Του Γιώργου Νούλη
Παλιότερες, μικρότερης επιφάνειας και χαμηλότερης αξίας κατοικίες αποτελούν σήμερα τον «κορμό» της ζήτησης στην αγορά ακινήτων της Λάρισας. Η τάση αυτή, ενδεικτική του κλίματος που επικρατεί στην τοπική κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια, αποτυπώθηκε και το 2014, από την κτηματομεσιτική εταιρία RE/MAX Επιλογή, αποτελώντας τη μικρογραφία της γενικότερης εικόνας που κατέγραψε η ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας σε όλη τη χώρα. Ότι δηλαδή υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα μικρής και μεσαίας αξίας, ως εναλλακτική μορφή εξασφάλισης αποταμιεύσεων των νοικοκυριών, αλλά και μια επιτακτική ανάγκη "ξεφορτώματος" των ακινήτων από ιδιοκτήτες, που αδυνατούν να ανταποκριθούν στις υπέρογκες και δυσανάλογες φορολογικές υποχρεώσεις.
Αν και σε γενικές γραμμές οι συναλλαγές ήταν και πέρυσι μειωμένες, κάτι που αναμένεται να συμβεί και φέτος, έστω και με πιο συγκρατημένο ρυθμό, ωστόσο όσοι Λαρισαίοι επένδυσαν σε ακίνητα, εστράφησαν κυρίως σε δυάρια καταβάλλοντας κατά μέσο όρο 35.000 ευρώ, σε γκαρσονιέρες πληρώνοντας κατά μέσο όρο 20.000 ευρώ, σε τριάρια προσφέροντας 60.000 ευρώ και σε τεσσάρια με 85.000 ευρώ. Ενδιαφέρον, σύμφωνα με τον πίνακα και τα στοιχεία που παρέθεσε η κτηματομεσιτική εταιρία, υπήρξε και για καταστήματα και επαγγελματικές στέγες σε ποσοστό 10% περίπου, ενώ μικρή κινητικότητα υπήρξε για την αγορά χωραφιών και οικοπέδων έστω και αν οι τιμές παραμένουν ελκυστικές.
Σε κάθε περίπτωση και το 2014 συνεχίστηκε η πτώση τιμών σε πολλές κατηγορίες ακινήτων, με το εξής μάλιστα παράδοξο. Η πτώση δεν ήταν ισομερής… Μεγαλύτερα ποσοστά πτώσης, καταγράφηκαν στα άκρα του δείγματος, δηλαδή στις ακριβές κατοικίες (λόγω φορολόγησης) και στις πολύ φθηνές κατοικίες (λόγω ανυπαρξίας αγοραστών), ενώ σε αρκετές περιπτώσεις για νεόδμητα ακίνητα η αγοραία αξία δεν ήταν «δίκαιη», με την έννοια ότι δεν καλύπτει το κόστος παραγωγής. Ταυτόχρονα οι περισσότερες πράξεις, λόγω υπερπροσφοράς και αναγκών των πωλητών, λόγω της οικονομικής κρίσης, πραγματοποιήθηκαν στην αξία άμεσης διάθεσης, δηλαδή αναγκαστικής πώλησης.
"Παρά το γεγονός ότι το απόθεμα των αδιάθετων κατοικιών παραμένει υψηλό, καταγράφηκε αυξημένο ενδιαφέρον για τα μικρά και φθηνά ακίνητα μιας και αποτελούν πλέον επενδυτικές επιλογές, επισημαίνει στην "Ε" ο διευθυντής της RE/MAX κ. Κων. Κολοβός για να προσθέσει ότι "για τη στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα, μικρότερου εμβαδού και χαμηλότερης αξίας, συνέβαλε και η "σημαντική μείωση του φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων (στο 3% από το 2014), η οποία αναμένεται και στο μέλλον να συμβάλει στην αύξηση της πολύ χαμηλής συχνότητας μεταπώλησης των ακινήτων στην τοπική αγορά".
