Η διατήρησή τους στα σημερινά εξωπραγματικά επίπεδα για δημοσιονομικούς και μόνο λόγους καθώς στην περίπτωση που άλλαζαν θα χανόταν ο εισπρακτικός στόχος του ΕΝΦΙΑ, θα υποχρεώσει τους φορολογούμενους, τουλάχιστον μέχρι το τέλος του έτους να συνεχίσουν να πληρώνουν φόρους, βάσει αξιών που δεν ισχύουν πλέον στην κτηματαγορά… Με δεδομένο πλέον ότι το νέο σύστημα υπολογισμού των φορολογητέων αξιών της ακίνητης περιουσίας, θα πρέπει να ολοκληρωθεί στο τέλος του χρόνου, η αντίστροφη μέτρηση για τον επαναπροσδιορισμό των τιμών στον ν. Λάρισας και σε όλη τη χώρα ξεκίνησε.
Προχθές, όπως έγινε γνωστό το Υπ. Οικονομικών, συνέστησε ειδική ομάδα εργασίας, πέμπτη κατά σειρά ομάδα εργασίας που συγκροτήθηκε προς τον σκοπό αυτό από το 2012, ώστε μέχρι το τέλος του έτους να προχωρήσει σε αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών σε όλη τη χώρα. Η 17μελής ομάδα που αποτελείται από στελέχη του υπ. Οικονομικών, της Τράπεζας της Ελλάδος και της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής θα έχει μεταξύ άλλων ως έργο:
-Την αξιοποίηση της βάσης δεδομένων με ονομασία «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων» προκειμένου τα στοιχεία που θα συγκεντρώνονται σε αυτή να αποτελούν το υπόβαθρο ενός σύγχρονου ψηφιακού συστήματος μαζικής εκτίμησης ακινήτων, μέσω του οποίου θα επιδιώκεται η όσο το δυνατόν πιστότερη προσέγγιση των αγοραίων τιμών των ακινήτων.
- -Την εκτέλεση πιλοτικών εφαρμογών σε επιλεγμένες περιοχές, ώστε να εντοπιστεί η μεθοδολογία και τα δεδομένα για μαζική εκτίμηση φορολογητέων αξιών ακινήτων σε όλη την επικράτεια.
-Την αξιολόγηση της αξιοπιστίας και πληρότητας των δεδομένων που συλλέγονται και διερεύνηση της δυνατότητας ασφαλούς διεξαγωγής μαζικής εκτίμησης ακινήτων από ηλεκτρονική πλατφόρμα, για την αναθεώρηση των φορολογητέων αξιών ακινήτων. Εν ολίγοις η αποστολή της ομάδας δεν είναι άλλη από το να εισηγηθεί όλες τις αναγκαίες νομοθετικές ρυθμίσεις που πρέπει να γίνουν ως το τέλος του χρόνου, έτσι ώστε οι νέες αξίες των ακινήτων να πάρουν σάρκα και οστά από 1/1/2018. Κι εδώ αρχίζουν τα δύσκολα. Υπό κανονικές συνθήκες, τα νέα συμβόλαια των πάσης φύσης μεταβιβάσεων, το ύψος των μισθωμάτων κ.λπ. θα αποτύπωναν την πραγματικότητα στην κτηματαγορά. Όμως η κρίση έχει εκμηδενίσει τις αγοραπωλησίες ακινήτων και οι λιγοστές που γίνονται δεν είναι ενδεικτικές για να βγουν ασφαλή συμπεράσματα. Όπως υποστηρίζουν συμβολαιογράφοι, οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται σήμερα, είναι ελάχιστες ενώ τα ακίνητα πωλούνται σε πολύ χαμηλές τιμές. Συνεπώς πώς θα γίνει το «φιλτράρισμα» των επιπτώσεων της κρίσης στις τιμές, με ποιον τρόπο θα ξεχωρίσουν οι τρέχουσες εμπορικές από τις πραγματικές τιμές των ακινήτων, πώς θα διαμορφωθούν οι νέες αξίες σε περιοχές όπου οι συναλλαγές είναι ανύπαρκτες; Αυτά είναι μόνο μερικά από τα ερωτήματα που «καίνε» κι αν δεν απαντηθούν με ασφάλεια, μπορούν να οδηγήσουν σε μεγαλύτερες στρεβλώσεις…
ΣΤΟΝ ΝΟΜΟ ΛΑΡΙΣΑΣ
Θυμίζουμε πως η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών έγινε τον Ιανουάριο του 2016 και μετά από 9 χρόνια… Αν και η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης στο νομό, βάσει των οποίων προσδιορίστηκε η αντικειμενική αξία των ακινήτων, δεν απεικόνιζε την πραγματική εικόνα της, δεν αποκαθιστούσε πλήρως τις αδικίες καθώς οι εμπορικές τιμές στην πλειοψηφία των περιοχών υπολείπονταν των τιμών που η εφορία υπολογίζει τους φόρους, ωστόσο αποτελούσαν ένα πρώτο βήμα για τη χαρτογράφηση της πραγματικής αξίας των ακινήτων της Λάρισας μετά τον Μάρτιο του 2007.
