Του Γιώργου Νούλη
Από την ερχόμενη εβδομάδα και αφού παρήλθε ένα 4μηνο απραξίας, η ταλαίπωρη κτηματαγορά της Λάρισας μπορεί να βγει από τον «πάγο» και να ξαναβρεί τους ρυθμούς της... Μεσίτες και συμβολαιογράφοι, αγοραστές και πωλητές ακινήτων, όσο το επιτρέπουν οι συνθήκες, μπορούν να ενεργοποιήσουν συμφωνίες, να ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις, να ολοκληρώσουν συναλλαγές και να δώσουν έτσι ανάσα ζωής στην αγορά...
Οι «γρίφοι» υπολογισμού του νέου φόρου υπεραξίας λύθηκαν, τα κρίσιμα θέματα καθορισμού του χρόνου κτήσης του ακινήτου, τα οποία δημιουργούσαν ερμηνευτικές ασάφειες και αβεβαιότητα στον προσδιορισμό του αποσαφηνίστηκαν, τα διαδικαστικά ζητήματα που είχαν ανακύψει με τους συμβολαιογράφους ξεκαθαρίστηκαν, η σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή στο taxisnet ενεργοποιήθηκε, το έντυπο Ε41 για τη συμπλήρωση των στοιχείων αναρτήθηκε στο διαδίκτυο και άμεσα θα αρθεί και η τελευταία εκκρεμότητα με την καταβολή του φόρου στις τράπεζες.
Βέβαια, αν και όπως επισημαίνουν μεσίτες της Λάρισας, χάθηκε πολύτιμος χρόνος και οι συμβολαιογράφοι εξακολουθούν να είναι επιφυλακτικοί και να χαρακτηρίζουν τη διαδικασία άκρως γραφειοκρατική και πολύπλοκη, επαναφέροντας το αίτημα για αναστολή του σχετικού φορολογικού πλαισίου, ωστόσο η κτηματαγορά μπορεί να λειτουργήσει και το δημόσιο να διεκδικήσει τα έσοδά του... Πάντως είναι η τέταρτη φορά που επιχειρείται η εισαγωγή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων και μάλιστα σε περίοδο πρωτοφανούς ύφεσης της κτηματαγοράς. Όλες οι προηγούμενες ρυθμίσεις αποσύρθηκαν λόγω καταβαράθρωσης των δημοσίων εσόδων!
Σε γενικές γραμμές να σημειώσουμε πως ο φόρος επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου με αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ και με συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου. Υπάρχει πλήρη απαλλαγή για όσους έχουν αποκτήσει ακίνητα πριν από το 1995 ενώ οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί.
Από τον υπολογισμό του φόρου και τα παραδείγματα που παραθέτουμε, σαφέστατα πρέπει να επισημάνουμε, πως αναδεικνύονται κερδισμένοι και χαμένοι. Στους κερδισμένους συγκαταλέγονται όσοι σκοπεύουν να πουλήσουν ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν πριν το 1995 καθώς εξαιρούνται από το φόρο υπεραξίας αλλά και όσοι έχουν κέρδος τουλάχιστον κάτω των 25.000 ευρώ από την πώληση του ακινήτου τους ανεξάρτητα από το χρόνο κτήσης. Επίσης κερδισμένοι είναι και όσοι έχουν αποκτήσει ακίνητο με αντιπαροχή από το 2002 και μετά και πουλήσουν τα ακίνητά τους φέτος. Και αυτό γιατί από το 2002 ξεκινά μια μεγάλη άνοδο τιμών ενώ την τελευταία τριετία υπάρχει μια σταδιακή πτώση τιμών.
Βεβαίως ο συνδυασμός της πρόσφατης μείωσης του φόρου μεταβίβασης στο 3% οδηγεί σε σημαντική μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων συνολικά στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η διαφορά όμως είναι ότι το φόρο μεταβίβασης τον επωμίζεται ο αγοραστής και το φόρο υπεραξίας ο πωλητής. Το κέρδος για τον αγοραστή είναι δεδομένο, για τον πωλητή όμως είναι αμφίβολο..
