Του Γιώργου Νούλη
Ξεκινά εντός των ημερών, ηλεκτρονικά και μέσω e-mail η αποστολή των εκκαθαριστικών για τον Ενιαίο φόρο ακινήτων που θα πρέπει να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων της Λάρισας. Βέβαια μπορεί όσοι έλαβαν αυτές τις ημέρες τους λογαριασμούς της ΔΕΗ να είδαν με ανακούφιση πως μετά από τρία χρόνια δεν υπάρχουν οι χρεώσεις για το περίφημο «χαράτσι» των ακινήτων, η χαρά όμως δε θα κρατήσει πολύ καθώς από τον Ιούλιο τα βάσανα θα ξαναρχίσουν καθώς έως το τέλος του έτους, θα πρέπει να βάζουν σε μηνιαία βάση το χέρι στην τσέπη προκειμένου να πληρώσουν τον ΕΝΦΙΑ και το συμπληρωματικό του φόρο.
Τα εκκαθαριστικά σημειώματα δεν θα ταχυδρομηθούν όπως γινόταν μέχρι πρότινος αλλά θα αναρτηθούν στον λογαριασμό των φορολογούμενων στο Taxisnet, ενώ παράλληλα η ΓΓΔΕ θα αποστείλει e-mail στους ιδιοκτήτες ακίνητων με το οποίο θα τους ενημερώνει για την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ.
Αν και ο φόρος έχει χαρακτηρισθεί αντισυνταγματικός και ήδη υπάρχει προσφυγή στο ΣτΕ, να σημειώσουμε πως επιβάλλεται χωρίς αφορολόγητο όριο σχεδόν σε όλα τα ακίνητα και καταβάλλεται είτε εφάπαξ με έκπτωση 1,5% είτε σε έξι ίσες μηνιαίες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη θα πρέπει να καταβληθεί μέχρι το τέλος Ιουλίου.
Βασικό του χαρακτηριστικό είναι η μείωση του φορολογικού βάρους σε σύγκριση με το έκτακτο τέλος ακινήτων αλλά ωστόσο παραμένει η στρέβλωση από τον υπολογισμό του με βάση τις πλασματικές αντικειμενικές αξίες του 2007. Είναι ενδεικτικό ότι στα παλιά ακίνητα της Λάρισας, που αποτελούν και την πλειοψηφία των ακινήτων της Λάρισας, οι αντικειμενικές είναι χαμηλότερες σε ποσοστό 30 - 40%. Αν μάλιστα αναλογιστούμε πως αρκετοί ιδιοκτήτες για πρώτη φορά φέτος θα φορολογηθούν και για τα αγροτεμάχια και τους «τακτοποιημένους» αυθαίρετους χώρους η τελική επιβάρυνση δεν θα είναι αμελητέα. Πάντως παρενθετικά να σημειώσουμε πως από το νέο φόρο ακινήτων «γλιτώνουν» τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίσματα (αποθήκες, μαντριά κ.λπ.) αλλά και κτίσματα τα οποία δεν έχουν καθόλου... στέγη.
Ο υπολογισμός του νέου φόρου γίνεται με συνδυασμό συντελεστών και χαρακτηριστικών των ακινήτων. Στα κτίρια, ο βασικός φόρος έχει 12 κλιμάκια από 2-13 ευρώ/τ.μ. και συντελεστές παλαιότητας, ορόφου, προσόψεων. Στα ημιτελή ή νεόδμητα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα εφαρμόζεται συντελεστής απομείωσης 0,4 ενώ για τους βοηθητικούς χώρους χρησιμοποιείται συντελεστής 0,1. Όλα τα αγροτικά βοηθητικά κτίσματα, όπως στάνες και αποθήκες απαλλάσσονται πλήρως.
Στα οικόπεδα, ο φόρος κλιμακώνεται (25 κλιμάκια) από 0,003 ευρώ/τ.μ. έως 9 ευρώ/τ.μ.
Επίσης, επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος στην αξία των ακινήτων που υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ με συντελεστές που ξεκινούν από 0,1% και φθάνουν 1% για αξία πάνω από 1 εκατ. ευρώ.
