Στα μέσα Δεκεμβρίου πέρυσι, μια μέρα μετά την ψήφιση του θεσμικού πλαισίου για τα κόκκινα δάνεια το υπ. Οικονομικών δεσμευόταν με ανακοίνωσή του, πως θα καταθέσει άμεσα νομοθετική ρύθμιση ώστε το ίδιο νομικό πλαίσιο να ισχύσει για τα χρέη προς την Εφορία. Από τότε έχουν περάσει 10 μήνες και καμιά σχετική διάταξη δεν έχει κατατεθεί αλλά τώρα που η απελευθέρωση των πλειστηριασμών και οι πωλήσεις των κόκκινων δανείων θα αρχίσουν να σκάνε σαν "βόμβες διασποράς", φαίνεται πως έφτασε η ώρα να μπει ένα "τείχος" προστασίας στην πρώτη κατοικία.
Όχι βέβαια γιατί δεν υπάρχει κάποια ασφαλιστική δικλείδα για την κύρια κατοικία του οφειλέτη, αλλά μια νέα νομοθετική ρύθμιση με ξεκάθαρα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, θα απάλειφε την αγωνία και την ανασφάλεια των πολιτών και θα απεγκλώβιζε τους εφοριακούς από τις ποινικές ευθύνες στην εκτέλεση των πράξεων πλειστηριασμού.
Πάντως αν και για την ώρα δεν είναι ξεκάθαρο αν η τρόικα είναι ενημερωμένη για τις προθέσεις της κυβέρνησης, έχει προαναγγελθεί πως βρίσκεται σε επεξεργασία ένα σχέδιο νόμου που προβλέπει τη δυνατότητα παράτασης της προστασίας της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμούς για ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο (Εφορίες, Τελωνεία) τουλάχιστον μέχρι της 31ης Δεκεμβρίου 2017. Η 31η Δεκεμβρίου είναι κομβική ημερομηνία καθώς από το 2018 θα επιτρέπεται και η μεταβίβαση δανείων που συνδέονται με πρώτη κατοικία σε funds.
Αν και με τα σχέδιο αυτό σε καμιά περίπτωση δεν θα "παγώσουν" οι κατασχέσεις ή οι δεσμεύσεις ακινήτων για χρέη προς την Εφορία, ούτε βέβαια όλα τα άλλα μέτρα αναγκαστικής είσπραξης τα οποία βρίσκονται σήμερα στη διακριτική ευχέρεια των οργάνων της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων. Ωστόσο "φρένο" στους πλειστηριασμούς α΄ κατοικίας, πάνω από κάποιο όριο, θα μπει.
Το ερώτημα, πλέον, είναι αν η κυβέρνηση θα προχωρήσει μονομερώς στην κατάθεση και ψήφιση της σχετικής διάταξης ή αν θα προηγηθεί συνεννόηση με την πλευρά των δανειστών. Το λογικό θα ήταν να μην έχουν αντίρρηση αφού έχουν συναινέσει για τα συγκεκριμένα όρια προστασίας από πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας για όσους έχουν κόκκινα δάνεια. Μένει όμως να φανεί στην πράξη…
Πάντως, πρόθεση της κυβέρνησης, με βάση όσα έχουν διαρρεύσει, είναι η δημιουργία θεσμικού πλαισίου αντίστοιχου με τα όρια προστασίας της πρώτης κατοικίας που ισχύουν σήμερα για τα χρέη προς τις τράπεζες. Βέβαια προχθές ο κ. Αλεξιάδης προανήγγελλε το τέλος των κατασχέσεων για ακίνητα αντικειμενικής αξίας έως 300.000 ευρώ, αλλά η τροπολογία του Λαρισαίου βουλευτή των ΑΝΕΛ Βασ. Κόκκαλη κινείται σε πιο λογικά πλαίσια…
Θυμίζουμε πως η πρόταση νόμου του κ. Κόκκαλη προβλέπει την απαγόρευση των πλειστηριασμών ακινήτων οφειλετών, που χρησιμεύουν ως κύρια κατοικία τους, για βεβαιωμένες οφειλές προς τις Τράπεζες, την Εφορία, τους ΟΤΑ και τα ασφαλιστικά Ταμεία. Προκειμένου οι οφειλέτες να εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της προτεινόμενης τροπολογίας θα πρέπει να έχουν ετήσιο δηλωθέν οικογενειακό εισόδημα έως 20.000 ευρώ, η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας να μην υπερβαίνει τις 150.000 ευρώ. Επίσης, θα πρέπει να συνεργάζονται με τον εκάστοτε δανειστή, ώστε να μην έχουν χαρακτηριστεί ως «μη συνεργάσιμοι δανειολήπτες. Τέλος προβλέπει ευνοϊκότερη μεταχείριση για τις ευπαθείς ομάδες (οικογένειες που βαρύνονται φορολογικά με τρία και περισσότερα τέκνα, άτομα με αναπηρία 67% και άνω).