Η «Ελευθερία» κωδικοποιεί σήμερα, με τη μορφή ερωτήσεων και απαντήσεων ορισμένα από τα κύρια σημεία του νέου φόρου, παραθέτει πίνακες και δίνει ενδεικτικά παραδείγματα για το πώς υπολογίζεται. Επισημαίνοντας εξαρχής πως δεν ήταν δυνατόν να εξαντλήσουμε κάθε λεπτομέρεια υπολογισμού του φόρου και όλες τις περιπτώσεις που εμπίπτουν στην έννοια της κτήσης ακινήτων, αφήνουμε... τα υπόλοιπα στους συμβολαιογράφους που είναι οι καθ’ ύλην αρμόδιοι για τον προσδιορισμό του φόρου.
* Ποιος είναι υπόχρεος καταβολής του φόρου υπεραξίας;
- Ο φόρος 15% επιβάλλεται σε κάθε φυσικό πρόσωπο που από την 1η-1-2014 μεταβιβάζει με επαχθή αιτία (πωλεί) ακίνητη περιουσία, την οποία απέκτησε με οποιαδήποτε αιτία (με αντάλλαγμα, με ανέγερση, με δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά) μετά την 1-1-1995.
* Τι θεωρείται ως υπεραξία;
- Είναι επί της ουσίας το κέρδος από τη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται. Σε περίπτωση κατά την οποία η μεταβίβαση αφορά δικαίωμα το οποίο αποκτήθηκε μέχρι και την 31-12-1994, η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
* Για τους εργολάβους προκύπτει φόρος υπεραξίας;
- Όχι, δεν προκύπτει φόρος υπεραξίας εάν η μεταβίβαση διενεργείται από εργολάβους οικοδομών, από άτομα που διενεργούν συστηματικά πωλήσεις ακινήτων (μέσα στη διάρκεια δύο ετών τρεις ή περισσότερες πωλήσεις) ή ακόμα και σε περίπτωση διενέργειας μεμονωμένης ή συμπτωματικής πράξης που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους. Στις περιπτώσεις αυτές, το εισόδημα που προκύπτει θεωρείται ότι προήλθε από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με 26% αντί 15%, ενώ αν υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ, τότε το άνω του ποσού αυτού τμήμα φορολογείται με 33%. Το εάν πρόκειται ή όχι για επιχειρηματική συναλλαγή πρέπει να προκύπτει αποκλειστικά και μόνο από υπεύθυνη δήλωση του πωλητή, η οποία ενσωματώνεται στο κείμενο του συμβολαίου.
* Ποιο είναι το αφορολόγητο και ποιοί απαλλάσσονται από το φόρο;
- Υπάρχει αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για 5 τουλάχιστον χρόνια. Από το φόρο απαλλάσσονται πλήρως τα ακίνητα που αποκτήθηκαν έως και 31/12/1994 ενώ στην πράξη απαλλάσσονται και όλα τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 2007 και μετά, όταν αυτά πωλούνται σε τιμή ίση ή μικρότερη της αντικειμενικής, εφόσον οι αντικειμενικές αξίες από το 2007 παραμένουν αμετάβλητες μέχρι σήμερα.
* Τι συντελεστές απομείωσης προβλέπονται;
- Προβλέπονται συντελεστές, ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου. Το ποσό της υπεραξίας που προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης με την τιμή πώλησης απομειώνεται σε ποσοστό έως και 40%. Ειδικά για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν από το 1995 έως και το 2002 το ποσοστό απομείωσης προσαυξάνεται κατά 20% ακόμη.
* Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης των ακινήτων;
- Οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές).
* Τι γίνεται στην περίπτωση που δεν μπορεί να προκύψει τιμή κτήσης;
- Στην περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους). Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος.
* Ποιός είναι ο χρόνος απόκτησης ακινήτου και τι γίνεται στην περίπτωση αυτεπιστασίας;
- Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας και εφόσον προκύπτει από τα συμβόλαια, η υπόθεση είναι απλή. Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών. * Πως καθορίζεται ο χρόνος κτήσης στα αυθαίρετα;
- Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.
* Ποιος θεωρείται ως χρόνος κτήσης στις περιπτώσεις χρησικτησίας οριζόντιας δικαιοπραξίας ή ανώμαλης δικαιοπραξίας;
- Επί χρησικτησίας, χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης. Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του ποσοστού επί του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, ως χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.
* Σε κληρονομιές ή γονικές παροχές ποιος θεωρείται ως χρόνος κτήσης;
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
* Ποιος συμπληρώνει τη δήλωση;
- Ο συμβολαιογράφος. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.
* Ποια είναι η υποχρέωση και η ευθύνη του συμβολαιογράφου;
- Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχε, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
* Πόσες δηλώσεις συντάσσονται;
- Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο πωλητής υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.