Η ΑΓΟΡΑ ΕΝΟΙΚΙΩΝ
Ανάλογη εικόνα καταγράφηκε και στην αγορά ενοικίων, όπου και εκεί οι ενδιαφερόμενοι εστράφησαν για οικονομικούς λόγους, σε δυάρια, γκαρσονιέρες και τριάρια, ενώ σημαντικές πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων έχουν δεχθεί ιδιαίτερα οι επαγγελματικοί χώροι, καθώς έχει καταγραφεί μια τάση μετεγκατάστασης προς ακίνητα μικρότερα μεν αλλά υψηλότερων προδιαγραφών. Πάντως το επίπεδο των νέων μισθώσεων είναι αισθητά χαμηλότερο από το αντίστοιχο των υφιστάμενων (παλαιών) συμβάσεων αν και δεν λείπουν περιπτώσεις ανάκαμψης των τιμών σε επαγγελματικά ακίνητα του κέντρου της Λάρισας.
Η εικόνα στη Λάρισα δεν διαφοροποιείται πάντως και εν πολλοίς με την εικόνα που καταγράφηκε πανελλαδικά στην ετήσια έκθεση της ΤτΕ για το 2014. Στην έκθεση επισημαινόταν εξ αρχής ότι στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, διατηρήθηκαν σε όλη τη χώρα, οι πτωτικές τάσεις των τιμών πώλησης και ενοικίων. Συγκεκριμένα οι τιμές των γραφείων πανελλαδικά έχουν υποχωρήσει κατά 31,6% από το πρώτο εξάμηνο του 2010 έως το πρώτο εξάμηνο του 2014, στα καταστήματα, η συνολική μείωση των τιμών πώλησης, κατά την ίδια περίοδο, αγγίζει το 28,8% ενώ τα ενοίκια υποχώρησαν κατά 31%. Στην αγορά των οικιστικών κατοικιών, οι τιμές των διαμερισμάτων, υποχώρησαν το 2014 με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5%, έναντι 10,9% το 2013 και 11,7% το 2012. Τα ποσοστά αυτά δεν ανταποκρίνονται για την αγορά της Λάρισας, ωστόσο το βέβαιο είναι πως και το 2014 συνεχίστηκαν, αν και με μικρότερη ένταση, οι πιέσεις στις εμπορικές αξίες των ακινήτων.
Και γιατί συνέβη αυτό; "Τα υψηλά ποσοστά ανεργίας, η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας, οι περιορισμοί από την πλευρά της χρηματοδότησης, η μείωση των επενδύσεων για την κατασκευή νέων κατοικιών και οι δυσκολίες που προκύπτουν από το μεταβαλλόμενο φορολογικό πλαίσιο" ήταν οι κυριότερες αιτίες εξηγεί ο κ. Κολοβός. "Επίσης, προσθέτει, επειδή από το 2009 και μετά δεν ανεγείρονται κατά κανόνα νέες οικοδομές, τα λεγόμενα σήμερα «νεόδμητα» είναι κατά κανόνα απούλητα διαμερίσματα που κατασκευάστηκαν πριν από έξι, επτά ή οκτώ χρόνια και δεν κατοικήθηκαν ποτέ. Ακόμη έχει καταργηθεί η ανοικοδόμηση με αντιπαροχή. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων κινήθηκε σε πάρα πολύ χαμηλά επίπεδα πλησιάζοντας τα επίπεδα της πλήρους ακινησίας της αγοράς, σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. Σημειώνεται ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει σχεδόν πλήρης ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, στην υψηλή ανεργία, στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες, στην κακή ψυχολογία και στο ότι ακόμη δεν φαίνεται φως στο βάθος του τούνελ. Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι πολλοί αλλοδαποί που δούλευαν στη Λάρισα έχουν φύγει, ενώ πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων τους λόγω οικονομικής αδυναμίας, άρα περισσεύουν πολλές χιλιάδες τ.μ.".