ΠΟΙΟΙ ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΝΤΑΙ
Σε κάθε περίπτωση εν αναμονή της σχετικής ρύθμισης σήμερα υπενθυμίζουμε πως προστασία της κύριας κατοικίας τους έναντι των πλειστηριασμών έχουν τόσο οφειλέτες του Δημοσίου όσο και δανειολήπτες.
Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις υποχρέωση πλειστηριασμού δεν υφίσταται, εφόσον συντρέχει σπουδαίος λόγος (όπως π.χ. όταν πρόκειται για ακίνητο του οφειλέτη, το οποίο αποδεδειγμένα αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του και η οποία καλύπτει τις στοιχειώδεις ανάγκες στέγασης, η αξία της οποίας δεν απέχει σημαντικά από τα όρια που τίθενται από τις κείμενες διατάξεις για την απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης ως πρώτης κατοικίας), ο οποίος αναφέρεται σε αιτιολογημένη έκθεση του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. Σύμφωνα με τον νόμο το αφορολόγητο όριο του φόρου μεταβίβασης ακινήτων ανέρχεται στα 200.000 ευρώ για τον άγαμο ενώ για έγγαμο με δύο παιδιά φθάνει τα 300.000 ευρώ. Επί της ουσίας δεν γίνονται πλειστηριασμοί από 200.000 έως και 300.000 ευρώ εφόσον πρόκειται για πρώτη κατοικία η οποία εξυπηρετεί τις ανάγκες στέγασης.
Οι δανειολήπτες για να προστατευτούν από πλειστηριασμό θα πρέπει να ενταχθούν στο ν. Κατσέλη, που από 1/1/2016 έχει αναθεωρηθεί. Μπορεί βέβαια να έχει γίνει πιο αυστηρός αλλά για το 25% που αντιστοιχεί στους πιο αδύναμους, προβλέπεται η ενίσχυσή τους από το κράτος ώστε να μπορούν να ανταποκριθούν στις δόσεις.
Για να μπορέσει όμως κάποιος που βρίσκεται σε οικονομική αδυναμία να υποβάλει αίτηση ένταξης στο νόμο θα πρέπει να πληροί τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
1) Ακαθάριστο εισόδημα (προ φόρων) έως 13.906 ευρώ για άγαμους που φτάνει έως 35.086 ευρώ για τετραμελείς οικογένειες
2) Αντικειμενική αξία ακινήτου έως 180.000 ευρώ για άγαμους, που φτάνει έως 260.000 ευρώ για τετραμελείς οικογένειες
3) Εξασφάλιση από την τράπεζα πιστοποιητικού συνεργάσιμου δανειολήπτη.
Εάν ο δανειολήπτης δεν πληροί έστω και ένα από τα παραπάνω κριτήρια, η υποβολή αίτησης είναι αδύνατη.