Σε γενικές γραμμές πάντως ευνοημένοι θεωρούνται όσοι διατηρούν ακίνητα με αντικειμενική αξία χαμηλότερη των 200.000 ευρώ ωστόσο στους φορολογούμενους με μεσαία ακίνητη περιουσία θα φέρει περισσότερους φόρους. Στα κτίρια εκτιμάται ότι επέρχεται μείωση φόρου 4,4% έως 21,6% -δηλαδή 16% κατά μέσο όρο- σε σχέση με έκτακτο τέλος. Τα αγροτεμάχια όπως είπαμε φορολογούνται για πρώτη φορά ενώ ο φόρος πενταπλασιάζεται αν υπάρχει δευτερεύουσα κατοικία. Τα οικόπεδα φορολογούνται ξεχωριστά από τα κτίσματα, κάτι που φέρνει επιβαρύνσεις για ιδιοκτήτες με μονοκατοικίες χωρίς κάλυψη του συντελεστή δόμησης ενώ ο συμπληρωματικός φόρος έχει υψηλότερο κατά 100.000 ευρώ αφορολόγητο από τον ΦΑΠ και χαμηλότερους συντελεστές.
ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ - ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ
Πάντως για να υπάρχει μια γενική εικόνα για τον φόρο και τις επιβαρύνσεις που θα επιφέρει η «Ε» μέσω ερωτήσεων και απαντήσεων αποσαφηνίζει ορισμένα σημαντικά σημεία.
* Ποιοί πληρώνουν το νέο φόρο;
- Ο φόρος επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες που έχουν δικαιώματα επί των ακινήτων. Φορολογούνται όλα το δικαιώματα επί των ακινήτων όπως είναι η πλήρης κυριότητα, η επικαρπία, η ψιλή κυριότητα, το δικαίωμα οίκησης κ.λπ.
* Ο φόρος επιβαρύνει όλα τα ακίνητα;
- Ο φόρος επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν πρόκειται για κτίσματα (σπίτια, καταστήματα κ.λπ.) ή για εδαφικές επιφάνειες (οικόπεδα, χωράφια, βοσκοτόπια κ.λπ.) εντός ή εκτός σχεδίου.
* Οι βοηθητικοί χώροι φορολογούνται;
- Φορολογούνται κανονικά οι βοηθητικοί χώροι, όπως είναι οι αποθήκες, τα υπόγεια πάρκινγκ κ.λπ.
* Ποια κτίσματα απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ;
- Τα κτίσματα που προορίζονται για αγροτική χρήση (μαντριά, στάνες, στάβλοι, κοτέτσια, θερμοκήπια, χώροι αποθήκευσης προϊόντων φυτικής παραγωγής κ.λπ.)
* Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;
- Ο ΕΝΦΙΑ διακρίνεται σε «κύριο» και «συμπληρωματικό». Κύριος φόρος θα υπολογίζεται για όλα τα δικαιώματα σε ακίνητα (κατοικίες και λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, εκτός σχεδίου εκτάσεις γης). Ο «συμπληρωματικός» ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται στην αξία των δικαιωμάτων της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας επί κτισμάτων και εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων επιβάλλεται συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ. Επιβάλλεται και υπολογίζεται στο μέρος της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων το οποίο υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, με συντελεστές που κλιμακώνονται από 0,1% έως 1%.
* Πώς φορολογούνται οι κατοικίες;
- Για τον υπολογισμό του φόρου στις περιπτώσεις των κατοικιών και των λοιπών κτισμάτων λαμβάνονται υπόψη οι εξής συντελεστές:
* Βασικός Φόρος. Κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.
* Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος. Κυμαίνεται από 0,6 για κτίσματα παλαιότητας άνω των 100 ετών έως 1,25 για κτίσματα παλαιότητας μερικών μηνών έως και 4 ετών.
* Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας. Εφαρμόζεται στις περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και κλιμακώνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων.
* Συντελεστής Ορόφου. Προκύπτει με βάση τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το κτίσμα. Δεν εφαρμόζεται στα ειδικά κτίρια και τις μονοκατοικίες.
* Συντελεστής Μονοκατοικίας. Εφαρμόζεται συντελεστής 1,02.
* Συντελεστής πρόσοψης. Κυμαίνεται από 1 έως 1,02, ανάλογα με τον αριθμό των προσόψεων του κτίσματος σε δρόμους. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται μόνο στους κύριους χώρους. Δεν εφαρμόζεται στα κτίρια ειδικών χρήσεων.
* Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων, ο οποίος ορίζεται σε 0,1.
* Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων, ο οποίος είναι ίσος με 0,4. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται για κάθε ημιτελές κτίσμα, το οποίο δεν ηλεκτροδοτείται και είναι κενό ή ηλεκτροδοτείται με «εργοταξιακό» ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχε ποτέ άλλη παροχή ρεύματος και παραμένει κενό.
* Συντελεστής Ειδικών Κτιρίων (ΣΕΚ), ο οποίος ορίζεται σε 0,5. Ο συντελεστής αυτός δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων. Για τα ειδικά κτίρια αγροτικής χρήσης, ο συντελεστής ειδικών κτιρίων και ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε μηδέν (0).
Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων για τους κύριους χώρους κάθε κτίσματος ισούται με το γινόμενο που προκύπτει κατόπιν πολλαπλασιασμού του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων της συνολικής επιφάνειας των κύριων χώρων του κτίσματος επί τον Βασικό Φόρο, επί τον Συντελεστή Παλαιότητας, επί τον Συντελεστή Ορόφου ή τον Συντελεστή Μονοκατοικίας και επί τον Συντελεστή Πρόσοψης.
Ενδεικτικά διαμέρισμα 50τ.μ. 25ετίας, υπόγειο στη Νεάπολη με τιμή ζώνης 1.300 ευρώ/τμ ο νέος φόρος 190,3 ευρώ, ενώ ο προηγούμενος 223,1 ευρώ. Επίσης διαμέρισμα 90τ.μ. 6ου ορόφου, 7ετίας με πρόσοψη σε ένα δρόμο, στο εμπορικό κέντρο με τιμή ζώνης 1.950 ευρώ/τμ. ο νέος φόρος είναι 430,73 ευρώ, ενώ ο προηγούμενος 469,2 ευρώ.
* Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας στο ακίνητο πώς υπολογίζεται ο φόρος;
- Η πληρωμή γίνεται ανάλογα με το ποσοστό που κατέχει ο καθένας και το εμπράγματο δικαίωμα (πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία).
* Πώς υπολογίζεται ο φόρος στα οικόπεδα;
- Ανάλογα με την επιφάνειά του και τον συντελεστή φόρου, ο οποίος εξαρτάται από τη θέση που βρίσκεται το οικόπεδο. Ο βασικός φόρος κυμαίνεται από 3 έως 9.000 ευρώ το στρέμμα, σε 25 κλιμάκια.
* Όταν στο οικόπεδο υπάρχει κατοικία πώς υπολογίζεται ο φόρος;
- Τότε επιβάλλεται φόρος για την κατοικία και επιπλέον φόρος για το αδόμητο τμήμα του οικοπέδου. Ειδικότερα αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος του ΕΝΦΙΑ ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας, αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στον συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Στην περίπτωση που το κτίσμα έχει ηλικία 100 ετών ή μεγαλύτερη, θεωρείται ότι ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου έχει εξαντληθεί. Ενδεικτικά οικόπεδο 120 τμ. στη Ν. Σμύρνη, Ιπποκράτη, Άγιο Θωμά, με τιμή ζώνης 850 ευρώ (ΣΟ 0,80, ΣΑΟ 1,20) ο φόρος είναι 140 ευρώ.
* Φορολογούνται όλα τα αγροτεμάχια;
- Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε όλες τις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης ανεξάρτητα αν καλλιεργούνται ή όχι. Όσον αφορά στις εκτός σχεδίου εκτάσεις γης προβλέπεται η εφαρμογή ενός Βασικού Συντελεστή Φορολογίας (ΒΣΦ), ο οποίος ορίζεται σε 0,001 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ή σε 1 ευρώ ανά στρέμμα. Από κει και πέρα για τον υπολογισμό του τελικού φόρου λαμβάνονται υπόψη και διάφοροι άλλοι συντελεστές, που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης. Για τα αρδευόμενα αγροτεμάχια ο ελάχιστος φόρος είναι 2,2 ευρώ/στρέμμα.
Ενδεικτικά αγροτεμάχιο 40 στρεμμάτων, αρδευόμενο, με μονοετή καλλιέργεια, σε περιοχή του ν. Λάρισας ο ΕΝΦΙΑ θα ανέλθει στα 96,80 ευρώ
* Ποιοι θα πληρώσουν λιγότερο φόρο από αυτό που κατέβαλλαν μέχρι τώρα;
- Λιγότερο φόρο θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ενός ή περισσοτέρων ηλεκτροδοτούμενων διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών οι οποίες έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης των οικοπέδων τους. Για τους ιδιοκτήτες αυτούς, οι φορολογικές επιβαρύνσεις θα είναι μειωμένες κατά 4,4% έως και 21,6% σε σύγκριση με τις επιβαρύνσεις που προκάλεσε το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (ΕΕΤΑ), που επιβλήθηκε μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.
