Του Γιώργου Νούλη
Ένα νέο τοπίο στις επαγγελματικές μισθώσεις, που ανατρέπει σταθερές πολλών δεκαετιών δημιουργεί στην αγορά της Λάρισας η νέα νομοθεσία που ψηφίστηκε την περασμένη εβδομάδα από την ελληνική Βουλή. Η δημοσίευση του νόμου, που αναμένεται στο πρώτο δεκαήμερο του Μαρτίου και η οποία ορίζει ως ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τα τρία χρόνια και τις δύο πλευρές να έχουν τη δυνατότητα για λύση της σύμβασης νωρίτερα, με εκατέρωθεν συμφωνία, διαμορφώνει ένα πρωτόγνωρο σκηνικό θέτοντας προβληματισμούς για τον αν οι νέες ρυθμίσεις θα εξουδετερώσουν τις στρεβλώσεις στην αγορά των επαγγελματικών μισθώσεων και κυρίως αν θα οδηγήσουν σε περαιτέρω μείωση των ζητούμενων ενοικίων και σε σύναψη νέων μισθωτικών συμβάσεων ξενοίκιαστων καταστημάτων.
Η όλη εξέλιξη αφήνει ένα αίσθημα πικρίας και ανησυχίας στον εμπορικό και επαγγελματικό κόσμο της Λάρισας, οι οποίοι σε όλους τους τόνους διακήρυτταν, πως ο νόμος κινείται σε λάθος κατεύθυνση μιας και η περίοδος απόσβεσης μιας επένδυσης είναι τα πέντε χρόνια και ως εκ τούτου, η μείωση του μισθωτικού χρόνου αφήνει ακάλυπτο τον συνεπή επιχειρηματία. Άρα, όπως φοβούνται οι νέες ρυθμίσεις θα δημιουργήσουν μια σειρά δικαστικών διεκδικήσεων και εκκρεμοτήτων με καταστροφικές συνέπειες. Με την εξέλιξη των πραγμάτων πάντως οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι ευχαριστημένοι, καθώς εξαρχής θεωρούσαν αναγκαία την πλήρη απελευθέρωση των νέων μισθώσεων και τη σταδιακή απελευθέρωση των υφισταμένων.
«Το ζητούμενο και το κυρίως διακύβευμα του νέου νόμου είναι να μην δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα από όσα θα επιλύσει, σχολιάζει στην «Ε», ο σύμβουλος ακινήτων της κτηματομεσιτικής εταιρίας «Delta-ktima» κ. Τάσος Γκουγκούδης. Πρέπει να αποδειχτεί στην πράξη πως το πρώην υπερπροστατευτικό, ανελαστικό και δεσμευτικό πλαίσιο, εμπόδιζε την αναθέρμανση της αγοράς και συνέβαλε στο να έχουμε εκατοντάδες ξενοίκιαστα ακίνητα. Πριν από το 2009, με το ίδιο νομικό πλαίσιο, με μεγάλα ενοίκια, με καταβολή «αέρα» δεν έβρισκες να νοικιάσεις μαγαζί και σήμερα με 1 στα 2 ακίνητα ξενοίκιαστα πώς είναι δυνατόν να ευθύνεται το ίδιο περιοριστικό νομικό πλαίσιο» αναρωτιέται. Συνεπώς το νομικό καθεστώς των συμβάσεων στην επαγγελματική στέγη, δεν θα είναι πρώτος καθοριστικός παράγοντας. Η πορεία της οικονομίας είναι αυτή που θα δώσει τον «τόνο» για την αναθέρμανση της αγοράς», προσθέτει.
Ποιες όμως είναι οι αλλαγές που φέρνει ο νέος νόμος, ποια είναι τα θετικά και τα αρνητικά του, πώς θα γίνονται οι συμφωνίες, ποιο είναι το ύψος των αποζημιώσεων, για πόσα χρόνια θα ισχύουν οι συμβάσεις; Αυτά είναι μερικά από τα ερωτήματα που προκύπτουν, τις απαντήσεις των οποίων θα προσπαθήσουμε σήμερα να δώσουμε, με τη βοήθεια της δικηγόρου, προέδρου της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων ν. Λάρισας (ΕΝΙΔΑΚ) και αντιπροέδρου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ) κ. Χριστίνας Πουλούλη-Παπαδημητρίου.
