την αξία του ακινήτου μέχρι 20.000 ευρώ και πάνω από το ποσό αυτό 6%.
Πάντως, ακόμα και το μέτρο αυτό δεν φαίνεται ισχυρό ώστε να αντιμετωπιστεί το μεγάλο πρόβλημα στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο θεωρείται ένα πρώτο βήμα προκειμένου να «κινηθεί» η κτηματαγορά. Σε δεύτερη φάση, το οικονομικό επιτελείο σχεδιάζει και τη μείωση του ΦΠΑ που επιβάλλεται στις αγοραπωλησίες καινούργιων ακινήτων, που ανέρχεται στο 23% και που είναι από τις υψηλότερες στην Ε.Ε..