ΕΠΕΙΓΟΥΝ ΤΑ ΜΕΤΡΑ
Τι πρέπει να γίνει λοιπόν για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων; Προτάσεις υπάρχουν, η Ομοσπονδία Κτηματομεσιτών Ελλάδος, έχει καταθέσει συγκεκριμένα μέτρα, μόνο που δεν πρέπει να περιμένουμε ούτε μια μέρα. Ιδού ορισμένα εκ των μέτρων που πρέπει να ληφθούν άμεσα:
- Κανείς πλειστηριασμός πρώτης κατοικίας και αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού της αξίας των ακινήτων προς πλειστηριασμό.
- Νομοθετική ρύθμιση των δανείων σε δανειολήπτες που έχουν δανειστεί σε ελβετικό φράγκο λόγω της αύξησής του έναντι του ευρώ.
- Να μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες και να καταργηθούν οι συντελεστές εμπορικότητας άμεσα με έναν μοναδικό συντελεστή για όλες τις περιοχές γύρω στο 30%.
- Να καταργηθούν τα τεκμήρια διαβίωσης με κριτήριο την κατοχή ακινήτων διότι υπάρχει μεγάλη αδικία για αυτούς που έχουν κληρονομήσει ακίνητα και για αυτούς που έχουν δανειστεί.
- Να υπάρχει μερικό κούρεμα σε δάνεια που έχουν λάβει οι ιδιοκτήτες ακινήτων λόγω της σημερινής μείωσης στην τιμή τους και ειδική ρύθμιση για τα «κόκκινα» δάνεια χωρίς οι δανειολήπτες να χάνουν τα ακίνητά τους.
- Να υποχρεωθούν οι Τράπεζες να επιμηκύνουν τον χρόνο αποπληρωμής δανείων από δανειολήπτες που δεν μπορούν, λόγω χαμηλού εισοδήματος, να εξυπηρετήσουν τις μηνιαίες τοκοχρεωλυτικές τους δόσεις και να μην υπερβαίνει η δόση το 15% του πραγματικού αποδεδειγμένα εισοδήματός τους.
- Ο φόρος ακινήτων θα πρέπει να είναι κλιμακωτός ώστε να πληρώνουν όλοι και από λίγο και ιδιαίτερα χαμηλός σε αυτούς οι οποίοι αποδεδειγμένα έχουν πολύ χαμηλό εισόδημα ή είναι άνεργοι.
- Δεν θα πρέπει να πληρώνεται καθόλου φόρος για τα οικόπεδα, τα αγροτεμάχια, τα ημιτελή ακίνητα και σε όσα ακίνητα δεν ηλεκτροδοτούνται.
| ΤΥΠΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ | ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ | ΤΙΜΗ ΠΩΛΗΣΗΣ ΣΕ ΕΥΡΩ | ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΕ % ΠΟΥ ΝΟΙΚΙΑΣΤΗΚΑΝ | ΑΚΙΝΗΤΑ ΣΕ % ΠΟΥ ΠΩΛΗΘΗΚΑΝ |
| ΓΚΑΡΣΟΝΙΕΡΕΣ | 160-200 | 20.000 | 20% | 13% |
| ΔΥΑΡΙΑ | 180-250 | 35.000 | 32% | 14% |
| ΤΡΙΑΡΙΑ | 280-350 | 60.000 | 14% | 21% |
| ΤΕΣΣΑΡΙΑ | 300-420 | 85.000 | 9% | 18% |
| ΜΕΖΟΝΕΤΕΣ | 400-500 | 100.000 | 2% | 3% |
| ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ | 450-700 | 140.000 | 8% | 5% |
| ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ | 5-40 €/τ.μ. | 100-8000 €/μ | 8% | 10% |
| ΕΠΑΓΓ.ΣΤΕΓΕΣ | 3-6 €/τ.μ. | 800-1200€/μ | 6% | 10% |
| ΑΠΟΘΗΚΕΣ | 1-2 €/τμ |
| 2% |
|
| ΧΩΡΑΦΙΑ |
| 1.200-1.600€/στρ |
| 3% |
| ΟΙΚΟΠΕΔΑ |
| 100-400 €/τ.μ. |
| 5% |