Αυτό που πρέπει να επισημανθεί είναι πως οι νέες τιμές, σε όλους τους δήμους και τους οικισμούς του νομού, ήταν αποτέλεσμα οριζόντιων μειώσεων χωρίς να εξετάζονται τα χαρακτηριστικά και οι ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής όπως γινόταν σε προηγούμενες αναπροσαρμογές αντικειμενικών αξιών. Σημαντικό επίσης να αναφέρουμε είναι ότι οι μειώσεις αφορούν σχεδόν για ένα στα δυο ακίνητα του νομού καθώς το υπουργείο Οικονομικών αποφάσισε για τα ακίνητα με τιμή ζώνης έως 650 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο να μην υπάρξει καμία μεταβολή, θέτοντας διαφορετικά ποσοστά μειώσεων.
Ειδικότερα σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης κυμαίνεται από 650 έως 1.000 ευρώ το τετραγωνικό οι τιμές μειώθηκαν από 5,26% έως 10%, ενώ σε περιοχές με τιμή ζώνης από 1.050 έως 1.500 ευρώ η μείωση ήταν 14,29% έως 17,39%. Επίσης σε περιοχές με τιμή ζώνης από 1.550 έως 1.950 καταγράφηκαν μεγαλύτερες μειώσεις με το μεγαλύτερο ποσοστό να παρατηρείται στην τιμή ζώνης των 1.750 ευρώ του Δήμου Λαρισαίων η οποία περιορίστηκε στα 1.400 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Με δεδομένο ότι με την αναπροσαρμογή που έγινε δεν κατέστη εφικτή η εξίσωση των τιμών και καθώς μάλιστα η κρίση έκανε ακόμη πιο δύσκολη την εικόνα στην κτηματαγορά γίνεται κατανοητό, ότι η «ψαλίδα» υπέρ των αντικειμενικών τιμών άνοιξε και πάλι με αποτέλεσμα να υπερτερούν πάνω από 30-40% σε ορισμένες περιοχές του νομού.
ΕΠΙΖΗΜΙΑ Η ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η καθυστέρηση της ευθυγράμμισης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές δεν είναι μόνο επιζήμια για τους φορολογούμενους. Είναι ουσιαστικά και παράνομη. Από τον Μάιο του 2016 το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει κρίνει παράνομες τις αντικειμενικές αξίες σε τέσσερις περιοχές της χώρας και έχει υποδείξει στο υπουργείο Οικονομικών να τις διορθώσει (δηλαδή ουσιαστικά να τις μειώσει). Μάλιστα είχε δοθεί στο ΥΠΟΙΚ και προθεσμία έως το τέλος του 2016. Η προθεσμία πέρασε χωρίς να συμμορφωθεί το υπουργείο Οικονομικών με τη δικαστική απόφαση. Έτσι η ίδια η επίσημη πολιτεία δίνει το καλό παράδειγμα στους πολίτες όσον αφορά στην τήρηση της νομιμότητας…
Πάντως σύμφωνα με τον σχεδιασμό, οι αντικειμενικές αξίες θα αντικατασταθούν στο τέλος του έτους από ένα νέο σύστημα (το οποίο θα δημιουργηθεί από τα στελέχη της τεχνικής βοήθειας) που θα βασίζεται στις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Δηλαδή, το νέο σύστημα θα ακολουθεί την πορεία των εμπορικών τιμών και θα επιτρέπει την αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών με βάση τις οποίες θα φορολογούνται τα ακίνητα. Κάθε φορά που θα αλλάζουν οι εμπορικές τιμές των ακινήτων, θα αναπροσαρμόζονται αυτομάτως και οι τιμές που θα χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμού του φόρου στα ακίνητα. Πάντως αν και ο σχεδιασμός κινείται σε σωστή βάση ωστόσο η αδυναμία προσδιορισμού των πραγματικών τιμών που ισχύουν σήμερα στα ακίνητα όλης της επικράτειας, είναι ο καθοριστικός παράγοντας όπως προαναφέραμε για την επίτευξη του εγχειρήματος. Παρενθετικά να θυμίσουμε πως οι σημαντικότεροι φόροι και τέλη που επηρεάζονται από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών είναι οι εξής:
* Ο φόρος εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων, τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων.
* Το τέλος ακίνητης περιουσίας που επιβάλλεται υπέρ των δήμων, μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. * Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
* Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές καθώς και οι φόροι δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς ακινήτων.
Του Γιώργου Νούλη