* Ποιοι θα πληρώσουν περισσότερο φόρο;
- Περισσότερο φόρο θα κληθούν να πληρώσουν οι φορολογούμενοι που κατέχουν μονοκατοικίες μεσαίας ή μεγάλης αξίας σε εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα που δεν έχουν πλήρη κάλυψη του συντελεστή δόμησης καθώς και αγροτεμάχια σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων. Μέχρι σήμερα οι φορολογούμενοι αυτοί πλήρωναν μόνο το «χαράτσι» για τις μονοκατοικίες. Το νέο καθεστώς φορολόγησης προβλέπει μεν μειωμένο Ενιαίο Φόρο για τα κτίσματα των μονοκατοικιών αλλά ταυτόχρονα επιβάλει φόρο και στα αδόμητα τμήματα των οικοπέδων στα οποία βρίσκονται οι μονοκατοικίες καθώς επίσης και στα αγροτεμάχια, τα οποία, μέχρι τώρα απαλλάσσονταν από τον φόρο. Μάλιστα, εάν έχει ανεγερθεί μονοκατοικία μέσα σε αγροτεμάχιο προβλέπεται πενταπλασιασμός του φόρου επί του αγροτεμαχίου.
* Υπάρχει επιβάρυνση και για τους κατέχοντες μη ηλεκτροδοτούμενα - ημιτελή ή αποπερατωμένα – κτίσματα;
- Ναι, επιβαρύνσεις θα υποστούν και όσοι κατέχουν μη ηλεκτροδοτούμενα - ημιτελή ή αποπερατωμένα - κτίσματα («γιαπιά», ξενοίκιαστα «κενά» κτίσματα κατοικιών ή επαγγελματικής στέγης, τα οποία δεν αποδίδουν καθόλου εισόδημα) και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι χαμηλότερη των 200.000 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα πληρώσουν φόρο για πρώτη φορά για τα συγκεκριμένα ακίνητα (μέχρι τώρα απαλλάσσονταν για τα ακίνητα αυτά και από το ΕΕΤΑ και από τον ΦΑΠ).
* Οι κάτοχοι αυθαιρέτων κτισμάτων που τα νομιμοποίησαν το 2013 θα πληρώσουν φόρο;
- Ασφαλώς θα κληθούν να καταβάλλουν αυξημένους φόρους τόσο οι κάτοχοι αυθαιρέτων κτισμάτων που τα νομιμοποίησαν το 2013 όσο και οι ιδιοκτήτες κατοικιών με ημιυπαίθριους χώρους ή άλλους χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης που τα «τακτοποίησαν» με διάφορους νόμους από το 2010 έως το 2013. Θεωρείται αυτονόητο πως οι επιφάνειες όλων αυτών των περιπτώσεων θα πρέπει να δηλωθούν (αν δεν έχουν ήδη δηλωθεί) από τους ιδιοκτήτες τους στην πραγματική τους κατάσταση στο Ε9 του 2014.
* Τι είναι ο συμπληρωματικός φόρος;
- Πρόκειται για το φόρο που θα πληρώσουν όσοι ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Ωστόσο το αφορολόγητο υπολογίζεται ξεχωριστά για τη σύζυγο και τον σύζυγο. Ουσιαστικά πρόκειται για το ΦΑΠ που ίσχυε τα τελευταία χρόνια, ο οποίος είχε αφορολόγητο όριο τα 200.000 ευρώ και τώρα βαφτίστηκε «συμπληρωματικός φόρος». Σε κάθε περίπτωση θα επιβάλλεται στο σύνολο της αξίας των κτισμάτων και των οικοπέδων εντός σχεδίου ή οικισμών που κατέχουν τα φυσικά πρόσωπα, με αφορολόγητο όριο και προοδευτική φορολογική κλίμακα. Ειδικότερα η κλίμακα του συμπληρωματικού φόρου, ξεκινά με χαμηλούς συντελεστές 0,1% για τα πρώτα 100.000 ευρώ ακίνητης περιουσίας άνω των 300.000 ευρώ και 0,2% για τα επόμενα 100.000 ευρώ. Ο ανώτερος συντελεστής αγγίζει τελικά το 1% αλλά επιβάλλεται για ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας πάνω από 1 εκατ. ευρώ. Έτσι, φορολογούμενος με συνολική ακίνητη περιουσία 400.000 ευρώ, θα επιβαρυνθεί με ΦΑΠ 100 ευρώ όταν με βάση την ισχύουσα φέτος κλίμακα καλείται να πληρώσει 200 ευρώ.
* Πως θα πληρωθεί ο φόρος;
- Σε έξι δόσεις. Η πρώτη δόση θα πρέπει να καταβληθεί έως τις 31 Ιουλίου και οι υπόλοιπες πέντε δόσεις τους μήνες που ακολουθούν. Η τελευταία θα καταβληθεί την 31η Δεκεμβρίου του 2014. Ο φόρος μπορεί να εξοφληθεί και εφάπαξ με έκπτωση 1,5%
