ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
- Ποιος ο υπόχρεος για την καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ);
Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλεται φόρος και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.
- Ποια είναι η αρμόδια ΔΟΥ για την υποβολή της δήλωσης;
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να υποβάλουν κοινή δήλωση φ.μ.α. στη ΔΟΥ, στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
- Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του ΦΜΑ;
Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίτυπα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της ΔΟΥ. και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής, παραδίδεται στο συμβαλλόμενο. Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα ΕΛΤΑ με τη χρήση κωδικού πληρωμής.
- Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;
Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Στις υπόλοιπες περιοχές στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί στην αξία που δήλωσε. Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο ημερών, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα, μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης, να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα.
- Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΦΜΑ;
O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά
ΑΓΟΡΑ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΕΣ
- Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής για την αγορά πρώτης κατοικίας;
Η χορήγηση απαλλαγής για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως 200 τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους καταργήθηκε, και παρέχεται απαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου ως εξής:
Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φ.μ.α. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
- Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
- Προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής
Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και
β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.
ΠΩΣ ΡΥΘΜΙΖΟΝΤΑΙ ΟΙ ΟΦΕΙΛΕΣ – ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΓΙΑ ΚΑΤΑΣΧΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟΥΣ
Η Γενική Γραμματεία δίνει απαντήσεις στα βασικά ερωτήματα των φορολογούμενων σχετικά με τις δυνατότητες που έχουν για να ρυθμίσουν τις οφειλές τους αλλά και το καθεστώς που ισχύει για τις κατασχέσεις και τους πλειστηριασμούς:
- Με ποιες νομοθετικές ρυθμίσεις δύνανται να ρυθμιστούν τα βεβαιωμένα χρέη στο Δημόσιο;
α) Με τη ρύθμιση του άρθρου 43 του ν. 4174/2013 ρυθμίζονται οι βεβαιωμένες οφειλές σε πρόγραμμα ρύθμισης που δεν υπερβαίνει το ένα και κατ' εξαίρεση τα δύο έτη. Δηλαδή μπορούν να ρυθμιστούν σε 12 ή σε 24 δόσεις.
β) Με τη ρύθμιση της υποπαραγράφου Α2 της παρ. Α' του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 ρυθμίζονται οι βεβαιωμένες στις Δ.Ο.Υ. και στα Τελωνεία οφειλές οι οποίες έχουν καταστεί ληξιπρόθεσμες στο σύνολό τους ή τουλάχιστον μία δόση αυτών.
γ) Με τη ρύθμιση της υποπαραγράφου Α1 της παρ. Α' του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 ρυθμίζονται σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις που δύνανται να καταβάλλονται έως και την 30.6.2017 οι βεβαιωμένες έως τις 31.12.2012 στις Δ.Ο.Υ. και στα Τελωνεία οφειλές.
- Σε περίπτωση απώλειας της ρύθμισης μπορεί να ενταχθεί κάποιος εκ νέου;
α) Ναι, για την περίπτωση της ρύθμισης του άρθρου 51 του ν. 4305/2014, εφόσον η απώλεια οφείλεται σε λόγους ανωτέρας βίας, ο οφειλέτης μπορεί εντός 2 μηνών από την απώλειά της να υποβάλει άπαξ αίτηση επανένταξής του στη ρύθμιση μαζί με τα στοιχεία που θεμελιώνουν τη συνδρομή των λόγων ανωτέρας βίας.
β) Όχι, εάν απωλεσθούν οι ρυθμίσεις του άρθρου 43 του ν. 4174/2013 και των υποπαραγράφων Α1 & Α2 της παραγράφου Α' του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013, δεν μπορεί να υπαχθεί κάποιος εκ νέου σε ρύθμιση με τις ίδιες διατάξεις και για τις ίδιες οφειλές.
- Πού υποβάλλεται η αίτηση για υπαγωγή σε πρόγραμμα ρύθμισης;
Η αίτηση υποβάλλεται, εφόσον αυτό υποστηρίζεται, ηλεκτρονικά σε εφαρμογή στη διεύθυνση του διαδικτύου www.gsis.gr του Υπουργείου Οικονομικών.
- Ποια μέτρα εκτέλεσης λαμβάνονται για το μη ρυθμισμένο χρέος;
α) κατάσχεση κινητών, είτε στα χέρια του οφειλέτη, είτε κινητών και απαιτήσεων γενικώς του οφειλέτη που βρίσκονται στα χέρια τρίτου,
β) κατάσχεση ακινήτων.
Εκτός των ανωτέρω είναι δυνατή, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία η λήψη σε βάρος του οφειλέτη του Δημοσίου, διοικητικών, ασφαλιστικών και δικαστικών μέτρων.