* Που υποβάλλεται η δήλωση;
- Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία του σε τρία αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη Δ.Ο.Υ., και τα υπόλοιπα επιστρέφονται θεωρημένα.
* Θα υποβάλλεται δήλωση αν η δεν προκύπτει φόρος υπεραξίας;
- Η δήλωση θα υποβάλλεται και όταν ακόμη δεν προκύπτει υπεραξία ή όταν αυτή θεωρείται μηδενική. Στην περίπτωση που η υπεραξία θεωρείται μηδενική λόγω απόκτησης του δικαιώματος προ του 1995, στη δήλωση θα συμπληρώνεται μόνο το έτος κτήσης.
* Ποιος επιβαρύνεται με το φόρο;.
- Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης ο οποίος από φέτος έχει μειωθεί στο 3%.
* Ποιος εκδίδει την Ταυτότητα Οφειλής;
- Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επόμενη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρεί στην εφαρμογή του TAXISnet τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά. Ταυτόχρονα οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής, ενώ θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης πρέπει να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.
* Πώς πληρώνεται ο φόρος;
- Μέσα σε πέντε εργάσιμες μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου το φόρο που έχει παρακρατήσει. Η επιταγή κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε. Αν παρέλκει η προθεσμία των πέντε ημερών η οφειλή θα βαρύνει τον συμβολαιογράφο.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ
1. Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2003 έναντι 120.000 ευρώ (τιμή συμβολαίου). Πωλείται σήμερα έναντι 160.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 11, επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 82,8%. Η αρχική υπεραξία των 40.000 ευρώ με την επιβολή του συντελεστή 82,8% περιορίζεται σε 33.120 ευρώ. Από το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο όριο 25.000 και η υπεραξία μειώνεται σε 8.120 ευρώ. Με την επιβολή φορολογικού συντελεστή 15% ο φόρος που προκύπτει είναι 1.218 ευρώ.
2. Μονοκατοικία αγοράστηκε το 1999 έναντι 30 εκ. δραχμών ή 88.041 ευρώ. Πωλείται σήμερα έναντι 180.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 15 επομένως ο συντελεστής απομείωσης στο 76,4%. Επειδή πρόκειται για ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 1995 και 31ης Δεκεμβρίου 2002 ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται με 0,8. Η αρχική υπεραξία 91.959 ευρώ περιορίζεται σε 70.256 ευρώ και με την επιβολή του συντελεστή 0,8 σε 56.204 ευρώ. Από το ποσό αυτό αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και διαμορφώνεται σε 31.204 ευρώ. Στο ποσό αυτό επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15% και επομένως ο φόρος υπεραξίας διαμορφώνεται σε 4.680 ευρώ.
3. Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1994 έναντι 10 εκατ. δρχ. (29.347 ευρώ). Σήμερα πωλείται έναντι 65.000 ευρώ. Επειδή το ακίνητο έχει αποκτηθεί πριν από το 1995 απαλλάσσεται από το φόρο υπεραξίας.
4. Οικόπεδο αγοράστηκε το 2001 έναντι 400.000 ευρώ (τιμή συμβολαίου) και πωλείται σήμερα έναντι 500.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 13. Ο συντελεστής απομείωσης, λόγω ετών διακράτησης, στο 79,5%. Επειδή πρόκειται για ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 1995 και 31ης Δεκεμβρίου 2002 ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται με 0,8. Έτσι η αρχική υπεραξία των 100.000 ευρώ περιορίζεται σε 63.600 ευρώ (500.000-400.000 = 100.000, 100.000 x 79,5% = 79.500 ευρώ , 79.500 x 0,8 = 63.600). Από τα 63.600 ευρώ αφαιρείται το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και η υπεραξία περιορίζεται σε 38.600 ευρώ. Στο ποσό αυτό επιβάλλεται ο συντελεστής 15% και επομένως ο φόρος είναι 5.790 ευρώ.
5. Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2008 έναντι 200.000 ευρώ και πωλείται σήμερα 180.000 ευρώ. Στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν προκύπτει κέρδος, άρα δεν επιβάλλεται και φόρος.
6. Ακίνητο αποκτήθηκε με αντιπαροχή το 2008. Πωλείται σήμερα έναντι 150.000 ευρώ.
Ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων το 2008 ήταν 261,1 και πέρυσι 178,2. Η τιμή κτήσης είναι 219,781 ευρώ (150.000 x 261,1 διά 178,2), επομένως και πάλι προκύπτει αρνητική υπεραξία.