Η ΕΙΚΟΝΑ ΣΤΗ ΛΑΡΙΣΑ
Πριν όμως «εντρυφήσουμε» στις αλλαγές του νόμου, σας δίνουμε την εικόνα που αποτυπώθηκε στην αγορά επαγγελματικής στέγης της Λάρισας τα τελευταία χρόνια προκειμένου να διαμορφωθεί μια άποψη, για το τι ενδεχομένως να ακολουθήσει.
Με δεδομένο ότι από το 2009 η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων της Λάρισας διέρχεται μια περίοδο παρατεταμένης κρίσης που χαρακτηρίζεται από πτώση των ενοικίων και υπερπροσφορά εμπορικών καταστημάτων, ακόμη και στο αμιγώς εμπορικό της κέντρο, είναι αναμφισβήτητο πως η αλλαγή του καθεστώτος επαγγελματικών συμβάσεων θα δημιουργήσει στην αρχή μια κινητικότητα για τα ξενοίκιαστα καταστήματα. Οι νέες μισθώσεις τριετούς πλέον διάρκειας, θα δώσουν μια ευελιξία στις κινήσεις ιδιοκτητών και εμπόρων.
« Ουσιαστικά η αγορά της επαγγελματικής στέγης στη Λάρισα έχει διανύσει δύο φάσεις, εξηγεί ο κ. Γκουγκούδης. Την περίοδο 2009 - 2012, λόγω των ανατροπών στα εισοδήματα των νοικοκυριών και των αλλαγών στις αγοραστικές συνήθειες των καταναλωτών, αναφύονται οι πρώτοι τριγμοί. Η μείωση του τζίρου, υποχρεώνει ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να επαναδιαπραγματευτούν τις μισθώσεις. Κάποιες διαπραγματεύσεις ολοκληρώνονται θετικά με μείωση μισθωμάτων γύρω στα 20%, ενώ κάποιες άλλες οδηγούνται σε αδιέξοδο και σε δικαστική ρύθμιση. Την ίδια στιγμή και λόγω της κορύφωσης της κρίσης, γνωστές εμπορικές αλυσίδες με ισχυρό όνομα στην ελληνική και διεθνή αγορά, αποχωρούν από τη Λάρισα, αφήνοντας τους κεντρικούς δρόμους στρωμένους... από «λουκέτα». Είναι η περίοδος της μεγάλη πτώσης των ενοικίων, που οι ιδιοκτήτες μεγάλων και κεντρικών καταστημάτων της πόλης, εμφανίζονταν διατεθειμένοι να μειώσουν τα μισθώματα έως και 60% χωρίς να μπορούν να βρουν ενοικιαστές. Την ίδια πάλι περίοδο σημειώνονται αλλεπάλληλες μετακινήσεις εμπόρων από τον ένα δρόμο στον άλλο και από μαγαζί σε μαγαζί σε μια προσπάθεια ανεύρεσης φθηνής αλλά μικρότερης σε τετραγωνικά επαγγελματικής στέγης.
ΤΟ ΥΨΟΣ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ
Από τα τέλη του 2012 έως και σήμερα, η αγορά μισθωμάτων δείχνει να έχει βρει ισορροπίες. Καταστήματα ξενοίκιαστα εξακολουθούν να υπάρχουν αρκετά, οι επιλογές πολλές και η ζήτηση δειλά – δειλά να επανέρχεται. Τα μισθώματα είναι όμως αυξημένα κατά 10% - 15%, έστω και αν είναι ακόμη χαμηλότερα σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν». Ποιο όμως είναι το ύψος του ενοικίου που πληρώνει σήμερα ένας έμπορος και τι ζητάνε οι ιδιοκτήτες για τα ξενοίκιαστα;
Από 700 έως 1.000 ευρώ είναι ο μέσος όρος του ενοικίου που καταβάλλει σήμερα ως μίσθωμα ένας έμπορος της Λάρισας. «Η πλειοψηφία των εμπόρων, έχει έρθει σε επαναδιαπραγμάτευση με τους ιδιοκτήτες και πληρώνει σήμερα ενοίκια κατά μέσο όρο 20% χαμηλότερα» τονίζει στην «Ε» ο πρόεδρος του ΕΣΛ κ. Γιώργος Τσιαπλές. Βέβαια κάποιοι ιδιοκτήτες δεν συμφωνούσαν και αρκετοί έμποροι άλλαξαν στέγη, αλλά στις περισσότερες των περιπτώσεων με καλή πίστη, η λύση βρέθηκε».
