«Η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας του Δήμου θα πρέπει να υπηρετεί το δημόσιο συμφέρον, χρησιμοποιώντας όμως πρακτικές και τεχνογνωσία που έχει ο ιδιωτικός τομέας. Αυτό σημαίνει ότι χρειάζεται μία «επιθετική» τακτική αξιοποίησης, με την έννοια ότι κάποια ακίνητα θα πρέπει να πωλούνται και κάποια να αγοράζονται, εάν αυτό είναι αναγκαίο, για τη βέλτιστη παροχή των δημοτικών υπηρεσιών», αναφέρεται χαρακτηριστικά στην πολυσέλιδη τριετή στρατηγική μεταρρυθμίσεων στη δημόσια διοίκηση και την τοπική αυτοδιοίκηση 2016-18 που παρουσιάστηκε στο συνέδριο της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) στο Βόλο.
Οι επιστήμονες που εκπόνησαν την έκθεση, συστήνουν στους δήμους να ακολουθήσουν νέες μορφές αξιοποίησης της δημοτικής περιουσίας κι αναφέρουν ενδεικτικά την πώληση και επαναμίσθωση των ακινήτων του δήμου (Sale & Lease-Back), πρακτική που έχει εφαρμόσει όπως είναι γνωστό και το Δημόσιο κατά το παρελθόν.
Στη μελέτη υπάρχουν άλλες δύο προτάσεις προς τους δήμους όσον αφορά τα ακίνητά τους:
-«Κατασκευή ηλεκτρονικής βάσης, στην οποία θα καταγράψουν όλη την αναγκαία πληροφόρηση για την αξιοποίηση των ακινήτων που ανήκουν στον δήμο. Η διαδικασία κατασκευής της βάσης αυτής θα περιλαμβάνει δύο κατηγορίες δεδομένων: η πρώτη αφορά στα δεδομένα σχετικά με τα ακίνητα και η δεύτερη σε δεδομένα για την αγορά ακινήτων στην οποία ανήκουν τα προς αξιοποίηση ακίνητα. Η βάση αυτή θα κατασκευαστεί και με τη χρήση Γεωγραφικών Πληροφοριακών Συστημάτων (ΓΠΣ). Η βάση αυτή θα πρέπει να έχει ομογενοποιημένα τεχνικά και οικονομικά χαρακτηριστικά, τα οποία, σε συνδυασμό με τα γεωγραφικά δεδομένα από τα ΓΠΣ, θα δίνουν τη δυνατότητα για τον υπολογισμό των αξιών των ακινήτων (στα οικονομικά σενάρια που περιγράφονται πιο κάτω) σε σχέση με τη θέση που έχουν στην πόλη και σε συνδυασμό με τις υποδομές και τα δίκτυα της πόλης.
- Δημιουργία οικονομικών σεναρίων σχετικά με τα συγκεκριμένα ακίνητα, τα οποία ανήκουν στον δήμο. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι για κάθε ακίνητο, το οποίο επιλέγεται για αξιοποίηση θα καταρτίζονται οικονομικά εναλλακτικά σενάρια, με υπολογισμό της καθαρής παρούσας αξίας για κάθε δυνατή χρήση. Η ανάλυση αυτού του τύπου έχει ήδη χρησιμοποιηθεί για μεγάλα προτεινόμενα επενδυτικά σχέδια, όπως για παράδειγμα την αξιοποίηση της περιοχής του Ελληνικού. Θα υπάρξει επίσης υπολογισμός των αποτελεσμάτων από την αξιοποίηση της περιουσίας στην ευρύτερη περιοχή, σε όρους απασχόλησης, κοινωνικής ευημερίας, κ.λπ. Για παράδειγμα, η αξιοποίηση ενός ακινήτου πιθανότατα θα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση της αξίας των γειτονικών κτηρίων».
ΔΥΣΚΟΛΙΕΣ
Στην έκθεση του Ινστιτούτου Τοπικής Αυτοδιοίκησης, αναγνωρίζεται, πάντως, ότι «η αξιοποίηση της περιουσίας των δήμων είναι ένας δύσκολος στόχος ο οποίος απαιτεί εξειδικευμένη γνώση, οργάνωση και -πιθανότατα- συνεργασία μεταξύ δήμων ώστε να υπάρξει το βέλτιστο αποτέλεσμα, γιατί η δημοτική ακίνητη περιουσία παρουσιάζει τα εξής χαρακτηριστικά (όπως δείχνει τόσο η διεθνής όσο και η ελληνική εμπειρία):
• Η περιουσία των δήμων είναι συνήθως πολλών διαφορετικών «τύπων». Κάθε διαφορετικός τύπος, αν όχι κάθε διαφορετικό ακίνητο, απαιτεί διαφορετική αντιμετώπιση και αξιοποίηση.
• Η δαπάνη για την αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας είναι μεγάλη, τουλάχιστον στην πλειονότητα των περιπτώσεων και για αυτό το λόγο η αξιοποίηση δεν είναι «ψηλά» στην πολιτική ατζέντα.
• Οι ανάγκες και προτεραιότητες των δήμων αλλάζουν σχετικά γρήγορα, ενώ η αξιοποίηση απαιτεί μακροχρόνιο σχεδιασμό και πολλές φορές εκφεύγει μιας, (ίσως και δύο), δημοτικής θητείας.
• Η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των δήμων απαιτεί συγκεκριμένες (και αρκετές) επιστημονικές ειδικότητες. Οι δήμοι, ακόμα και σε χώρες με οικονομική ανάπτυξη, δεν μπορούν να έχουν τέτοια τεχνογνωσία και συνήθως απαιτείται η συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα ή πανεπιστήμια.
• Σε κάποιες περιπτώσεις δεν είναι εύκολο να αξιοποιηθεί κάποιο συγκεκριμένο ακίνητο, ακόμα και είναι προς το δημόσιο/δημοτικό συμφέρον, αν τα μέσα μαζικής επικοινωνίας δεν ενημερωθούν κατάλληλα, ώστε και η κοινή γνώμη να αποδεχθεί και υποστηρίξει το έργο».
Από την άλλη πλευρά βεβαίως οι επιστήμονες του ΙΤΑ επισημαίνουν ότι «ο περιορισμός της δυνατότητας του κεντρικού κράτους να μεταφέρει πόρους προς τις τοπικές αρχές, όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά για όλο τον δυτικό κόσμο, οφείλεται στον αντίστοιχο περιορισμό των δημοσίων εσόδων, ως συνέπεια της μεγάλης οικονομικής κρίσης που έζησαν και ζουν οι περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες. Γι’ αυτό έχει γίνει επιτακτική η αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας και η βέλτιστη χρησιμοποίησή της προς όφελος των δημοτών».