Με το νέο καθεστώς μπορούν να εντάσσονται στη δικαστική ρύθμιση εκτός από τα χρέη προς την τράπεζα και οφειλές προς το Δημόσιο, πλην εκείνων που συνιστούν ποινικό αδίκημα (π.χ. ΦΠΑ, πρόστιμα κτλ). Ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλει στην τράπεζα την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου σε βάθος 20ετίας. Για όσους έχουν εισόδημα έως 8.180 ευρώ για άγαμους και 20.639 ευρώ για τετραμελείς οικογένειες και η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας τους δεν υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για άγαμους και 200.000 για τετραμελείς οικογένειες, προβλέπεται κρατική στήριξη, υπό τη μορφή δανείου, για την πληρωμή της μηνιαίας δόσης τα τρία πρώτα χρόνια της ρύθμισης.
Ο ΔΙΑΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ
Η ρύθμιση του δανείου μέσω του δικαστηρίου περιλαμβάνει τα ακόλουθα:
1) Τα τρία πρώτα χρόνια θα καταβάλλεται μία δόση από το εναπομείναν εισόδημα, αφού αφαιρεθούν οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης. Σε αυτό το διάστημα, δεν επιβάλλονται τόκοι.
2) Μετά τα τρία πρώτα χρόνια, ο δανειολήπτης θα καταβάλει δόση για την εμπορικής αξίας του ακινήτου, η οποία θα εκτιμάται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Το επιτόκιο θα διαμορφώνεται πέριξ του 2% και ανάλογα με την κρίση του δικαστή θα είναι κυμαινόμενο ή σταθερό. Το υπόλοιπο ποσό πέραν της εμπορικής αξίας του ακινήτου διαγράφεται. Φυσικά για να διασωθεί η α΄ κατοικία θα πρέπει οι δόσεις να καταβάλλονται μέχρι τη λήξη. Υπάρχει η δυνατότητα καθυστέρησης έως και τριών δόσεων κατά τη διάρκεια του δανείου.
Επιπροσθέτως να σημειώσουμε πως σύμφωνα με το νέο Κώδικα Δεοντολογίας της ΤτΕ, που εφαρμόζεται ήδη από την αρχή του μήνα, οι τράπεζες οφείλουν να παίρνουν υπόψη τους την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη (τεκμηριωμένα) και αναλόγως να προτείνουν λύσεις αναδιάρθρωσης. Tα πιστωτικά ιδρύματα, τηρώντας την άτυπη δέσμευσή τους, δεν έχουν προχωρήσει σε διενέργεια πλειστηριασμών κύριας κατοικίας, ακόμη και στις περιπτώσεις που δεν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις προστασίας. Αυτό σημαίνει ότι εάν ένας δανειολήπτης είναι συνεργάσιμος με την τράπεζα, μπορεί να μειώσει τη δόση του σε επίπεδα στα οποία μπορεί να αντεπεξέλθει. Και αυτό γιατί σε περίπτωση που οι δανειολήπτες είναι συνεργάσιμοι με τις τράπεζες, ακόμα και αν αδυνατούν να πληρώσουν, είναι πρακτικά αδύνατον οι τράπεζες να ξεκινήσουν δικαστικές διαδικασίες εναντίον της περιουσίας τους χωρίς το χρέος τους να έχει ρυθμιστεί σε επίπεδα τέτοια που να μπορούν να αποπληρώνουν τη δόση.
Η ΠΩΛΗΣΗ ΣΕ FUNDS
Σχετικά με τις πωλήσεις των δανείων στις εταιρίες διαχείρισης (funds), επισημαίνουμε πως μέχρι το 2018 δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση δανείων που συνδέονται με πρώτη κατοικία. Αυτό ισχύει ανεξαρτήτως κατηγορίας δανείου. Δηλαδή όχι μόνο για τα στεγαστικά δάνεια, αλλά και για τα καταναλωτικά, τα επισκευαστικά, τα δάνεια των ελεύθερων επαγγελματιών, των εμπόρων και αγροτών, καθώς και τα δάνεια μικρών και μικρομεσαίων επιχειρήσεων, που έχουν διασφάλιση σε πρώτη κατοικία. Η προστασία ισχύει για ακίνητα, που χαρακτηρίζονται ως πρώτη κατοικία, με αντικειμενική αξία μέχρι 140.000 ευρώ.