Για τα ξενοίκιαστα ποιο είναι το μίσθωμα; «Στο κυρίως εμπορικό κέντρο, στους δύο από τους πλέον αντιπροσωπευτικούς δρόμους του, στη Ρούσβελτ και την Κούμα, υπάρχουν καταστήματα που νοικιάζονται με 75 και 50 ευρώ το τετραγωνικό. Σε μέσο όρο τα μισθώματα των κεντρικών καταστημάτων διαμορφώνονται από 65-75 ευρώ/τ.μ. Όσο απομακρυνόμαστε από την παραδοσιακή αγορά της πόλης τα μισθώματα εννοείται πως μειώνονται», τονίζει ο κ. Γκουγκούδης.
ΤΙ ΙΣΧΥΕ...
Μέσα σ΄ένα τέτοιο «μισθωτικό» περιβάλλον, σύμφωνα με το προηγούμενο καθεστώς, οι ενοικιαστές εμφανίζονταν σαφώς πιο ευνοημένοι, μιας και ένας ιδιοκτήτης αν ήθελε να απαλλαγεί από αυτόν (είτε γιατί απολαμβάνει εξαιρετικά ευνοϊκούς όρους ενοικίασης, είτε γιατί ήταν κακοπληρωτής), θα έπρεπε να τον αποζημιώσει με 24 ενοίκια.
Ταυτόχρονα, ο ιδιοκτήτης δεσμευόταν με ένα συμβόλαιο διάρκειας 12 ετών που μπορούσε να παραταθεί ως τα 16 έτη ενώ έδινε και τη δυνατότητα στους χρήστες να αποχωρήσουν από το ακίνητο ακόμα και πριν από το πέρας 12 μηνών από την έναρξη του μισθωτηρίου συμβολαίου. Η μόνη τους υποχρέωση είναι να παράσχουν έγγραφη ειδοποίηση στον ιδιοκτήτη εντός τριμήνου και να καταβάλουν ως αποζημίωση μόλις ένα ενοίκιο. Μάλιστα, οι ενοικιαστές μπορούσαν να προβούν σε αυτή την κίνηση, ακόμα κι αν είχαν εγγράφως παραιτηθεί του σχετικού δικαιώματος. Ο σχετικός όρος (παραίτηση του μισθωτή από δικαίωμα πρόωρης αποχώρησης) είχε αποτελέσει την «πατέντα» με την οποία οι ιδιοκτήτες είχαν κατορθώσει να αντισταθμίσουν -έστω κι εν μέρει- την ανισομερή μεταχείριση που τους επιφύλασσε ο νομοθέτης στην Ελλάδα.
«Με τις νέες ρυθμίσεις η αγορά επαγγελματικής στέγης έρχεται πιο κοντά στα ευρωπαϊκά δεδομένα, σχολιάζει η κ. Πουλούλη, όπου στη συντριπτική πλειονότητα των χωρών δεν υπάρχουν περιορισμοί σε ό,τι αφορά στη σύναψη μισθωτηρίων συμβολαίων».
Και αυτό τι σημαίνει; Τα ενοίκια θα επιστρέψουν στις πρότερες «ένδοξες» ημέρες τους;
« Τα κενά ακίνητα θα αυξηθούν ακόμα περισσότερο τους επόμενους μήνες, καθώς αναμένονται και νέα λουκέτα», τονίζει ο κ. Τσιαπλές.
Συνεπώς αν επαληθευθεί το συγκεκριμένο σενάριο, οι τιμές των ενοικίων, ανεξάρτητα από το καθεστώς που θα τις διέπει, και μέχρι η κατανάλωση να επιστρέψει σε φυσιολογικά επίπεδα, δεν πρόκειται να διαφοροποιηθούν σημαντικά. Όσο για το αν θα έχουμε μαζική σύναψη μισθωτηρίων συμβολαίων, ο χρόνος θα το δείξει...
ΚΑΙ ΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ...
Τι αλλάζει, λοιπόν με τον νέο νόμο;
* Για τις νέες μισθώσεις: Η διάρκειά τους, εξηγεί η κ. Πουλούλη, καθορίζεται καταρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.
Στην πράξη δηλαδή τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με μίνιμουμ πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.
Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις μήνες από την κοινοποίησή της.
Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ.
Για τις υφιστάμενες μισθώσεις: Ως προς τη διάρκεια δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για τη δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.
Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από τον μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).
* ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ -: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προϊσχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.
Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.
Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.
Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!
* ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ 6 ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΑΜΕΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΟΥΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στον μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξι μηνιαία μισθώματα. Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.