- Ποιες είναι οι συνέπειες της κατάσχεσης ακινήτου;
Από την ημέρα επίδοσης στον οφειλέτη αντιγράφου της έκθεσης κατάσχεσης, αυτός στερείται του δικαιώματος ελεύθερης διάθεσης του ακινήτου και των συστατικών στοιχείων του ακινήτου ακόμη και εάν αυτά δεν περιγράφονται στην έκθεση κατάσχεσης ή αν ήταν παρών ο οφειλέτης κατά την κατάσχεση, από τότε.
- Η έκθεση κατάσχεσης σημαίνει και πλειστηριασμό;
Όχι.
- Πότε υποχρεούται ο Προϊστάμενος Δ.Ο.Υ. να εκδώσει πρόγραμμα πλειστηριασμού;
Εφ όσον ο οφειλέτης δεν έχει εντάξει τις οφειλές του σε πρόγραμμα ρύθμισης, μετά την παρέλευση σαράντα ημερών και το αργότερο σε τέσσερις μήνες από την κατάσχεση ορίζει ημερομηνία πλειστηριασμού το αργότερο σε πέντε μήνες από την ημερομηνία έκδοσης του προγράμματος. Εάν δεν διενεργηθεί ο πλειστηριασμός την ορισθείσα με το πρόγραμμα ημέρα, εκδίδει νέο πρόγραμμα το αργότερο εντός έτους από την ημέρα που ο πλειστηριασμός δεν διενεργήθηκε ή ανεστάλη και ορίζει νέα ημερομηνία κατά τα ανωτέρω. Οι ανωτέρω προθεσμίες δεν τηρούνται εφ όσον συντρέχει σπουδαίος λόγος που αναφέρεται σε αιτιολογημένη έκθεση του Προϊσταμένου Δ.Ο.Υ.
- Η έκδοση προγράμματος πλειστηριασμού μετά την πάροδο των νομίμων προθεσμιών επιφέρει ακυρότητα αυτού;
Όχι.
- Με ποιο τρόπο επιτυγχάνεται η αναστολή εκτέλεσης του εκδοθέντος προγράμματος πλειστηριασμού;
Με την ένταξη του οφειλέτη σε πρόγραμμα ρύθμισης των οφειλών του ή με την έκδοση δικαστικής απόφασης περί αναστολής του.
- Πότε μεταβιβάζεται η κυριότητα πλειστηριασθέντος ακινήτου στον υπερθεματιστή;
Μετά την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Μέχρι τότε η κυριότητα παραμένει στον κύριο του ακινήτου.
- Είναι δυνατή η άρση κατάσχεσης και η εξάλειψη υποθήκης επί ακινήτου για χρέη προς το Δημόσιο;
Ναι, μετά την εξόφληση ή τη διαγραφή του χρέους για το οποίο επιβλήθηκε το μέτρο ή μετά την έκδοση απόφασης από το αρμόδιο όργανο με συγκεκριμένους κατά περίπτωση, όρους αποδέσμευσης.
- Ποιο είναι το ελάχιστο ποσό οφειλής προς το Δημόσιο, νομικά πρόσωπα και τρίτους για το οποίο δεν λαμβάνονται αναγκαστικά μέτρα κατά των οφειλετών;
Δεν επιβάλλεται κατάσχεση ακινήτων καθώς και κατάσχεση κινητών στα χέρια του οφειλέτη, κατά των οφειλετών που έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές από κάθε αιτία συνολικού ποσού 500 ευρώ, πλην του μέτρου της κατάσχεσης στα χέρια τρίτων.
ΑΚΑΤΑΣΧΕΤΑ ΠΟΣΑ ΚΑΤΑΘΕΣΕΩΝ
- Ποιο είναι το ελάχιστο ποσό για το οποίο δεν επιτρέπεται η επιβολή κατάσχεσης επί μισθών, συντάξεων ή ασφαλιστικών βοηθημάτων οφειλετών του Δημοσίου;
Δεν επιβάλλεται κατάσχεση εφόσον το συνολικό ποσό αυτών μηνιαίως, αφαιρουμένων των υποχρεωτικών εισφορών είναι μικρότερο των 1.000 ευρώ, στις περιπτώσεις δε που υπερβαίνει το ποσό αυτό επιτρέπεται η κατάσχεση για τα χρέη προς το Δημόσιο επί του 50% υπερβάλλοντος ποσού των 1.000 ευρώ και μέχρι των 1.500 ευρώ, καθώς και επί του συνόλου του υπερβάλλοντος ποσού των 1.500 ευρώ.
- Ποιο είναι το ελάχιστο ποσό κατάθεσης σε πιστωτικό ίδρυμα, το οποίο είναι ακατάσχετο;
Καταθέσεις σε πιστωτικά ιδρύματα σε ένα και μοναδικό ατομικό ή κοινό λογαριασμό είναι ακατάσχετες μέχρι των 1.250 ευρώ μηνιαίως για κάθε φυσικό πρόσωπο και σε ένα μόνο πιστωτικό ίδρυμα.
